Para muitas pessoas, comprar um imóvel é realizar um sonho, para outras, significa fazer um investimento. Em qualquer caso, é importante deixar a emoção e ansiedade de lado, para olhar com mais coerência e conscientização para que todo o processo seja realizado da forma mais saudável possível.
Ao pensar em questionamentos que corriqueiramente me fazem, separei cinco dicas que podem ser vistas como base para a concretização dessa aquisição.
1.Saiba todas as despesas
Entenda muito bem sobre todas as despesas envolvidas nesse processo. Algumas pessoas sonham com a realização e se esquecem de todos os gastos envolvidos nessa transação. Além do preço do imóvel, temos o valor da imobiliária, pagamento de impostos e despesas de escritura e também o Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, esses valores devem ser incluídos no montante desse planejamento. Por exemplo, na aquisição de um imóvel até R$ 700 mil, aqui na Capital de São Paulo, você gastaria 27.635,75, relação a todos os itens citados, lembrando que, neste valor não está incluído comissão do corretor ou imobiliária e com assessoria jurídica.
2. Localização
A compra de um imóvel não é a mesma que a de um produto cuja desistência pode ocorrer em 7 dias e a troca em até 30 dias, como previsto no Código de Defesa do Consumidor, pois esta Lei não se aplica nesse cenário. Por isso, é importante tomar muito cuidado. Aconselho o investidor, além de fazer a visita tradicional acompanhado pelo corretor para conhecer o imóvel, a visitar a região em dias e horários diferentes para ter noção de como é “território”, costumo sempre citar o exemplo de dois casos que tive, um da feira livre e outro da buffet aos fundos do prédio, que foram descobertos apenas depois da mudança dos meus clientes (imagine a dor de cabeça !).
3. Financiamento
Os financiamentos utilizam a lei de alienação fiduciária, o que facilita e desburocratizar o leilão do imóvel por parte dos credores, sem processo judicial. Vale ressaltar, que o STF pautou a análise desta Lei, para levar à discussão jurídica da legalidade e inconstitucionalidade da perda do imóvel sem processo judicial. Mas como o STF ainda não julgou a questão a Lei continua valendo e hoje, quem assinou e comprou um imóvel financiado, tem o próprio imóvel como garantia, inclusive com a averbação da alienação fiduciária na matrícula. A partir do momento em que o imóvel não foi pago regularmente, o credor consegue facilmente iniciar o procedimento para retomar os direitos do imóvel no próprio Registro de imóveis. Neste caso, o cartório que notifica o devedor para pagar as parcelas em atraso e, que caso não pague, acaba perdendo o imóvel e não pode exercer o direito de quitação. Se o prazo de pagamento não é respeitado, só é possível evitar o leilão do imóvel se os valores devidos e as parcelas futuras sejam pagos à vista com todos os acréscimos, de juros, correção monetária, despesas do credor com o procedimento. Por isso, o adquirente deve saber quais são os riscos que corre em caso de não pagamento do financiamento. Corriqueiramente sou procurado após que os imóveis já foram leiloados e não há mais nada à fazer, e os adquirentes inocentemente alegam que estavam esperando uma citação judicial que nunca vai ocorrer exceto, quando a citação judicial é da pessoa que arrematou o imóvel no leilão e quer retirar os ocupantes.
Portanto, o adquirente deve entender exatamente o que acontece em caso de não pagamento, em especial, respeitar os prazos e notificações do cartório em caso de não pagamento, para minimizar os riscos de perda do imóvel.
4. Impostos
Em qualquer forma de aquisição de imóvel, é cobrado o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) devido à Prefeitura da Cidade que imóvel pertence. A alíquota desse imposto varia, pois cada Cidade tem Legislação própria. Normalmente fica entre 2% e 3% do valor pago pelo imóvel, ou no mínimo, o valor venal declarado pela Prefeitura. Ainda assim, muitos municípios bem como entes do governo, criam medidas para mudar a base desse cálculo, ou seja, avaliam os imóveis em valores maiores para poderem arrecadar mais com esse imposto.
Vale destacar o Município de São Paulo que criou o Valor Venal de Referência, que em muitas regiões é maior que o valor de mercado. Já o Governo do Estado de São Paulo, criou uma Avaliação através do IEA – Instituto de Economia Agrícola da USP, para avaliar Imóveis Rurais e, na maioria dos casos, cobram o ITBI e também o ITCMD (em caso de herança e doação) sobre esse valor, para também arrecadar mais imposto. Vejamos um Exemplo: um imóvel pode ser adquirido por R$ 1 milhão, mas a Prefeitura ou o Estado (dependendo da forma aquisição) pode achar vale R$ 3 milhões e cobram o Imposto de Transmissão sobre esse maior valor (R$ 90.000,00 ou invés de R$ 30.000,00 se o imóvel foi em São Paulo).
Pouquíssimos corretores sabem da possibilidade de combater essa ilegalidade cometida pelas Prefeituras e pelo Estado (em caso de ITCMD) e os cartórios que fazem as escrituras não alertam, pois para eles é interessante cobrar seus emolumentos sobre o maior valor.
Portanto, não pague imposto sem buscar auxílio jurídico para fazer a redução desse imposto, porque para restituir esse valor pago ilegalmente reconhecido pela justiça demora muito.
5. Consultoria jurídica e imobiliária
Existem inúmeras Certidões a serem levantadas e analisadas antes de assinar a escritura do imóvel, tornando-se essencial a análise e interpretação dos resultados, pois muitas vezes possíveis apontamentos não inviabilizam o negócio.
Enxergo a atuação de um corretor e de um advogado imobiliário como uma consultoria para dar suporte ao cliente e investidor e, por este motivo, tais assessorias devem ser encaradas como um investimento a longo prazo, ao invés de um gasto. Todas as questões que mencionei acima são provisionadas por estes profissionais que são capazes de analisar e dar segurança a todos os trâmites com expertise.
Atualmente, brinco que com o “Senhor Google” tudo está muito desburocratizado. O cliente já chega em uma consultoria com noções do que pode acontecer na sua compra, mas apesar das informações serem mais horizontais, a interpretação dessas informações e, as lacunas na lei, só são vistas de forma mais consciente por profissionais preparados.
O processo de aquisição de um imóvel funciona como um jogo de xadrez e a melhor jogada vai ser feita pelo profissional, seja o corretor ou o advogado. E os dois devem procurar saber muito bem sobre seu nicho de atuação, mas também ter noções básicas em outros segmentos ligados aquilo que a gente faz, a fim de oferecer um melhor serviço para os clientes. Muitos advogados têm soluções para economizar com impostos, justificando inclusive o investimento na assessoria, outros ajudam na realização de bons negócios, mesmo com apontamentos nas certidões forenses.
*Sobre Marcus Novaes – Consultor Jurídico e Palestrante, também conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube (clique aqui para conhecer), que dá dicas sobre teses jurídicas rentáveis, o advogado Marcus Novaes é Consultor Jurídico Imobiliário e especialista em redução e recuperação de Impostos Imobiliários. Também já ajudou centenas de poupadores a restituir valores junto aos Bancos, nos famosos Planos Econômicos dos anos 90.
