(Princípio da especialidade -Quinta parte)
Des. Ricardo Dip
265. Desde a segunda metade dos anos oitentas, passou-se a considerar, na doutrina e na praxis brasileiras do direito registral imobiliário, o “controle de lugar” (sobretudo) no parcelamento do solo, de par com o maior cuidado de sua estimativa no âmbito da determinação predial.
Por outro ângulo, o de que, sobremodo, então se tratava era de reduzir o perigo das sobreposições nos parcelamentos −os, vulgar e jocosamente, conhecidos “condomínios de lotes”− e as ablaqueações (termo geral que não superou o conceito mais curioso, ainda que impróprio, de “registro flutuante”), significando as indeterminações na descrição dos imóveis.
Das três categorias que, a partir de 1987, no Brasil, deram amparo à melhor aferição da especialidade objetiva −a saber, quantidade, qualidade e lugar−, foi esta última, a de lugar, a que teve menor sorte na investigação teórica, ainda que isto não tenha impedido o sucesso prático-prático de sua aplicação. (Algumas vezes, com efeito, na jurisprudência pretoriano-administrativa chegou-se mesmo a confundir a ideia de “lugar” com a de “figura”).
266. O predicamento de lugar divide-se, segundo dado critério, em quatro espécies:
(i) lugar-ubi;
(ii) lugar-unde;
(iii) lugar-quō; e
(iv) lugar-quā.
É avistável a muito maior importância, teórica e prática, que se deve reconhecer ao tema do lugar-ubi no registro de imóveis, mas −ainda que redutíveis à sindicância do lugar-ubi−, as demais apontadas espécies correspondem, algumas vezes, a indagações rotineiras na praxis registral.
267. Lugar-ubi é a parte do espaço onde está um dado corpo. Ou seja, é o conteúdo do que se busca saber ou mesmo se responde em face do advérbio onde: Ubi est Rōma? Ubi sunt Gallia et Hispania? (Estas perguntas e as demais sentenças latinas abaixo citadas são textos recolhidos em Hans Ørberg, Familia romana).
A função própria do advérbio é o de modificar ou precisar o sentido de um verbo, de um adjetivo, de outro advérbio e −ancoro-me aqui na autoridade de Carlos Nougué− do substantivo, de pronome substantivo e até de uma oração inteira.
E isto pode o advérbio fazê-lo variadamente (segundo o modo: bem, mal; a quantidade ou intensidade: bastante, muito, pouco; a dúvida: talvez, quase; o tempo: hoje, ontem, amanhã; a ordem: antes, depois; e o lugar: aqui, ali, atrás, defronte). [Abro aqui um pequeno excurso para tornar a referir a excelência da obra Suma gramatical da língua portuguesa, da autoria do mais profundo dos pensadores brasileiros da gramática, o filósofo Carlos Nougué].
268. Lugar-unde é a parte do espaço donde (de + onde) se vem, donde se procede, donde se deriva, etc.: Unde venit Iūlius? Ab oppidō venit ; Ora maritima est finis terræ, unde mare incipit.
Embora alguns advérbios do idioma português sejam de origem árabe (p.ex., “debalde”, em que um prefixo latino acompanha o radical arábico), a maior parte dos advérbios de nossa língua proveio do latim (v.g., “hoje”, “sempre”, “mais” derivaram, respectivamente, de hodie, semper, magis). Do latim unde advieram nosso onde e, não menos, os advérbios donde e aonde.
Assim, enquanto o lugar-ubi diz a parte do espaço onde está um dado corpo, já o lugar-unde refere a parte do espaço de que procede esse corpo. Pense-se, por exemplo, no traçado de uma servidão: a pergunta prático-prática pode ser a da tangência de seu começo −donde vem este caminho? (unde servitium incipit?), embora possamos indagar também sobre sua localização (ubi servitium est?).
269. Mas se nos situamos no ponto em que começa o traçado físico de uma dada servidão, podemos ainda inquirir: aonde vai esta servidão de passagem?
E agora o de que estamos a cuidar é do lugar-quō, ou seja, a parte do espaço aonde ou para onde se destina um corpo: Quō it Iūlius? Ad vīllam it; Occidens est pars caelī quō sol occidit. (É conhecida a expressão quō vadis −que consta do Evangelho de S.João− e popularizou-se com um célebre filme norte-americano, do início da década de 50 do século passado, filme que leva exatamente este nome: Quō vadis −Para onde vais; Aonde vais).
270. Finalmente, pensemos numa servidão não aparente (vale dizer, uma servidão que não se manifesta de modo sensível, exterior: p.ex., a de um gaseoduto ou de esgoto).
Nossa pergunta pode ser a de seu lugar-ubi, mas às vezes indagamos por onde passa, sob o imóvel visível, a servidão não aparente. Este “por onde” ajusta-se ao conteúdo de um lugar-quā: a parcela de um espaço por onde passa um dado corpo; uma estrada corta um imóvel rural, uma rua, um urbano, e perguntamo-nos por onde −quā− passam essa rua e a estrada.
271. odas essas espécies de lugar (loci ubi, unde, quō et quā) correspondem a partes do espaço que podem ser ocupadas ou estão de fato ocupadas por um dado corpo.
Espaço define-se aqui, por brevidade, a capacidade de conter corpos; assim, um corpo contido em outro é um corpo contido num continente, num recipiente −ou numa capacidade de conter (pensemos num copo repleto de água: essa água é um corpo que se contém noutro corpo, o copo; o lugar-ubi dessa água é a parte do espaço −ou seja, a capacidade do copo− que a água ocupa).
O termo “espaço” deriva, remotamente, do grego spádion e stádion −que significam o comprimento de 185 metros, bem como a corrida ao largo dessa medida e também o lugar em que essa corrida se realizava. Daí derivou o neutro latino spatium, spatii, com uma variedade de acepções (Forcellini arrola 14 sentidos para o vocábulo), entre elas a que corresponde à de “espaço físico”, que é o que agora mais nos interessa, por empolgar os temas da quantidade (ou dimensão) dos corpos e o da relação da distância entre eles.
272. A noção e realidade do espaço têm importância para a definição de lugar. Com efeito, quando nos indagamos acerca da localização de um corpo (assim, p.ex., de um imóvel), o que fazemos é perguntar qual seu lugar, ou seja, quais seus limites no espaço: qual sua superfície? qual sua circunscrição ou delimitação?.
O lugar ocupado por entes corpóreos é sempre circunscritivo, isto é, o de uma presença espacial contida, de modo que as dimensões de dados corpos limitam, imediatamente, as dimensões ou extensão de outro corpo no mesmo lugar (impenetrabilidade). A presença localizada ou presença circunscritiva −por exemplo, de um imóvel− é a assinação das dimensões desse imóvel em um dado lugar, em uma parcela do espaço, com suas confrontações −é dizer, com a caracterização do continente do corpo presencial ou localizado.
Assim, por meio do acidente de lugar circunscritivo, em que os entes confrontantes atuam ao modo de limites continentes do corpo contido, afastam-se as sobreposições de localização dos entes corpóreos: um corpo não pode ocupar, ao mesmo tempo, o lugar já ocupado por outro.
273. A tríade quantidade-qualidade-lugar conferiu à prática imobiliária os instrumentos que, com rigor fundacional teórico, têm permitido, no caso brasileiro, sanear as conhecidas eivas de nossa realidade fundiária.
Por isto, é possível reconhecer que a adoção deste conjunto instrumental representou uma reordenação efetiva do registro imobiliário nacional, mitigando as deficiências determinativas dos imóveis, atenuando os riscos das sobreposições descritivas e das ablaqueações, e fornecendo à praxis dos registradores um valor adicional, o de fazer as vezes de um cadastramento que melhor seria realizar-se por serviço especializado e técnico.
Prosseguiremos, no próximo artigo desta série, com o exame sucinto dos demais tópicos da especialidade registral: a especialidade subjetiva e a do fato inscritível.
