Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda outorgada pela Prefeitura do Município de São Paulo em cumprimento de contrato de compromisso de compra e venda inscrito na vigência do Decreto nº 4.857/1939 – Possibilidade de abertura de matrícula, diante do direito real inscrito – Escritura pública de compra e venda outorgada diretamente em favor da viúva e herdeiros do compromissário comprador, mediante alvará expedido em ação de inventário – Desnecessidade de apresentação do formal de partilha – Instituição de bem de família, pelos compradores, que embora prevista na escritura pública de compra venda não foi objeto de requerimento de registro – Escritura outorgada no ano de 1990 – Princípio da rogação – Possibilidade de cisão do título – Registro viável – Recurso provido.
Apelação n° 1018356-90.2018.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1018356-90.2018.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1018356-90.2018.8.26.0100
Registro: 2019.0000642594
ACÓRDÃO–
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1018356-90.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante TERESA SALERA DE CASTRO, é apelado 5º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 9 de agosto de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 1018356-90.2018.8.26.0100
Apelante: Teresa Salera de Castro
Apelado: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Interessado: Municipalidade de São Paulo
VOTO Nº 37.819
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de compra e venda outorgada pela Prefeitura do Município de São Paulo em cumprimento de contrato de compromisso de compra e venda inscrito na vigência do Decreto nº 4.857/1939 – Possibilidade de abertura de matrícula, diante do direito real inscrito – Escritura pública de compra e venda outorgada diretamente em favor da viúva e herdeiros do compromissário comprador, mediante alvará expedido em ação de inventário – Desnecessidade de apresentação do formal de partilha – Instituição de bem de família, pelos compradores, que embora prevista na escritura pública de compra venda não foi objeto de requerimento de registro – Escritura outorgada no ano de 1990 – Princípio da rogação – Possibilidade de cisão do título – Registro viável – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do Sr. 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital em promover o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel urbano, outorgada pelo Município de São Paulo, porque não foi apresentado título hábil para a abertura de matrícula.
A apelante alegou, em suma, que Giacomino Gillo Salera e sua mulher, Maria de Aro Salera, compromissaram comprar o imóvel por meio de escritura de compromisso de compra e venda outorgada pelo Município de São Paulo, em 1º de setembro de 1961, que foi inscrita no 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital. Afirmou que o compromissário comprador faleceu em 25 de fevereiro de 1978 e que foi promovido o inventário de bens em que houve expedição de alvará autorizando a transmissão da propriedade diretamente à viúva e aos herdeiros. Aduziu que a inscrição do compromisso de compra e venda foi realizada com amparo na legislação estadual então vigente. Informou que foram abertas matrículas e promovidos os registros de transmissões de outros imóveis situados na mesma rua, também alienados pelo Município de São Paulo.
Requereu o provimento do recurso para que seja aberta matrícula para o imóvel, com o registro da compra e venda (fls. 229/234).
A douta Procuradoria Geral de Justiça arguiu a intempestividade do recurso. No mérito, opinou pelo seu não provimento (fls. 269/270).
É o relatório.
O prazo para apelação tem início com a publicação da sentença (art. 231, inciso VII, do Código de Processo Civil), considerando-se como data da publicação o primeiro dia útil subsequente ao da disponiblilização da intimação no DJe (arts. 224, § 2º, e 231, inciso VII, ambos do Código de Processo Civil).
A r. sentença foi disponibilizada no DJe de 06 de março de 2019 (fls. 223).
Por sua vez, embora tenha natureza administrativa, contra a sentença prolatada em procedimento de dúvida é cabível apelação (art. 202 da Lei nº 6.015/73) que é inteiramente regulado no Código de Processo Civil, o que enseja a contagem do prazo de recurso em dias úteis.
O prazo de recurso, de quinze dias úteis (art. 219 do Código de Processo Civil), teve início em 10 de março, o que torna tempestiva a apelação interposta em 28 de março de 2019 (fls. 229).
O registro da escritura pública de compra e venda foi negado pelo Sr. 5º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital porque: não foi apresentado título hábil para a abertura de matrícula; não foi apresentado o formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento do compromissário comprador; não foram apresentadas as certidões de propriedade e negativas de ônus e alienações atualizadas, emitidas pelos 1º, 3º e 15º Oficiais de Registro de Imóveis da Capital; não foram atendidos todos os requisitos para o registro da instituição do bem de família (fls. 01/03).
A r. sentença, por sua vez, manteve a negativa de registro pela impossibilidade de abertura de matrícula para o imóvel porque inexistente registro anterior e porque, em se cuidando de terras supostamente devolutas, o reconhecimento do domínio municipal depende da prévia demarcação e discriminação do imóvel.
Observa-se que anterior requerimento administrativo de abertura de matrícula, formulado pelo Município de São Paulo (Processo nº 0001989-18.2012.8.26.100), foi indeferido pela inexistência de título apto para demonstrar o domínio público municipal (fls. 220).
Contudo, as certidões de fls. 22/23 e 90/91 comprovam que o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, outorgado pelo Município de São Paulo em favor de Giacomino Gillo Salera, foi inscrito em 29 de dezembro de 1961, sob nº 10.552, pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital.
A inscrição do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel não loteado constituiu direito real em favor do compromissário comprador, como previsto no art. 22 do Decreto-lei nº 58/1937, então vigente:
“Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil“.
Por sua vez, o ato de registro foi praticado na vigência do Decreto nº 4.857/1939 que previa a inscrição dos contratos de compromisso de compra e venda dos imóveis não loteados (art. 178, alínea “a”, XIV) e a averbação dos contratos dessa natureza relativos aos imóveis loteados (art. 8º).
Ademais, em seu art. 244 o Decreto nº 4.857/1939 impunha a observação da continuidade para realização das transcrições e das inscrições, tanto em relação aos negócios e atos jurídicos sobre imóveis já transcritos, como aos relativos aos títulos que pelo sistema anterior ao Código Civil de 1916 independiam de registro:
“Art. 244. Em qualquer caso não se poderá fazer a transcrição ou inserção sem prévio registo do título anterior, e quando nenhum haja, do último anterior ao Código Civil, salvo se este não estivesse obrigado a registo, segundo o direito então vigente, de modo a assegurar a continuidade do registo de cada prédio, entendendo-se por disponibilidade a faculdade de registar alienações ou onerações dependentes, assim, da transcrição anterior“.
Além das disposições contidas no Decreto nº 4.857/1939, a presunção da existência e da titularidade dos direitos reais de compromissário comprador e, em consequência, do promitente vendedor, também decorria do art. 859 do Código Civil de 1916:
“Art. 859. Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu“.
Ainda em conformidade com o art. 860 do Código Civil de 1916, essa presunção subsistia enquanto não cancelado o registro, ou retificado, disposição repetida no art. 295 do Decreto nº 4.857/1939:
“Art. 295. O cancelamento da inscrição não importará a extinção do direito real, que não estiver extinto, sendo em tal caso lícito ao credor promover novo registro, o qual só valerá desde a nova data“.
A presunção de existência e veracidade dos direitos reais registrados, ou seja, transcritos, inscritos ou averbados (imóveis loteados), não se alterou com o Código Civil de 2002 (art. 1.245, § 2º) e, mais, é prevista no art. 252 da Lei nº 6.015/73:
“Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido“.
Destarte, a inscrição do compromisso de compra e venda faz presumir o direito real em favor do compromissário comprador que, por questão de lógica, depende da existência do direito de propriedade pelo promitente vendedor.
Portanto, neste caso concreto, a inscrição do imóvel no Registro de Imóveis, ou seja, o primeiro registro, foi realizada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, em 29 de dezembro de 1961, com a inscrição do contrato de compromisso de compra e venda, o que enseja a presunção de que é de propriedade do Município de São Paulo e sobre ele incide direito real de compromissário comprador constituído em favor de Giacomino Gillo Salera, casado.
Enquanto não for cancelada essa inscrição produz todos os efeitos legais, incluído o de, diante das peculiaridades deste caso concreto, constituir registro anterior do imóvel para efeito de abertura de matrícula, na forma do art. 228 da Lei nº 6.015/73:
“Art. 228 – A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado“.
Por outro lado, a r. sentença não manteve as exigências de apresentação do formal de partilha dos bens deixados pelo falecimento de Giacomino Gillo Salera e de apresentação de novas certidões dos 1º, 3º e 15º Oficiais de Registro de Imóveis da Capital, o que fez corretamente.
Na escritura pública de compra e venda consta que foi outorgada em favor da viúva e dos herdeiros de Giacomino Gillo Salera, em cumprimento do contrato de compromisso de compra e venda, mediante alvará expedido em 26 de janeiro de 1988 no Processo nº 692/86 da 5ª Vara da Família e das Sucessões da Comarca da Capital (fls. 29 e 97, item 3º).
Diante da autorização expedida pelo Juízo da ação de inventário dos bens deixados pelo falecimento de Giacomino Gillo Salera para o recebimento da escritura pública de compra e venda diretamente por sua viúva e herdeiros, não prevalece a exigência de prévio registro da partilha do imóvel.
Outrossim, foram apresentadas as certidões de propriedade e negativas de ônus dos 1º, 3º e 15º Oficiais de Registro de Imóveis da Comarca da Capital (fls. 25, 24 e 22/23, respectivamente).
E a certidão da inscrição do compromisso de compra e venda, promovida no 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital sob nº 10.552, descreve o imóvel com sua localização, medidas e confrontações, de forma a permitir a abertura de matrícula.
Por fim, embora previsto na escritura pública, o requerimento de fls. 15/19 demonstra que a apresentante não solicitou o registro da instituição de bem de família, assim como não foi a recusa desse registro objeto do recurso interposto.
Por essa razão, e decorrendo a instituição do bem de família de declaração de vontade dos compradores do imóvel, é possível a cisão do título para que seja promovido o registro da compra e venda.
Ante o exposto, pelo meu voto dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator.
