Muitos imóveis urbanos pelo Brasil afora se encontram irregulares, seja por falta de expedição do “habite-se”, seja por falta de averbação das construções e reformas no cartório de registro de imóveis. Essa situação, a par de acarretar a desvalorização do bem, pode impedir a liberação de financiamentos bancários.
Dentre os problemas verificados, é comum a falta de recolhimento das contribuições previdenciárias por parte do construtor, do proprietário do imóvel ou do dono da obra, o que impede a emissão da Certidão Negativa de Débitos para com a Seguridade Social (CND).
Sem a CND em mãos, o interessado não consegue averbar a construção ou reforma no cartório de registro de imóveis.
Para facilitar a fiscalização da Receita Federal, os Municípios são obrigados a fornecer a relação completa de alvarás para construção civil e documentos de “habite-se” concedidos. Desse modo, o Fisco toma conhecimento das obras existentes em todo o território nacional.
Ainda assim, em inúmeros casos, a Receita Federal deixa de efetuar a cobrança das contribuições e a obra é concluída sem o seu pagamento. Nessas hipóteses, se a construção ou reforma foi finalizada há mais de cinco anos, a averbação na matrícula poderá dispensar a prévia quitação da dívida, pois o crédito tributário terá sido extinto pela ocorrência da decadência.
A Instrução Normativa n. 971/2009 da Receita Federal admite, para fins de comprovação da conclusão da obra há mais de cinco anos, a apresentação de qualquer documento oficial ou particular registrado em cartório, desde que seja contemporâneo à decadência e nele conste a área do imóvel.
Exemplificando, é possível comprovar a conclusão da obra com a apresentação do “habite-se”, do comprovante de pagamento de IPTU, da escritura de compra e venda do imóvel, bem como do contrato de locação com reconhecimento de firma, onde conste a descrição do imóvel e a área construída.
Dessa forma, as construções e reformas concluídas há mais de cinco anos poderão ser averbadas no cartório de registro de imóveis sem a necessidade de recolhimento das contribuições previdenciárias que deixaram de ser pagas durante a realização da obra.
A decadência é um imperativo da segurança jurídica. Cabe, portanto, ao proprietário do imóvel ou ao dono da obra fazer valer o seu direito e exigir da Receita Federal a expedição da CND, para viabilizar a averbação da construção no registro de imóveis.
* Daniel Walner Santana Duarte é advogado e procurador do Estado de Goiás.
