1ª VRP|SP: Dúvida – Usucapião Extrajudicial – Inafastabilidade da exigência de ata notarial – Documento que garante a autenticidade do procedimento e das alegações do requerente – Procedimento formal, que necessita de petição explicitando a pertinência da usucapião, e não simples pedido para dar início ao procedimento – Dúvida julgada procedente.
Processo 1004203-52.2018.8.26.0100
Dúvida
REGISTROS PÚBLICOS
R. W. C.
Dúvida – Usucapião Extrajudicial – Inafastabilidade da exigência de ata notarial – Documento que garante a autenticidade do procedimento e das alegações do requerente – Procedimento formal, que necessita de petição explicitando a pertinência da usucapião, e não simples pedido para dar início ao procedimento – Dúvida julgada procedente.
Vistos
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital em face de R. W. C., após exigência, em procedimento administrativo de usucapião, de apresentação de ata notarial, de pedido formal para instauração do procedimento e de certidões negativas dos distribuidores.
De acordo com o Oficial (fls. 01/05), o suscitado apresentou carta de arrematação referente ao imóvel da matrícula nº 127.166 da Serventia, cujo ingresso foi negado pois o executado não tinha qualquer direito registrado na matrícula do imóvel.
Assim, teria o suscitado apresentado simples requerimento para que fosse reconhecida a usucapião, ao que o Oficial apresentou os óbices já referidos. Aduz que todas as exigências estão previstas no Art. 216-A, I, da Lei de Registros Públicos e no Provimento 65/2017 do Colendo Conselho Nacional de Justiça, não havendo possibilidade de prosseguimento do procedimento extrajudicial sem tais formalidades. Documentos às fls. 06/78.
O suscitado não impugnou a dúvida (fl. 79), mas em seu requerimento, apresentado perante o Oficial (fls. 07/09), alegou que, por se tratar de usucapião extraordinária, a carta de arrematação era suficiente para provar a posse, não sendo necessária a apresentação de qualquer outro documento para o reconhecimento da usucapião.
O Ministério Público opinou, às fls. 83/86, pela procedência da dúvida.
É o relatório. Decido.
Com razão o Oficial e o D. Promotor. A usucapião extrajudicial foi medida adotada pelo legislador com o intuito de desburocratizar o reconhecimento da prescrição aquisitiva, tendo em vista que o procedimento judicial demanda diversas etapas que levam ao decurso de um longo tempo para o provimento do pedido.
Previu-se, assim, que nos pedidos de usucapião em que não haja impugnantes, pode o requerente solicitar, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, o reconhecimento da aquisição da propriedade.
Contudo, a alteração legal se deu quanto aos procedimentos necessários para tal reconhecimento, não se alterando a essência da usucapião, instituto previsto tanto nos arts.183 e 191 da Constituição Federal quanto nos arts. 1.238 e seguintes do Código Civil.
Desta feita, são previstas diversas modalidades de usucapião, sendo a posse mansa e pacífica requisito de todas elas, e o justo título requisito da usucapião ordinária. A comprovação de tais requisitos é, portanto, essencial para a procedência do pedido, independentemente do procedimento adotado.
Destarte, também na usucapião administrativa esta comprovação deve ser feita. E a forma para tal não é livre: estando em jogo o direito de propriedade, a prova há de observar as exigências legais, sob pena de haver uma simplificação excessiva que coloque em risco a propriedade de terceiros.
Em outras palavras, a observância dos preceitos legais é essencial para a segurança jurídica esperada do procedimento administrativo, não sendo possível ao requerente optar pela forma em que demonstrará a posse e o justo título, quando o caso.
Assim, ainda que se discorde dos meios exigidos pelo legislador (como a ineficácia da ata notarial para atestar a existência da posse e seu tempo), são eles garantias de que a usucapião foi reconhecida de modo legítimo, declarando-se a propriedade do usucapiente em prejuízo do proprietário tabular sem qualquer dúvida que possa contaminar a legitimidade do procedimento.
Portanto, as exigências legais devem ser observadas em sua totalidade, e sua interpretação deve ser restritiva, no sentido de limitar qualquer tentativa de se simplificar o procedimento ou alterá-lo.
Aqui, cumpre colacionar o caput do Art. 216-A da Lei de Registros Públicos:
”Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.”
Quando o legislador utiliza-se da expressão “instruído com”, está ele determinando os documentos essenciais ao procedimento. Assim, a obrigatoriedade destes documentos, por todo o exposto acima, se presume, e qualquer exceção deve estar prevista em lei ou ato normativo emitido por órgão ou autoridade competente.
É o caso, por exemplo, do inciso IV: o §15º do Art. 216-A é expresso ao mitigar a exigência destes documentos que comprovem as características da posse, dispondo que, na sua ausência ou insuficiência, “a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial”.
Outra exceção diz respeito ao inciso II, uma vez que o §5º do Art. 4º do Provimento 65 do CNJ previu que “será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.”
No caso da ata notarial, contudo, não há exceção. Sua exigência é expressa na lei. Neste sentido, a expressão “conforme o caso e suas circunstâncias” não vem no sentido de afastar a necessidade da apresentação da ata, mas diz respeito ao “tempo de posse do requerente e de seus antecessores”. Ou seja, o tabelião deve atestar o tempo de posse conforme o caso e suas circunstâncias, no sentido de que não há modelo específico de como deverá fazê-lo: observadas as circunstâncias próprias de cada caso, o tabelião pode atestar o tempo de posse de diversas maneiras, como entrevistando vizinhos, analisando documentos ou utilizando-se de outros meios aptos para tanto.
Neste sentido o Art. 4º, I, do Provimento nº 65, de 14/12/2017, do Conselho Nacional de Justiça, que prevê o conteúdo da ata notarial, visando justamente clarificar qual o conteúdo necessário para que se atinja os objetivos do procedimento:
”Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
I ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;”
Destaque-se a alínea g), que vem a corroborar o entendimento de que a expressão “conforme o caso e suas circunstâncias” deve ser interpretada no sentido de que ao tabelião é livre a utilização das informações necessárias, em cada hipótese, para melhor instruir o procedimento.
E não é só. A exigência da ata notarial, como dito acima, é garantia do Oficial de Registros de Imóveis e de terceiros de que as informações dadas pelo requerente são verdadeiras. Ou seja, não basta a palavra deste para que o registrador reconheça a prescrição aquisitiva, sendo necessário outro meio de prova apta a demonstrar a veracidade das informações.
Tal meio, escolhido pelo legislador, é a ata notarial. Corrobora este entendimento a previsão do § 2º do Art. 5º do já mencionado Provimento 65, no sentido de que o Tabelião não pode basear-se apenas na declaração do requerente para lavrar o documento.
Tudo isso a fortificar o entendimento de que, dada a natureza da usucapião, não é suficiente o mero requerimento do possuidor e o silêncio do proprietário tabular para seu reconhecimento; são necessários elementos externos, que no caso judicial se dá pela inquirição de testemunhas, perícia judicial e pela própria autoridade do juiz ao utilizar seu convencimento motivado para atestar a posse.
Já no caso extrajudicial, este elemento externo é a ata notarial, que, caso afastada, retiraria esta garantia de que os fatos alegados pelo requerente são verdadeiros.
Portanto, o requerimento de usucapião extraordinária não pode vir instruído apenas com a carta de arrematação para comprovação da posse, sendo necessária a ata notarial. Além disso, as certidões negativa do distribuidor são garantia de que a posse não foi contestada, sendo também elemento essencial ao pedido.
Finalmente, o requerimento de fl. 67 é insuficiente para dar início ao procedimento de usucapião extrajudicial, pois não preenche os requisitos da petição inicial prevista no Art. 319 do Código de Processo Civil.
Conforme art. 3º do Provimento 65/2017 do CNJ, tais requisitos devem ser observados para que seja feita a autuação do pedido e para que haja regular prosseguimento do feito.
Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital em face de R. W. C., mantendo os óbices referentes a usucapião extrajudicial.
Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P.R.I.C.
São Paulo, 12 de março de 2018.
Tania Mara Ahualli
Juíza de Direito
