Promover e divulgar a plena vigência do marco legal que alterou a regra da inoponibilidade de fatos não inscritos (“concentração na matrícula” – Lei nº 13.097/2015) e temas relacionados ao fortalecimento das garantias reais (notadamente da alienação fiduciária) pautaram reunião ocorrida na última sexta-feira, 10/2, que reuniu membros de três instituições: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário (ABDRI) e Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
O presidente do IRIB e da ABDRI, Sergio Jacomino, recebeu na sede da ABDRI o diretor Executivo da Abecip, Filipe F. Pontual, Daniel Lago Rodrigues (registrador em Taboão da Serra/SP e acadêmico da ABDRI), Ivan Jacopetti do Lago (registrador em Paraguaçu Paulista/SP, diretor do IRIB e acadêmico da ABDRI) e Henrique Ferraz de Mello (registrador de Itapevi/SP), além da advogada da ABECIP, Aline Virmo Gonçalez. A reunião centrou-se na ideia de que o desenvolvimento do crédito imobiliário depende de um sistema eficaz de publicidade legal de situações jurídico-imobiliárias, para que haja maior disponibilidade de crédito, incremento das transações econômicas e diminuição dos custos transacionais.
Registro Imobiliário e o fortalecimento do crédito imobiliário
Na opinião de Filipe Pontual, a Lei nº 13.097/2015, que instituiu a concentração dos atos na matrícula do imóvel, representa um importante marco legal no fortalecimento das instituições ao criar mecanismos de proteção aos adquirentes de imóveis e recebedores de garantia real (credores). “Esse mecanismo, aliado ao registro eletrônico dos contratos, contribui para uma maior agilidade e aumento da segurança jurídica nas transações imobiliárias, com redução dos custos e, assim, garantir e promover o desenvolvimento econômico e social do país. Tivemos um encontro muito produtivo, no intuito de alinharmos esforços conjuntos no fortalecimento desses importantes institutos”.
O presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, enfatizou a importância do fortalecimento das instituições e destacou a relevância de parcerias entre as entidades que representam o setor do crédito imobiliário e o Registro Imobiliário. “O relacionamento entre a Abecip e o Irib se desenvolve desde a década de 90, com a participação efetiva do Instituto nas discussões que antecederam o advento da Lei nº 9.514/1997, ocasião em que deu importantes contribuições para o aperfeiçoamento do projeto de lei. O Irib e a Abecip promoveram importantes debates e discussões após o advento do Código Civil (2002), além de realizarem atividades técnicas relativas ao setor imobiliário”.
Segurança jurídica nos intercâmbios econômicos
O registrador de imóveis Ivan Jacopetti do Lago destacou que o encontro com a Abecip deixou clara a convergência entre o Irib e a Associação quanto à importância da segurança jurídica nas transações imobiliárias e operações de crédito. “O mercado, representado pela Abecip, clama por segurança jurídica; e os registradores, representados pelo Irib, são as pessoas que receberam da Constituição Federal a atribuição de gerar essa segurança”.
Ivan Jacopetti acrescentou, ainda, que a parceria com a Abecip é bastante importante por trazer para o Irib um maior contato com a economia, ciência que, não obstante topologicamente próxima da ciência do Direito, ainda não é de domínio da maior parte dos juristas. “Isso pode servir, citando-se apenas um exemplo, para a avaliação da repercussão que melhorias pontuais no sistema de registro geram para os juros praticados no mercado imobiliário. Não há dúvidas de que os registradores são profissionais do Direito; no entanto, o registro é um elemento que integra as transações econômicas, e essa perspectiva não deve nunca ser perdida de vista”.
Daniel Lago, em sua avaliação, conta que o encontro foi positivo, em razão da complexidade e da pertinência dos assuntos tratados. “Além de breves comentários acerca da necessidade premente de aprimoramento da Lei nº 9.514/1997, discutimos o modus operandi a ser adotado após a vigência plena da Lei nº 13.097/2015, no tocante à concentração obrigatória na matrícula da publicidade de ações reais, reipersecutórias e restrições que, porventura, tenham potencial de atingir um dado imóvel”.
Interlocução com o mercado
No que se refere ao relacionamento entre as instituições, Daniel Lago ressalta que é fundamental a promoção de reuniões e encontros para debater assuntos de interesse mútuo e da sociedade. “A Abecip é uma associação que congrega as entidades de crédito imobiliário e poupança. O Irib trabalha em prol dos registradores imobiliários brasileiros. Um bom relacionamento entre os dois permite que se ‘sinta o pulso’ do mercado e se trabalhe de modo a atingir objetivos comuns”.
Henrique Ferraz, por sua vez, qualificou a reunião como profícua e esclarecedora, pois foi promovida uma interface de grande relevo, envolvendo o mundo jurídico registral e o financeiro. “O registro imobiliário, afinal, sempre desempenhou papel de suma importância para a base do crédito e para a construção civil. A meu ver, existe uma perfeita identificação entre os interesses empresariais e o Registro de Imóveis. Essa aproximação é de vital importância para o crescimento econômico do país e deve ser prestigiada, como vem ocorrendo em sucessivos encontros e palestras divulgados pela Abecip e pelo Irib”.
Nesse sentido, Ferraz ressalta a indispensabilidade de uma relação entre as instituições. “O Registro de Imóveis é aberto ao crescimento do sistema econômico-financeiro e se propõe a dar a esse sistema todo o instrumental necessário para que os negócios jurídicos sejam cada vez mais seguros e eficazes. Por outro lado, os negócios empresariais não podem prescindir desse instrumental. Ficou bem entendido que o propósito dos fundadores da Abecip, no sentido de desempenhar um papel decisivo na estruturação do crédito imobiliário do país, se amolda a uma gestão não adstrita à interligação entre as empresas de fomento ao crédito imobiliário e o governo, mas também de colaboração com os programas de registro imobiliário que possam dar ao mercado as garantias necessárias ao desenvolvimento dos próprios negócios imobiliários”.
Instituições unidas para o desenvolvimento econômico e social do país
Na esfera do fortalecimento das instituições para o desenvolvimento econômico e social do país, Ivan Jacopetti cita o economista Douglas North, um dos fundadores da Nova Economia Institucional, que define as chamadas “instituições” como regras que impõem certos limites à atuação dos seres humanos. E estes limites são impostos com a finalidade de que as incertezas sejam reduzidas, mediante o estabelecimento de uma estrutura estável para as interações entre as pessoas. “E por que se pretende a redução das incertezas? Isso se faz porque a cooperação entre os seres humanos envolve uma série de custos – chamados “custos de transação” – que são tão maiores quanto menos os agentes econômicos conheçam os dados envolvidos no negócio, tendo em vista os riscos existentes. Assim, instituições fortes significam riscos menores, e, por conseguinte, juros menores, preços menores etc.”.
Um mercado imobiliário robusto, segundo Daniel Lago, necessita de um sistema de registro forte e vice-versa. “A sociedade como um todo, igualmente, precisa do desenvolvimento econômico gerado pela sinergia entre mercado e registro, para que se desenvolva também sob os prismas social, cultural e ambiental”.
Conferir segurança e solidez às estruturas onde apoiam os projetos e metas governamentais, empresariais e sociais, em todos os setores da vida privada e pública. Assim, resume Henrique Ferraz ao falar sobre a importância do fortalecimento das instituições para o desenvolvimento econômico e social do país. Para ele, cada organização há de desempenhar o seu papel, segundo as suas finalidades, que, por sua vez, tendem a aglutinar-se com outras mais, formando um bloco coeso, e, ao mesmo tempo, dinâmico, não imune às reações do ambiente exterior. “Esse é sem dúvida alguma o grande desafio das instituições de hoje, mais do que nunca, envoltas numa sociedade demasiado complexa e líquida, parafraseando Zigmunt Bauman”.
Publicidade registral e a situação jurídica dos bens imóveis
Ao ser questionado sobre a importância de um bom sistema de publicidade registral para definição da situação jurídica dos bens imóveis, Ivan Jacopetti explica que o desconhecimento, pelas partes contratantes, de informações relevantes sobre um dado negócio é uma das causas de aumento dos riscos e dos custos envolvidos. Segundo ele, os bens imóveis têm, por natureza, uma série de características que dificultam a obtenção dessas informações – por exemplo, o fato de a posse direta não ser um meio seguro para se identificar a propriedade, ou a existência de outros direitos reais. Com isso, é necessária a existência de um sistema que leve ao mercado, com segurança, informações sobre a situação jurídica dos bens imóveis.
Modelagem institucional dos sistemas registrais
Jacopetti afirma ainda que não há sistema jurídico no mundo contemporâneo que não contemple alguma modalidade de publicidade imobiliária. No entanto, segundo ele, os vários sistemas existentes no mundo oferecem ao mercado informações com graus variados de segurança, o que pode implicar, em alguns casos, a necessidade de que a busca de informações no registro seja complementada pela atuação de um profissional especializado, que as avaliará e organizará, bem como de uma companhia seguradora, que indenizará o prejudicado por uma possível evicção. “É o que ocorre, por exemplo, em alguns estados americanos. A Lei nº 13.097/2015 reforça os efeitos gerados pelo Registro de Imóveis brasileiro, posicionando-o entre os chamados sistemas “de tutela forte” – juntamente com Alemanha, Áustria, Espanha e Suíça – segundo a classificação proposta pela professora da Faculdade de Direito de Coimbra Mónica Jardim. Em tais sistemas, o registro não apenas gera a publicidade da situação jurídica do imóvel, como também cria titularidades reais sobre imóveis”.
“Uma afirmação do registrador espanhol Fernando P. Mendez González é que o Estado, por meio dos registradores, cria titularidades reais sobre imóveis, sendo esta criação uma manifestação de sua soberania. A exposição de motivos da MP nº 656 de 2014, convertida na Lei nº 13.097, já afirmava que o objetivo da mudança no sistema era a redução das “assimetrias de informação” e, por conseguinte, dos custos de transação envolvidos nas transações imobiliárias. É isso que se espera da plena aplicação da lei, em benefício da segurança jurídica, e da combalida economia nacional”, finaliza Jacopetti.
Daniel Lago defende que um bom sistema de publicidade registral permite que o registro estampe todas as circunstâncias que tenham reflexo sobre o imóvel. Essa publicidade concentrada, por sua vez, equilibra as informações, em princípio, assimétricas sobre o imóvel e propicia um baixo custo em matéria de diligências prévias à aquisição. “A compra de imóveis fica mais segura, rápida e com menor custo de transferência. Em outras palavras, a partir de 20 de fevereiro, com a vigência plena da Lei nº 13.097/2015, bastará a extração de uma certidão da matrícula para que se conheça todas as circunstâncias e vicissitudes capazes de robustecer a aquisição. Todas aquelas situações não noticiadas na matrícula não serão eficazes em relação ao adquirente. Certamente, o Brasil saltará dezenas de posições no ranking que mede a facilidade de se fazer negócios no Banco Mundial”, garante.
Na mesma linha, Henrique Ferraz defende que um bom sistema de publicidade registral é vital para dar a segurança necessária às transações imobiliárias e ao direito de propriedade. “Quanto maior a publicidade, menor o risco dos negócios, notadamente nas operações de crédito, incluindo o mercado secundário de ativos no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Bem por isso, em boa hora foi editada a Lei nº 13.097/2015, reafirmando o que se convencionou chamar de ‘princípio da concentração na matrícula’, com forte carga de proteção ao tráfico imobiliário e ao terceiro de boa-fé, possibilitando economia de custos das transações imobiliárias, com a eliminação, inclusive, de todo aquele tormentoso aparato documental normalmente colhido na formatação dos contratos imobiliários, por exemplo, as certidões negativas dos distribuidores civis espalhados na imensidão do território brasileiro”, encerra.
