CSM|SP: Registro de Imóveis – Escritura pública de doação de vaga de garagem – Desqualificação do título por ofensa ao § 1° do artigo 1.331 do Código Civil – Dúvida procedente – Convenção de condomínio que não autoriza expressamente a venda de vaga a terceiro estranho ao condomínio – Desqualificação correta – Apelação não provida.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1095365-02.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante LUIS MÉDICI, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento à apelação, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.
São Paulo, 11 de agosto de 2017.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1095365-02.2016.8.26.0100
Apelante: Luis Médici
Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
VOTO Nº 29.774
Registro de Imóveis – Escritura pública de doação de vaga de garagem – Desqualificação do título por ofensa ao § 1° do artigo 1.331 do Código Civil – Dúvida procedente – Convenção de condomínio que não autoriza expressamente a venda de vaga a terceiro estranho ao condomínio – Desqualificação correta – Apelação não provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Luis Médici contra a sentença de fls. 257/260, que manteve a recusa ao registro de escritura de doação da vaga de garagem nº 13 do Edifício Barão de Motta Paes, imóvel esse descrito da matrícula nº 24.426 do 5º Registro de Imóveis da Capital.
Sustenta o apelante, em síntese, que existe previsão expressa que autoriza o condômino a dispor da vaga de garagem de modo autônomo; que os condomínios Barão de Motta Paes Apartamentos, Barão de Motta Paes Garagens e Visconde Mauá são, conforme convenção de condomínio, completamente independentes entre si, de modo que não há relação de acessoriedade entre vagas e unidades; que a falta de registro da convenção de condomínio na serventia imobiliária não impede a inscrição de seu título; e que a síndica dos condomínios declarou que não há motivo que impeça a alienação autônoma de vaga de garagem (fls. 267/274).
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 308/310).
É o relatório.
Segundo consta dos autos, o apelante apresentou no 5º Registro de Imóveis da Capital escritura pública, por meio da qual ele, Luis Médici, doava a Celso Luiz Jesuíno da Silva o imóvel matriculado sob nº 24.426, consistente na vaga nº 13 do Edifício Barão da Motta Paes, reservando para si o usufruto do bem.
O título foi desqualificado por dois motivos: a) falta de registro da convenção de condomínio e b) ofensa ao § 1° do artigo 1.331 do Código Civil, que trata da alienação de vaga de garagem a terceiro estranho ao condomínio.
Sobre a primeira exigência, cabe destacar que a convenção de condomínio onde se localiza o bem doado realmente não foi levada a registro na serventia imobiliária, como determinam os artigos 9º, § 1º da Lei nº 3[1] e 1.333, parágrafo único, do Código Civil [2]. No entanto, nesse caso, não se vislumbra razão para que essa falta de registro impeça a análise do seu teor. Com efeito, o parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil exige o registro apenas para que a convenção se torne oponível contra terceiros, algo que aqui não se pretende.
No que tange o segundo óbice, preceitua o artigo §1º do artigo 1.331 do Código Civil:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, excetoos abrigos para veículos, que não poderão ser alienados oualugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Nota-se que a autorização necessária para a alienação de abrigos para veículos a pessoa estranha ao condomínio deve ser expressa, clara, isenta de dúvida.
Isso, no entanto, não se observa.
Da convenção, cuja cópia está a fls. 277, consta que “Os conjuntos Barão de Motta Paes Apartamentos Barão de Motta Paes Garajes(sic) e Visconde de Mauá, fazem parte de um todo que é o Condomínio dos Edifícios construídos no terreno situado à Rua Marquês de Itu, nº 182/184/188, e Santa Izabel, nº 67”.
Por esse trecho, fica claro que se trata de apenas um condomínio, com dois blocos e um edifício de garagem.
Prova isso, também, o fato de as unidades autônomas do edifício garagem e os apartamentos dos dois blocos possuírem fração ideal no mesmo terreno, de 1.698,31m².
E ainda que haja convenção de condomínio específica para o Conjunto Barão de Motta Paes Garages (fls. 283/296) e, na letra “a” da cláusula nº 6 conste que são direitos dos condôminos “usar, gozar administrar e dispor de sua propriedade exclusiva, como lhe aprouver, mas de forma a não prejudicar iguais direitos de outros condôminos (…)” (fls. 284) o que dá a impressão que as garagens podem ser vendidas separadamente a cláusula nº 2 do mesmo documento preceitua que “são de propriedade e uso comum de todos os proprietários do conjunto, além do especificado na convenção geral do Condomínio, representado pelos Conjuntos Barão de Motta Paes apartamentos, garages e Visconde de Mauá e na Convenção dos conjuntos Barão de Motta Paes apartamentos Barão de Motta Paes – garages” (fls. 283) o que dá a entender que não há possibilidade de venda separada de vaga de garagem, uma vez que não se justifica que o proprietário de uma vaga seja titular das partes comuns de edifício de apartamentos onde ele não tem unidade autônoma.
Ou seja, ausente autorização expressa na convenção de condomínio, vale a regra segundo a qual pessoas estranhas ao condomínio não podem se tornar proprietárias tão-somente de vaga de garagem.
Finalmente, a alegação de que a síndica do condomínio declarou que não há motivo que impeça a alienação autônoma de vaga de garagem não tem a força que o apelante lhe pretende atribuir.
Isso porque, como já ressaltado, consoante o art. 1.331, § 1º, do Código Civil, a venda separada de vagas de garagem a pessoa estranha ao condomínio depende de autorização expressa da convenção de condomínio. Assim, parece claro que o síndico, mero administrador temporário do condomínio (art. 1.347 do Código Civil [3]), não tem autoridade para, sozinho, permitir algo que somente a convenção poderia autorizar.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
[2] Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
[3] Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
