Em pesquisa recente realizada junto aos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis capixabas, constatamos que já foram concretizados alguns registros imobiliários de atas notariais de usucapião extrajudicial, o que aconteceu, por exemplo, nos Municípios da Serra e de Marechal Floriano, mas agora com a regulamentação trazida pelo Conselho Nacional de Justiça penso que o procedimento ganhará muita força no processo de participação do notário como um agente de regularização fundiária, o que nos motivou a organizar um Simpósio sobre o tema, que será realizado no dia 25 de agosto do ano de 2018, com palestrantes de renome nacional, tais como Hércules Benício e Lamana Paiva.
Nessa toada, com o objetivo de padronizar e fomentar o procedimento, o Conselho Nacional de Justiça – CNJ, através do Provimento nº 65/2017, da lavra do Ministro João Otávio de Noronha, estabeleceu diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis, tudo em complementação às regulamentações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que trouxe grande inovação para os notários, com a previsão da Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial, inserindo os Tabeliães de Notas em todo o processo de regularização fundiária no Brasil, o que ao meu ver, favorecerá o exercício da cidadania com a efetivação do direito fundamental à moradia.
Na teoria, o Provimento nº 65/2017 do CNJ regulamentou:
(…)
Art. 2º Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.
§ 1º O procedimento de que trata o caput poderá abranger a propriedade e demais direitos reais passíveis da usucapião.
Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:
I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;’
II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;
III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;
IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;
V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;
II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
III – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;
V – descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;
VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
VII – declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
VIII – certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento.
De início, o Cartório de Notas quando for lavrar a ata notarialde usucapião deverá observar se o solicitante está representado por advogado e citá-lo na ata notarial e em qual modalidade de usucapião o caso se adequa, pois existem vários tipos previstos na legislação brasileira, a saber: a) no Código Civil: 1) usucapião ordinário/comum (previsto no artigo 1242); 2) usucapião ordinário habitacional (artigo 1242, parágrafo único); 3) usucapião ordinário pro labore (artigo no artigo 1242, parágrafo único); 4) usucapião extraordinário (artigo 1260); 5) usucapião extraordinário habitacional (artigo 1238, parágrafo único); 6) usucapião extraordinário pro labore (artigo 1238, parágrafo único); b) na Constituição Federal de 1988: 1) usucapião constitucional habitacional pro morare ou pro misero (artigo 183, da CF/88 e 1240, do Código Civil); 2) usucapião constitucional pro labore (artigo 191, da CF/88 e 1239, do Código Civil); c) Lei nº 6969/1981; 1) usucapião por interesse social; d) Estatuto da Cidade (LEI 10257/2001).
Na prática, entendo que o Tabelião de Notas deverá solicitar da parte solicitante, que pretende o reconhecimento do usucapião, através da ata notarial, todos e quaisquer documentos que possam comprovar a posse e o decurso de determinado lapso temporal, a fim de comprovar a prescrição aquisitiva da propriedade trazido pelo instituto do usucapião, tais como: contratos particulares ou recibos de compra e venda; carnês de IPTU pagos ou certidão de tempo de contribuição de IPTU ou foro anual (quando se tratar de imóvel com domínio útil, aforado ou enfitêutico); declarações de imposto de renda que citam o imóvel; contas de água, luz ou energia, planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART e memorial descritivo.
Além disso, o Tabelião de Notas deverá fazer uma diligência no local e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como se sabem se existe qualquer ação judicial ou oposição contra essa posse.
Quanto ao valor, poderá ser lançado na ata notarial o valor declarado pelas partes que será informado à Receita Federal e que terá importância para a declaração ao imposto de renda e em relação ao ganho de capital, se houver uma eventual venda futura desse imóvel ou ser lançado o valor venal existente no cadastro imobiliário da Prefeitura.
Com a lavratura da ata notarial, deverão ser citadas as certidões dos feitos ajuizados relativos às ações pessoais (aquelas que versam sobre obrigações do devedor para com o credor), reais (são ações que versam sobre o domínio de uma coisa móvel ou imóvel, propostas pelos proprietários ou por detentores de direito real, contra quem não o reconhece) e reipersecutórias (tal obrigação deve corresponder à uma obrigação assumida anteriormente pelo réu, de dar, fazer ou não fazer, sobre determinado imóvel) em relação à pessoa desse solicitante, que pretende o reconhecimento do usucapião.
Além disso, é importantíssimo o Cartório de Notas dar ciência às partes que a ata notarial é a primeira etapa para o reconhecimento do usucapião extrajudicial, pois faltará ainda o cumprimento de alguns requisitos relativos à segunda etapa, o que se dará no Cartório de Imóveis, que não sendo cumpridos deverá seguir o caminho da esfera judicial. Nessa toada, sugiro que o Tabelião de Notas informe às partes e consigne a informação no texto da ata notarial da seguinte forma: “foram cientificados por estas notas que o procedimento do usucapião extrajudicial deverá preencher outros requisitos para a concretização do registro imobiliário, tais como a realização de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, além de outros requisitos e procedimentos do registro imobiliário, sem os quais não se efetivará o registro imobiliário, caso em que deverão ingressar com a competente ação judicial de usucapião, podendo utilizar o presente ato notarial como meio de prova junto ao Poder Judiciário de acordo com a competência, sendo, cientificadas que a presente ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis”.
Por fim, na esfera notarial, apesar da desnecessidade de diligências no local do imóvel para a lavratura do ato, conforme permissão do artigo 5º, do Provimento nº 65/2017 do CNJ que diz em seu parágrafo primeiro que o Tabelião de Notas “poderá comparecer ao imóvel”, sendo esta uma ata notarial de constatação de documentos, sugiro que quando possível sejam efetivamente feitas diligências ao local pelo Tabelião de Notas com o registro de fotografias, sons e imagens com o lançamento ou registro destes no ato notarial, pois o usucapião na maioria das vezes atesta uma posse que é uma situação de fato. O artigo 5º do Provimento regulamenta que: “A ata notarial mencionada no art. 4º deste provimento será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberá alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa no referido instrumento configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei. § 1º O tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata notarial.”
Dessa forma, a fim de contribuir com os notários e registradores foi formatado um modelo exemplificativo, com alguns itens que poderão ou não ser mencionados na ata notarial a título meramente sugestivo, tais como rol de documentos, certidões e outros quesitos a serem citados a critério de cada Tabelião de Notas.
MODELO DE ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, QUE SOLICITA FULANO DE TAL, NA FORMA ABAIXO:
SAIBAM quantos este público instrumento de ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL virem, que aos vinte e três dias do mês de março do ano de dois mil e quinze (23/03/2015), em diligência ao endereço residencial do SOLICITANTE FULANO DE TAL (qualificação completa), foi requerida a lavratura da presente ATA NOTARIAL, nos termos do artigo 1.071, inciso I, do novo Código de Processo Civil. Compareceu ainda neste ato na qualidade de ADVOGADO do SOLICITANTE, DR. FULANO DE TAL, brasileiro, casado, advogado inscrito na OAB/ES sob o nº ________, inscrito no CPF/MF sob nº ___________, com escritório profissional situado na Avenida ___________, que possui o seguinte endereço eletrônico de email: XXXX. Pelos solicitantes me foi dito sob pena de responsabilidade civil e criminal, que todos os documentos foram apresentados nos originais para a lavratura deste ato, e que esses são autênticos e verdadeiros. Os presentes identificados e reconhecidos por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé. E perante o mesmo Tabelião, pela presente ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (INDICAR A MODALIDADE), a fim de constituir prova material com presunção de verdade, nos termos dos artigos 215 e 217, do Código Civil, que estabelecem: “Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena e Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas”; foi solicitado o comparecimento deste Tabelião de Notas ao endereço residencial do SOLICITANTE, sendo ali constatado os seguintes fatos: 1) desde a data de _________, o SOLICITANTE possui o imóvel urbano, (se houver eventual contrato, recibo de compra e venda ou outro tipo de documento particular que tenha procedido à transmissão dessa posse ao solicitante dessa ata notarial é interessante citar: “conforme contrato particular de compra e venda, firmado entre FULANO DE TAL em data de”); constituído por um Lote nº ____, da quadra nº _______, situado no LOTEAMENTO BAIRRO _______, nesta Cidade de __________, medindo a área de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), com as seguintes confrontações e dimensões: frente, Avenida ________, numa linha de 12,00m; fundos, lote nº _______, numa linha de 12,00m; lado direito, Lote nº ______, numa linha de 30,00m; e lado esquerdo, lote nº ______, numa linha de 30,00m; com inscrição imobiliária municipal sob o nº ______, conforme fotos do local inseridas abaixo: (LANÇAR FOTOS); 2) que segundo informações prestadas pelos confrontantes do imóvel descrito acima, identificados e reconhecidos por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé: a) dos fundos, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa); b) do lado direito, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa); c) do lado esquerdo, Sr. FULANO DE TAL, (qualificação completa), sendo todos respectivamente proprietários do imóveis objetos das matrículas nºs ____, do Cartório de Registro Geral de Imóveis desta Comarca de ____; os mesmos conhecem a pessoa do SOLICITANTE e informam que têm conhecimento de que o mesmo tem a posse do imóvel acima descrito há mais de _________ anos, sem qualquer interrupção ou oposição de terceiros e que desconhecem a existência de quaisquer ações cíveis reais, pessoais ou reipersecutórias ajuizadas em face do SOLICITANTE ou de qualquer membro de sua família; 3) que o imóvel acima está localizado em área urbana na Avenida _________, com área total de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), medindo 12,00m de frente com a dita Avenida ________; ao lado direito medindo 30,00; ao lado esquerdo medindo 30,00m; onde divide-se com a propriedade de FULANO DE TAL, medindo 12,00m nos fundos; ao lado direito divide-se com a propriedade de FULANO DE TAL; e pelo lado esquerdo divide-se com a propriedade de FULANO DE TAL, tudo em conformidade com a planta, memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica – ART, apresentada nestas Notas; 4) que o referido imóvel é de propriedade desconhecida ou pertence a FULANO DE TAL, conforme certidão expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis da cidade de _______-ES; 5) o SOLICITANTE declarou que nunca teve qualquer tipo de contestação ou impugnação por parte de quem quer que seja, sendo a sua posse mansa, pacífica e contínua e, portanto, sem oposição e ininterrupta durante todo esse tempo de ____ anos, se inserindo na hipótese de usucapião ordinário comum, nos termos do artigo 1242, do Código Civil Brasileiro; 6) que o SOLICITANTE declara que a todo momento agiu como possuidor desde que entrou para o imóvel agiu como se fosse o próprio dono, tendo nele estabelecido moradia sua e de sua família; 7) que o SOLICITANTE não é proprietário de nenhum outro imóvel (em alguns casos de usucapião a pessoa pode ter outros imóveis. Ver o caso concreto), seja ele rural ou urbano e que possuindo o referido imóvel por tempo suficiente para ensejar a prescrição aquisitiva através do usucapião extrajudicial, informou que o valor venal do imóvel junto à Prefeitura Municipal de ____ (ou o declarado pelo SOLICITANTE) é de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). Pelo SOLICITANTE me foi apresentando ainda, para comprovação do seu lapso temporal de posse, os seguintes documentos: 1- CARNÊS E COMPROVANTES DE PAGAMENTO DO IPTU DO IMÓVEL OU CERTIDÃO DO TEMPO DE CONTRIBUIÇÃO DO IPTU (ou FORO ANUAL quando se tratar de domínio útil ou imóvel aforado ou enfitêutico): Prefeitura Municipal de ____ – Estado do ___ – Secretaria Municipal de Finanças – Documento de Arrecadação Municipal – Exercícios de 2005 a 2015 – Parcela Única – em nome de FULANO DE TAL, com o valor venal de R$ _____, sendo o valor total recolhido de R$ _________. 2- DECLARAÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA: Declarações anuais de imposto de renda apresentadas à Secretaria da Receita Federal do Brasil, dos exercícios de 2005 a 2015, onde o SOLICITANTE declarou ter a posse do referido imóvel há mais 10 (dez) anos; 3- COMPROVANTES DE ENDEREÇO DOS ÚLTIMOS 10 (DEZ) ANOS:Comprovantes de endereço em nome do SOLICITANTE, relativos ao pagamento de água, energia e telefone, comprovando a posse no imóvel por mais de ___ anos; 4- PLANTA ATUALIZADA DO IMÓVEL COM ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA: foi apresentada ainda a planta atualizada do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica – ART – CREA/ES nº _____, assinada pelo engenheiro responsável FULANO DE TAL, em data de ___________(SE QUISER PODE LANÇAR A IMAGEM DA PLANTA AQUI); 5- CERTIDÃO NEGATIVADE FEITOS AJUIZADOS RELATIVAS A AÇÕES CÍVEIS REAIS, PESSOAIS E REIPERSECUTÓRIAS DA JUSTIÇA ESTADUAL E FEDERAL EM NOME DO SOLICITANTE, PROPRIETÁRIO E CONFRONTANTES: expedida por meio eletrônico – Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo – Certidão nº ______, em data de _________. Certifica que, consultando a base de dados do Sistema de Gerenciamento de Processos do Poder Judiciário do Estado do Espírito Santo (E-Jud, SIEP, PROJUDI e PJe) até a presente data e hora, nada consta contra as partes acima, conforme itens “e”, “f” e “g”: “e. A presente certidão abrange todos os processos dos juizados especiais cíveis, exceto os processos eletrônicos registrados no E-Procees, em funcionamento nas comarcas de Vitória e Vila Velha; f. Em relação as comarcas da entrância especial (Vitória/Vila Velha/Cariacica/Serra/Viana), as ações de: execução fiscal estadual, falência e recuperação judicial, e auditoria militar, tramitam, apenas, no juízo de Vitória; g. As ações de natureza cível abrangem inclusive aquelas que tramitam nas varas de Órfãos e Sucessões (Tutela, Curatela, Interdição,…), Execução Fiscal e Execução Patrimonial (observado o item f)”; 6- CERTIDÃO NEGATIVA MUNICIPAL expedida por meio eletrônico -Prefeitura Municipal de ______ – Secretaria Municipal de Finanças – Certidão sob nº _____, referente ao imóvel devidamente inscrito nesta municipalidade sob nº _______, datada de 21 de maio de 2015; 7- CERTIDÕES DE CITAÇÃO DE AÇÕES REAIS, PESSOAIS E REIPERSECUTÓRIAS E DE ÔNUS REAIS EM NOME DOS CONFRONTANTES: expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da Comarca de _____-ES, em data de _____; 8) CERTIDÕES NEGATIVAS DE INCAPACIDADE CIVIL em nome do proprietário anterior e dos confrontantes _____, expedidas pelo Cartório de Registro Civil da Comarca de _____-ES, datadas de _____, não havendo qualquer óbice ou interrupção ao cômputo do prazo prescricional do usucapião extrajudicial nos termos do artigo 198, inciso I, do Código Civil. Pelo ADVOGADO do SOLICITANTE me foi dito e declara por este ato notarial que prestou assistência jurídica ao mesmo e que acompanhou integralmente a lavratura da presente ATA NOTARIAL. Finalmente, o SOLICITANTE e seu ADVOGADO neste ato declaram, sob as penas da lei: 1)foram cientificados por estas notas que o procedimento do usucapião extrajudicial deverá preencher outros requisitos para a concretização do registro imobiliário, tais como a realização de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendoou na matrícula dos imóveis confinantes, além de outros requisitos e procedimentos do registro imobiliário, sem os quais não se efetivará o registro imobiliário, caso em que deverão ingressar com a competente ação judicial de usucapião, podendo utilizar o presente ato notarial como meio de prova junto ao Poder Judiciário de acordo com a competência, sendo, cientificadas que a presente ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis; 2) que todas as declarações prestadas nesta ATA NOTARIAL são verdadeiras, sendo informado sobre as sanções cíveis e criminais em caso de falsa declaração; 3) que requer e autoriza o Senhor Oficial do Cartório de Registro Geral de Imóveis competente, a prática de todos os atos registrais em sentido amplo, nos termos do artigo 1.071, do Código de Processo Civil; 4) que o SOLICITANTE foi instruído por seu advogado de todos os termos do artigo 1.071, do Código de Processo Civil, que prevê este procedimento, nos seguintes termos: “Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência) – “Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”; e 5) que se declaram cientes do artigos 10 a 15 e seus parágrafos, do Provimento nº 65/2017, do CNJ que estabelecem: “Art. 10. Se a planta mencionada no inciso II do caput do art. 4º deste provimento não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua inércia como concordância.; § 1º A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório; § 2º Se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas; § 3º A notificação poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram; § 4º Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros; § 5º Deverá constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo previsto no caput sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel consistirá em anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do bem imóvel; § 6º Se a planta não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis mediante carta com aviso de recebimento, para manifestar-se no prazo de quinze dias, aplicando-se ao que couber o disposto nos §§ 2º e seguintes do art. 213 e seguintes da LRP; § 7º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público; § 8º A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato pelo preposto; § 9º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal; § 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente; Art. 11. Infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância; Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo tribunal; Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante.”; Art. 13. Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo; § 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:I – compromisso ou recibo de compra e venda;II – cessão de direitos e promessa de cessão;III – pré-contrato;IV – proposta de compra;V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação; § 2º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei; § 3º A prova dequitação será feita por meio de declaração escrita ou da apresentação da quitação da última parcela do preço avençado ou de recibo assinado pelo proprietário com firma reconhecida; § 4º A análise dos documentos citados neste artigo e em seus parágrafos será realizada pelo oficial de registro de imóveis, que proferirá nota fundamentada, conforme seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade do conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de regularização pela usucapião; Art. 14. A existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião; Parágrafo único. A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial; Art. 15. Estando o requerimento regularmente instruído com todos os documentos exigidos, o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestação sobre o pedido no prazo de quinze dias; § 1º A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião; 6) que aceitam esta ATA NOTARIAL em todos os seus termos e conteúdo. CONSULTAR CNIB? (Conforme determina o art. 14, do Provimento nº 39/2014, do Conselho Nacional de Justiça – Corregedoria Nacional de Justiça, datado de 25 de Julho de 2014, assinado pelo Exmº. Sr. Dr. Conselheiro Guilherme Calmon, Corregedor Nacional de Justiça em exercício, foram realizadas buscas, na presente data, junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, não sendo encontrado qualquer anotação de Indisponibilidade de Bens em nome do SOLICITANTE que impeçam a lavratura deste ato, de acordo com Relatório de Consulta de Indisponibilidade emitido às ______, do dia ________ – Códigos HASH: ___). Certidão negativa dos feitos ajuizados perante a Justiça Federal conforme certidão emitida pelos sites www.jfes.jus.br e www.trf2.jus.br em nome de XXX, CPF XXX, que certifica não constar qualquer ação em nome das partes acima. As exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato foram cumpridas. Sendo tão somente o que tinha a certificar, encerro a lavratura da presente ATA NOTARIAL, nos termos dos artigos 6º e 7º, inciso III, da Lei Federal nº 8935/94 e dos artigos 364 e 365, inciso II, do Código de Processo Civil Brasi
