Processo 1111191-68.2016.8.26.0100
Dúvida
Registro de Imóveis
S.B.S.
Registro de Imóveis
Dúvida – Registro de instrumento de alienação fiduciária da propriedade superveniente – Inviabilidade – Princípio da Legalidade – Rol taxativo do artigo 167 da Lei de Registros Públicos – Dúvida procedente.
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pela Oficial do (…)º Registro de Imóveis da (…), a requerimento do Banco Santander S/A, diante da negativa em se proceder ao registro de alienação fiduciária da propriedade superveniente do imóvel objeto da matrícula nº (…).
Os óbices registrários referem-se:
a) existência de registro prévio de alienação fiduciária envolvendo o mesmo imóvel e o mesmo credor (Av.01), logo, imprescindível o cancelamento da alienação anterior;
b) ausência de previsão legal de registro de alienação fiduciária condicional ou de propriedade superveniente. Foram juntados os documentos de fls.04/48.
O suscitado apresentou impugnação às fls.49/53, refutando os entraves acima mencionados, sob o argumento de que, caso se verifique a condição, a garantia de alienação fiduciária da propriedade superveniente se tornará eficaz de pleno direito, transferindo ao credor fiduciário, na oportunidade, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel. Juntou documentos às fls.54/70.
O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, sugerindo a possibilidade de averbação do título (fls.74/80).
É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Ao devedor é conferida a posse direta sobre a coisa. Diante desta característica, o instituto da alienação fiduciária não possibilita que se dê o mesmo imóvel em garantia por diversas vezes, instituindo-se diversos graus na ordem de preferência. Com a quitação da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, com o cancelamento do seu registro.
A presente hipótese, todavia, trata de questão peculiar, isto porque B.R.C.S., devedor fiduciante, alienou a propriedade superveniente, ou seja, houve a instituição da garantia sobre a propriedade plena que o devedor fiduciante terá sobre o imóvel quando houver sua consolidação pela quitação da dívida. Na verdade, o novo negócio jurídico entabulado pelas partes pende de condição, ou seja, a consolidação da propriedade na pessoa do devedor fiduciante.
Todavia, para que tal o ato negocial ocorra, é necessária a possibilidade do devedor B. dispor do bem. Parece que isso não seria possível, por não se encontrar o bem na esfera de disponibilidade do devedor.
A questão posta a desate é polêmica e foi objeto de discussão no XL Encontro de Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, sendo que adotado o seguinte posicionamento, proposto pelo especialista no tema, Melhim Namem Chalhub:
”Tendo o devedor fiduciante contratado a alienação fiduciária, demitiu-se da propriedade e, portanto, não pode constituir qualquer garantia sobre o mesmo imóvel. Pode, entretanto, constituir caução de direito aquisitivo do imóvel ou alienar fiduciariamente a propriedade superveniente, que vier a adquirir quando cancelada a garantia fiduciária” (g.n).
Neste contexto, na V Jornada de Direito Civil, foi elaborado o Enunciado 506, que estabeleceu:
“Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc”.
A interpretação acima mencionada refere-se aos artigos 1.361, § 3º e 1420, § 1º do Código Civil, tratando-se da chamada garantia real a “non domino”, aquela outorgada por quem ainda não é proprietário do imóvel, sob a condição suspensiva referente à retomada da propriedade pelo devedor fiduciante.
Posto isso, na esfera registrária não se analisa a validade negócio jurídico, mas sim se o título é apto a ingressar no fólio real, atentando-se aos princípios que norteiam os atos registrários. Importante destacar que um dos principais princípios que regem a matéria é o da legalidade, que se desdobra em dois aspectos.
O primeiro diz respeito à taxatividade dos direitos inscritíveis no registro de imóveis, sendo que o legislador não deixou a critério da parte decidir quais direitos gostaria de levar a registro, de modo que não terá acesso à Serventia Extrajudicial direito não previsto expressamente na lei.
O segundo é atinente ao controle de legalidade exercido pelo registrador sobre os títulos previstos em lei, abrangendo tanto os aspectos extrínsecos ou formais, como os intrínsecos e materiais.
A legislação vigente não contempla o ingresso da constituição de alienação fiduciária nos termos pretendidos pelo suscitado.
O rol do artigo 167 da Lei de Registros Públicos é taxativo, é dispõe em seu item 35:
“Artigo 167: No Registro de Imóveis, além da matrícula são feitos:
I – o registro:(…)
35 – da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel”.
O dispositivo legal é claro ao estabelecer que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é passível de registro, diferentemente da alienação fiduciária sobre a “propriedade superveniente”, circunstancia esta que torna inviável o ingresso.
A esse respeito, Afrânio de Carvalho preleciona que:
“Quando a lei prevê, em disposição especial, os atos compreendidos no registro, quer em numeração genérica, como o Código Civil, quer em numeração casuística, como a nova Lei de Registros (art.167), deixa de fora todos os omitidos” (Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis, 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977. P.76).
Por fim, deixo de acatar a sugestão do Douto Promotor de Justiça, pois a presente hipótese versa sobre o registro de alienação fiduciária da propriedade superveniente do imóvel, não sendo o caso de averbação, respeitado entendimento diverso.
Logo, conclui-se que os óbices impostos pela Registradora mostram-se corretos. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pela Oficial do (…)º Registro de Imóveis (…), a requerimento do Banco S. (Brasil) S/A, e mantenho os óbices registrários.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.