Além das inovações acerca da regularização fiduciária rural, urbana, abrangendo imóveis públicos e privados, com inclusão dos bens públicos da União, a lei inova com os institutos do direito de laje (ou direito real de sobrelevação), a criação de duas novas espécies de Condomínios (condomínio de lotes e condomínio urbano simples), uma nova espécie de aquisição originária da propriedade (legitimação fundiária), alterações importantíssimas na usucapião extrajudicial (anuência do proprietário tabular do imóvel em face do seu silêncio após notificação; notificação do síndico do prédio em caso de usucapião de apartamento, e possibilidade de notificação por edital, caso o proprietário tabular e/ou respectivos confiantes não sejam encontrados), nova espécie de extinção da propriedade imóvel através do abandono, criação de um sistema destinado a operacionalizar o registro eletrônico de imóveis, a instituição de um número único de matrículas imobiliárias no país (acrescentando o Art. 235-
A da Lei de Registros Públicos – “Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM) que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional”), e, alteração do procedimento de execução extrajudicial da propriedade fiduciária sobre imóveis, alterando a Lei 9.514/97, além de outras. Acerca dessa última alteração, deveras importante ao registrador de imóveis, não é de somenos importância ponderarmos.
A recentíssima lei incluiu os artigos 7o-A, 7o-B e 7o-C da Lei 11.977 de 07 de Julho de 2009 que trata do Programa Minha Casa, Minha Vida PMCVM e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas e REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA DO FUNDO DE ARREMDAMENTO RESIDENCIAL (FAR)”
Pois bem, agora os beneficiários de operações do PMCMV, com recursos advindos da integralização de cotas no FAR, obrigam-se a ocupar os imóveis adquiridos, em até trinta dias, a contar da assinatura do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, firmado com o FAR. Com o descumprimento do prazo fica o FAR automaticamente autorizado a declarar o contrato resolvido e a alienar o imóvel a beneficiário diverso, a ser indicado conforme a Política Nacional de Habitação.
Acarretam o vencimento antecipado da dívida decorrente de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR: a alienação ou cessão, por qualquer meio, dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR; a utilização dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR em finalidade diversa da moradia dos beneficiários, e, atraso superior a noventa dias no pagamento das obrigações objeto de contrato firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR, incluindo os encargos contratuais e os encargos legais, inclusive os tributos e as contribuições condominiais que recaírem sobre o imóvel.
Assim sendo vencida antecipadamente a dívida, o FAR, na condição de credor fiduciário, munido de certidão comprobatória de processo administrativo que ateste a ocorrência de uma das hipóteses de “vencimentos antecipados” alhures listradas, deverá requerer, ao oficial do registro de imóveis competente, que intime o beneficiário, ou seu representante legal ou procurador. regularmente constituído, para satisfazer, no prazo previsto no 1° art. 26 da Lei n° 9.514, de Novembro de 1997 (“Para fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituido, será intimado, a requerimento do fiduciário pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias dias, a prestação vencida e as que se venceram até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrançae de intimação”) a integralidade da dívida, compreendendo a devolução da subvenção devidamente corrigida.
Nesse toada, decorrido o prazo sem o pagamento da dívida antecipadamente vencida, o contrato será reputado automaticamente resolvido de pleno direito, e o oficial do registro de imóveis competente, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade fiduciária em nome do FAR.
O FAR, em regulamento próprio, disporá sobre o processo administrativo.
Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do FAR, proceder-se-á em conformidade com o disposto na Lei n. 11.977/09, e o imóvel deve ser-lhe imediatamente restituído, sob pena de esbulho possessório.
Com relação ao procedimento de intimação de devedor fiduciante, a intimação poderá ser promovida, por solicitação do oficial do registro de imóveis, do oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la ou do serventuário por eles credenciado, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Nesse sentido, dispõe a alteração legislativa que, quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
Já nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondências.
Caso não seja efetuada a intimação pessoal ou por hora certa, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado promoverá a intimação do devedor fiduciante por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para o pagamento antecipado da dívida da data da última publicação do edital.
A Lei 13.465/2017, ainda acrescentou o Art. 26-A a Lei 9.514/97, assentando que: A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei 9.514/97 (quinze dias).
Conforme alteração recente da tabela de custas e emolumentos dos serviços notariais e registrais do Rio Grande do Norte, o procedimento de intimação de devedor fiduciário, encontra-se em procedimento próprio dentro do “registro de imóveis”, com inclusão de cobranças através do código 26610, do autuação, intimação, elaboração de edital e diligencias.
Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Com relação ao procedimento posterior a intimação do devedor fiduciário, o leilão, foi alterado o art. 27 da Lei 9.514/97, para constar que se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. Será assegurado ao devedor fiduciário a comunicação das datas, horário e locais dos leilões, através de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (email).
Foi incluindo também, que após averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel.
Assim tem-se de muito alvissareira as alterações legislativas, racionalizando as regras de execução extrajudicial da propriedade fiduciária, tornando dinâmica e efetiva o procedimento da intimação do devedor fiduciário e a consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor.
Conforme alteração recente da tabela de custas e emolumentos dos serviços notariais e registrais do Rio Grande do Norte, o procedimento de intimação de devedor fiduciário, encontra-se em procedimento próprio dentro do “registro de imóveis”, com inclusão de cobranças através do código 26610, do autuação, intimação, elaboração de edital e diligencias.
