Usucapião é o direito que um cidadão adquire devido à posse prolongada de um móvel ou imóvel. É possível usucapir uma residência sem a existência de um contrato de compra e venda, em situações como: o imóvel foi comprado e pago, mas o comprador ainda não obteve a escritura, seja por falecimento ou desaparecimento do antigo proprietário.
Apolo Scherer, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), destaca que a propriedade adquirida por usucapião deverá ser declarada por sentença judicial que servirá de instrumento hábil para a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, que, com o apoio de um advogado, facilita a mudança. “A maior vantagem, no entanto, é exigir o que é seu. Se o cidadão tiver pagado, como foi solicitado pelo vendedor, mas, mesmo assim, não recebeu o imóvel, a usucapião facilita na regulamentação. A propriedade se torna dele”, diz.
O proprietário pode ir a um cartório e realizar a documentação, o que é uma novidade desde o mês de julho, quando a lei de nº 13.465 foi publicada. Anteriormente, ao aplicar o caso no cartório, era necessário a concordância expressa daquele que consta como proprietário na matrícula do imóvel, dos vizinhos e das instituições financeiras. Atualmente, a nova lei aponta que quando houver silêncio de 15 dias, será interpretado como concordância ao procedimento.
Se o autor do pedido de usucapião não tiver a anuência do titular do imóvel, o cartório ainda fará a intimação. Primeiro pessoalmente e depois por meio de edital. Caso não ocorra manifestação, o silêncio é considerado como concordância e o imóvel ficará liberado para receber nova matrícula. “É o meio mais rápido para obter usucapião em situações em que não há indício de disputa da área”.
O corretor de imóveis Pedro de Freitas pontua que para o direito ser reconhecido, são necessários pré-requisitos previstos na lei, especificamente na Constituição Brasileira e Código Civil. A posse, desse modo, necessita ser contínua pelo tempo estabelecido pela lei, sem clandestinidade ou violência. Tudo isso, entretanto, precisa de título ou documento que justifique. Assim, a pessoa precisa dar entrada na documentação, com o apoio de um advogado, que o ajuda a regulamentar a prestação dos documentos e que explica em qual modelo a posse se encaixa. “Apesar de todas as vantagens, uma ação de usucapião na Justiça leva facilmente mais de quatro anos para ser concluído. Caso a discussão aconteça extrajudicialmente, facilita o sistema de não passar de um semestre dentro do previsto”, diz o corretor.
Ele lembra que o direito brasileiro admite as seguintes modalidades de usucapião de imóveis, a qual cada um possui os seus próprios requisitos. Os diferentes casos são de usucapião extraordinária (CC art. 1238); a ordinária (CC art. 1.242); especial rural (CF art. 191); especial urbano (CF art. 183); usucapião por abandono do lar conjugal (CC art. 1.240-A); e a usucapião coletiva (Lei 10.257/ 2001 art. 10).
Usucapião se torna um direito autônomo consistente em uma forma de aquisição da propriedade”
Já Ronaldo Pippi, advogado do Espaço de Apoio ao Corretor de Imóveis (Eaci) do Creci-CE, destaca que é importante entender que esses tipos cabem em vários casos, o que faz com que a pessoa estude e analise cada um deles para confirmar o mais concreto e que encaixa nos requisitos legais. Ele pontua que os modelos de usucapião ainda desenvolvem novas formas, como ocorre em comunidades que regulamenta as lajes, mas impede que construa mais andares para cima, o que evita acidente e alta densidade populacional. “É um novo método que ajuda no crescimento urbano, já que 80% das residências são irregulares”. Ele ainda lembra que as áreas públicas não podem ser objetos de usucapião.
“Usucapião se torna um direito autônomo consistente em uma forma de aquisição da propriedade. A lei, em casos como esses, procura elaborar justiça, na medida em que satisfaz aquele que criou uma boa utilização do bem, protegendo e o tratando com dedicação, quando outro não o fez”, explica o advogado. Ele ainda enfatiza a necessidade do possuidor não ser menor de idade e do imóvel não ficar em área de risco.
