Decisão da 2ª Seção do STJ admite penhora de imóvel com alienação fiduciária para quitação de débitos condominiais, reconhecendo a natureza propter rem da obrigação?
Introdução
A inadimplência de taxas condominiais é uma preocupação constante para síndicos e administradoras, especialmente quando envolve imóveis financiados por meio de alienação fiduciária. A recente decisão da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma nova perspectiva ao permitir a penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a quitação de dívidas condominiais, mesmo que o bem esteja vinculado como garantia de financiamento.?
O que diz a decisão do STJ
Em março de 2025, a 2ª Seção do STJ, por maioria de 5 a 4, decidiu que é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para o pagamento de débitos condominiais. O entendimento foi firmado no julgamento de três recursos especiais, nos quais se discutia a possibilidade de penhora de unidades autônomas de condomínio edilício alienadas fiduciariamente.?
O voto vencedor, proferido pelo ministro Raul Araújo, destacou que, ao firmar contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante de condomínio edilício, a instituição financeira passa a ser titular da propriedade resolúvel do bem e, consequentemente, condômina. Assim, o credor fiduciário também possui responsabilidade sobre as despesas condominiais. O relator enfatizou que a instituição financeira, na qualidade de proprietária fiduciária, tem meios para exigir do devedor fiduciante o cumprimento de suas obrigações condominiais, podendo incluir em contrato cláusulas que previnam a inadimplência, prevendo a rescisão em caso de não pagamento.?
Essa decisão representa uma mudança em relação ao entendimento anterior da 3ª Turma do STJ, que considerava impenhorável o imóvel alienado fiduciariamente, admitindo apenas a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante.?
Base legal
A decisão do STJ fundamenta-se na natureza propter rem das dívidas condominiais, conforme o artigo 1.345 do Código Civil, que estabelece que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos do alienante. Além disso, o artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e o artigo 1.368-B do Código Civil tratam da alienação fiduciária de bens imóveis, atribuindo ao devedor fiduciante a responsabilidade pelas obrigações relacionadas ao bem enquanto estiver na posse direta do imóvel.?
Importância da decisão
A decisão da 2ª Seção do STJ tem implicações significativas para o mercado imobiliário e para a gestão condominial. Ao reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, o Tribunal busca equilibrar os interesses dos credores fiduciários e dos condomínios, garantindo a efetividade da cobrança das taxas condominiais e a manutenção dos serviços essenciais dos edifícios.?
Por outro lado, essa mudança pode impactar o custo do crédito imobiliário, uma vez que as instituições financeiras poderão considerar o risco adicional de penhora do imóvel em caso de inadimplência das taxas condominiais.?
Impactos práticos
Para Condomínios:
- Maior efetividade na cobrança de dívidas condominiais, mesmo em casos de imóveis alienados fiduciariamente.?
- Possibilidade de incluir o credor fiduciário no polo passivo da execução, garantindo a citação e a ciência da penhora.?
Para Instituições Financeiras:
- Necessidade de revisar contratos de financiamento para incluir cláusulas que prevejam a responsabilidade do devedor fiduciante pelas taxas condominiais.?
- Avaliação do impacto da decisão no risco de crédito e na precificação dos financiamentos imobiliários.?
Exemplo prático
Imagine um condomínio residencial onde um dos apartamentos está financiado por meio de alienação fiduciária. O proprietário do imóvel deixa de pagar as taxas condominiais por vários meses, acumulando uma dívida significativa. Com base na decisão da 2ª Seção do STJ, o condomínio pode ajuizar uma ação de execução contra o devedor fiduciante e requerer a penhora do imóvel, mesmo que ele esteja alienado fiduciariamente a uma instituição financeira. O credor fiduciário deverá ser citado para integrar a lide, podendo optar por quitar a dívida condominial ou acompanhar o processo de execução.?
Conclusão
A recente decisão da 2ª Seção do STJ representa um avanço na proteção dos interesses dos condomínios, ao permitir a penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a quitação de dívidas condominiais. Essa medida busca assegurar a manutenção dos serviços essenciais dos edifícios e a sustentabilidade financeira dos condomínios. Contudo, é fundamental que as partes envolvidas estejam atentas às implicações legais e contratuais dessa decisão, buscando orientação jurídica especializada para adequar seus contratos e práticas à nova realidade jurisprudencial.?
Compartilhe este artigo com síndicos, administradoras de condomínios e profissionais do mercado imobiliário que possam se beneficiar dessas informações.
Fonte: Migalhas
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