A aquisição da propriedade imóvel, a posse, e o aproveitamento econômico do solo sempre foram cobiçados pelo homem, seja porque nos primórdios da civilização a terra era sinônimo de poder e soberania, o que ocorre até hoje. Atualmente a aquisição de bem imóvel é considerada por muitos o investimento mais seguro e rentável. A raiz histórica da propriedade encontra-se no direito romano, e esse será nosso ponto de partida.
Antes do surgimento do comércio de trocas e das cidades, o homem havia fixado na atividade agrícola. Justamente em razão dessa condição surgiram duas espécies de propriedade: a comum, pertencente ao grupo, e as particulares, destinadas às famílias. Essas são justamente as duas formas de propriedade coletiva existentes no direito romano, a da gens e a da família. Nós primórdios dessa comunidade, a propriedade era da cidade ou gens, e cada indivíduo possuía restrita porção de terra, sendo alienáveis apenas os bens móveis. Tal espécie de propriedade desapareceu e sobreveio a da família, que futuramente foi aniquilada pelo fortalecimento do pater famílias. Paulatinamente a propriedade coletiva deu lugar à propriedade privada até atingir o que denominamos hodiernamente modo capitalista de exploração da propriedade, ou seja, seu dono pode explorá-la de modo absoluto.
A Idade Média rejeitou a propriedade exclusiva do direito romano e foi marcada pelo sistema feudal. A economia feudal possuía base agrária, vale dizer, a agricultura era a atividade responsável por gerar a riqueza social. Como na maioria das sociedades antigas, ter terra significava possuir riqueza. Os proprietários rurais eram denominados senhores feudais, e os trabalhadores eram chamados de servos. O território do feudo era dividido em três partes: a) o domínio: parte da terra reservada exclusivamente ao senhor feudal e trabalhada pelo servo; b) a terra comum: matas e pastos que podiam ser utilizados pelo senhor feudal e pelos servos; c) o manso servil: parte destinada aos servos.
Depreende-se, pois, que no sistema feudal existiam domínios concomitantes sobre a mesma propriedade. Sobre o manso servil, vale ressaltar que essa porção de terra era dividida em lotes ou glebas, e cada servo tinha direito a um lote. Verificamos assim que a divisão da terra em unidades já era feita pelo menos desde a Idade Média, como forma de melhor aproveitamento econômico do solo.
No início das civilizações as formas originárias da propriedade tinham feição comunitária. Exemplo disso é a situação dos indígenas ao tempo do descobrimento do Brasil. Naquele período havia domínio comum das coisas úteis entre os que habitavam a mesma oca, sendo a propriedade individual restrita a certos bens móveis, como rede, armas e utensílios de uso próprio. O solo era pertencente a toda a tribo, e ainda assim de forma temporária, uma vez que os índios não se fixavam na terra, mudando de cinco em cinco anos.
Dando um salto histórico e nos aproximando dos dias de hoje, chegamos a São Paulo da década de 50, que contava com aproximadamente um milhão de habitantes. No período que se inicia após a Segunda Grande Guerra, especialmente nos anos do governo Juscelino Kubitschek, ocorreu o grande êxodo rural em nosso país, impulsionando pela força de trabalho excedente devido à mecanização na área rural. Diante desse cenário, sobreveio o que os geográficos denominam “urbanização”: processo social que consiste na liberação de indivíduos das atividades de plantio e coleta de alimentos, criando uma corrente migratória do campo em direção às cidades. Podemos afirmar também que urbanização é o aumento da população urbana sobre a rural, que se dirige às cidades em busca de empregos e serviços públicos.
Nota-se, pois, que o processo de urbanização das cidades foi absolutamente caótico, resultando em inúmeros problemas, com os quais convivemos diariamente: enchentes provocadas pela impermeabilidade do solo e ocupação de áreas de várzea, deficiência do sistema de transporte, congestionamento, precariedade do saneamento básico e falta de segurança. Especialmente na Cidade de São Paulo, o crescimento desordenado gerou excessiva verticalização da região central, sobrecarregando vias de acesso e ocasionando a ocupação das regiões periféricas, em geral por meio de construções irregulares. Além disso, na década de 70 tivermos a proliferação das favelas que, desde então, crescem em progressão geométrica.
Apesar do crescimento desordenado, empreendedores notaram que era a hora de investir no mercado imobiliário e, nesse cenário, surgiram alguns personagens dedicados à questão imobiliária e responsáveis pelo forte aquecimento do setor, como construtoras, incorporados e imobiliárias. A par desse contexto, o estudo imobiliário tem-se mostrado imprescindível para os militares da área. A primeira grande questão que se coloca é a autonomia desse ramo do direito, tendo em vista que se trata de uma disciplina com estrutura e princípios próprios.
Desse modo, conceituados o direito imobiliário como o conjunto de normas que regula a propriedade imóvel em todas as suas perspectivas. Como consequência, frequentemente outros ramos do direito se entrelaçam com o direito imobiliário. Exemplo: o direito da família quanto trata de partilha de imóveis, o direito das sucessões quando cuida dos bens imóveis, o direito das sucessões quando cuida dos bens imóveis a serem partilhados para a posterior elaboração do formal de partilha, o direito tributário quando calcula o imposto incidente em cada transmissão etc.
O Direito real ou direito das coisas é o conjunto de normas que rege as relações jurídicas concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem. É o direito que recai diretamente sobre a coisa e a vinculo em face de seu titular. O titular de um direito real possui um vinculo com a coisa, podendo buscá-la em poder de quem quer que a possua por força do direito de sequela. É o vinculo entre a pessoa e a coisa.
O direito real difere do direito pessoal (ou das obrigações) uma vez que no direito pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ao passo que no direito pessoal existe uma relação envolvendo pessoas entre si, ao passo que no direito real a relação é entre a pessoa e a coisa, podendo seu titular defendê-la contra todos.
Os direitos reais são limitados por lei, seu rol é taxativo, sendo vedada a criação de novas espécies por arbítrio das partes. O art. 1.225 do CC enumera as hipóteses de direitos reais: propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor, hipoteca, anticrese, concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de direito real de uso.
Versa o direito real, portanto sobre a posse, a propriedade (imóvel, móvel, resolúvel e imaterial) e os direitos reais sobre coisa alheia. Cuidaremos mais detidamente da posse e da propriedade no decorrer deste trabalho. Os direitos reais sobre coisa alheia. Cuidaremos mais detidamente da posse e da propriedade no decorrer deste trabalho. Os direitos reais sobre coisa alheia, por sua vez, são direitos que aderem imediatamente à coisa, outorgando direito de sequela ao seu titular e oponibilidade erga ommes facultando-lhe, ainda, a propositura de ação real em face de qualquer pessoa que o detenha. Esse direitos afetam a coisa alheia, acompanhando-a por onde for e reavendo-a com quem estiver.
Os direitos reais sobre coisa alheia são divididos pela doutrina em três espécies: direitos reais, direitos reais de gozo ou fruição e direito real de aquisição.
O Direito real de garantia é aquele que confere ao credor a pretensão de obter o pagamento da divida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor.
Os direitos reais de garantia visam assegurar o cumprimento de obrigação por meio da instituição de direito real. O cumprimento da obrigação é garantido pela transferência do bem onerado á propriedade “resolúvel” do credor.
Comportam as seguintes espécies: penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária em garantia.
O direito real de gozo ou fruição é aquele outorgado a determinado titular com autorização para usar, gozar e fruir de coisa alheia. Compreende as seguintes modalidades: enfiteuse, servidões, usufruto, uso, habitação e superfície.
A doutrina considera o compromisso ou promessa irretratável de compra e venda como direito real de aquisição, e suas características serão estudadas mais adiante.
Domínio e propriedade são conceitos que se correspondem entre si. O domínio é o direito que recai sobre a coisa. A propriedade, como salienta Pontes de Miranda, é tudo que é parte de nosso patrimônio, é o patrimônio é a soma ou o total dos nossos bens.
Segundo Maria Helena Diniz, a propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”.
Trata-se de um conceito amplo que, em síntese, assim se traduz: a propriedade é a submissão da coisa à vontade do seu proprietário.
O conceito de propriedade na Antiguidade foi marcado por total absolutismo, mas perdeu sua força ao longo dos tempos por contas das normas impostas pelo Estado, sobretudo diante da supremacia do interesse público. Isso se evidencia na leitura do art. 5°, XXIII, da Constituição Federal, quando reza que a propriedade atendera a sua função social. Com aumento da civilização e frequente expansão urbana, somados à clara tendência por valores sociais, podemos dizer que a propriedade imóvel concede o direito de usar, gozar e dispor de um bem de acordo com os valores sociais e a sua função social.
* Professor Júlio Cesar Sanchez. Advogado, Assessor Procurador Municipal, professor em mais de 26 Universidades e Instituições de Ensino no Brasil (Estado de São Paulo, Rio de Janeiro, Mato Grosso do Sul, Goias e outros estados), Professor convidado pela TV JUSTIÇA -SABER DIREITO, apresentador do programa da TV CRECI – “OAB -Questão de Direito”, instrutor de mais de 420 palestras. Palestrante da OAB – Ordem dos Advogados do Brasil, CRECI, SECOVI, QUARTA NOBRE e outras importantes conselhos e Instituições. Escritor de artigos e obras jurídicas, (Manual de Direito Imobiliário; Descomplicando o Direito para concursos; Descomplicando o ABC do Direito Constitucional. Autor do livro Conheça seus direitos em 200 paginas; NOVO CPC COMENTADO; Segredos da oratória; Como estudar para concursos; Curso completo da 1º Fase da OAB; Prática para 2º Fase da OAB). Coordenador da Pós-graduação em Direito Imobiliário e Registral em São Paulo / Brasilia / Mato Grosso do Sul / Paraná / Rio de Janeiro. Coordenador da Pós-graduação de Direito e Processo Civil em diversos cursos e instituições de ensino. Membro da Comissão Internacional de Estudos de Direito imobiliário e Habitação. Mestre em Políticas Sociais (créditos concluídos), Doutorando pela PUC. 19 especializações (IPESP/ FGV). Formado em Gestão de Escritório e Publicidade e Propaganda Forense. Aparições em canais de TV e mídias. Parecerista, consultor, colunista de artigos jurídicos, Ganhador do Prêmio – Reconhecimento jurídico da revista grande nomes do Direito 2015/2016. Autor de importantes projetos e propostas de Leis como PET 10. Presidente do Instituto de Julio Cesar Sanchez Complexo Educacional. Sócio do Escritório Júlio Cesar Sanchez Advocacia e Associados. Diretor do Projeto ajudar o próximo. Membro dos doutores da alegria. Exerceu mais 60 sustentações orais no Tribunais (TST/TRT/TRF/TRE) Atuou em Tribunais do Júri em toda pais). Mais de 500 palestras e aulas no Youtube. Canal Júlio Cesar Sanchez. Inscrito no Premio INOVARE (parceria Conselho de Justiça e TV GLOBO). 2016/2016. Laborou na Fundação PROCON, grande instituições Financeiras do Pais, Procuradoria Municipal de São Paulo. Professor da Lex Magister – Curso Como advogar no Direito Imobiliário – Tribunal do Júri – Oratória e Falar em Publico e outros. Professor da Ordem dos Advogados do Brasil, Professor da Escola Superior de Direito; Professor do Proordem de Goiana – Goias. Professor do grupo A (Saraiva/ MC GRAW). Professor do Intelecto educação. Professor do Curso Êxito (São Jose dos Campos), Lex magistar, Legale, Univove, São Judas, Kaule, FMB cursos, Andreucci e outros). Professor de Direito Constitucional e Direito do Consumidor na REDE ALFA CONCURSOS. Coordenador da pós-graduação em Direito Imobiliário e Registral do Complexo PROORDEM ABC, GOIAANA. Professor de diversas áreas e ramos do direito. Coordenador e editor chefe da CEBELL – Complexo Educacional Brasileiro literário e Legal.
