Em transações de compra de venda de imóvel rural é comum que haja disposições acerca de dívidas em nome do vendedor e que, porventura, recaiam sobre o imóvel
Também é corriqueiro que seja firmado entre vendedor e comprador um contrato particular de compromisso de compra e venda e, após o pagamento da totalidade do preço, seja outorgada a respectiva escritura pública de compra e venda, que deverá ser levada a registro na matrícula do imóvel.
Veja que o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis é essencial para que a transação seja publicamente conhecida e tenha validade contra terceiros, concretizando os efeitos da propriedade. Por isso a expressão “quem não registra não é dono”, comumente vista nos referidos Cartórios.
Enquanto não houver o registro, na matrícula do imóvel, da escritura pública de compra e venda ou ao menos do instrumento particular de compromisso de compra e venda, há riscos, por exemplo, de eventual bloqueio judicial, por conta de dívidas do vendedor.
O vendedor, possuindo dívidas em seu nome e que podem até mesmo recair sobre o imóvel objeto de venda, pode se comprometer para com o comprador, em utilizar o dinheiro da venda, prioritariamente, para o pagamento dos credores.
Mas, se não houver estipulações claras com segurança contratual, os débitos podem ser maiores que o previsto; ou ainda a quantia paga com a venda e compra ser direcionada, indevidamente, para outros interesses do vendedor, de forma que credores passem a exigir o pagamento a que tenham direito, recaindo, eventualmente, bloqueio sobre o imóvel vendido.
Nesse caso, valerão, e muito, as condições e obrigações ajustadas entre as partes, as determinações legais, o registro do contrato de compromisso de compra e venda, se havia (quando da compra e venda) registro de ônus como hipoteca (garantia do imóvel em instrumento de crédito) ou penhora (vinculação do bem em processo judicial) na matrícula do imóvel, dentre outras situações.
Muito pode ser evitado com a exigência, por parte do comprador, da imediata transmissão da escritura pública de compra e venda, bem como do respectivo registro junto à matrícula do imóvel. Em contrapartida, e como garantia para o vendedor, da própria escritura deverá constar o saldo a pagar, bem como disposição, chamada de resolutiva expressa, em que o não pagamento das parcelas levará ao desfazimento do negócio.
Obviamente é possível (e recomendável) que a partes estipulem condições que permitam a prorrogação de determinado pagamento em caso, por exemplo, de comprovada frustração de safra, situação comum no agronegócio. Neste caso, também deve ser estipulada a devida remuneração pela prorrogação de determinada parcela contratual.
Quanto à eventuais dívidas de responsabilidade do vendedor e que devam ser pagas com parte do valor da venda do imóvel, o comprador poderá, também, optar por assumir os pagamentos e efetivar, por sua conta e risco, a negociação com os credores, a fim de que não haja saldo de dívidas a pagar após a liquidação total do compromisso de compra e venda.
Todos esses detalhes devem ser observados, ajustados e formalizados, a fim de que seja definida a transmissão da posse, momento em que o desfazimento do negócio restará mais complexo e custoso para os envolvidos.
Assim, apesar de corriqueiras, as operações de compra e venda de imóvel rural precisam ser muito bem analisadas, estruturadas e formalizadas, de forma que assegurem a ambas as partes o cumprimento do que restou inicialmente ajustado, evitando-se prejuízos e dissabores que resultarão em demandas judiciais.
*Fábio Lamonica Pereira, advogado em Direito Bancário e do Agronegócio
