Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Ações penais movidas contra sócios da ex-proprietária do imóvel – Crime contra o patrimônio – Art. 168-A, inciso I, do Código Penal – Ações penais suspensas em razão de parcelamentos realizados com fundamento em lei posterior à consolidação dos valores devidos – Recusa que não decorreu da existência de risco patrimonial aos adquirentes dos lotes – Situação excepcional que autoriza o registro pretendido do loteamento – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.
Apelação n° 0007858-09.2018.8.26.0566
Espécie: APELAÇÃO
Número: 0007858-09.2018.8.26.0566
Comarca: SÃO CARLOS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 0007858-09.2018.8.26.0566
Registro: 2019.0000731185
ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0007858-09.2018.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante J P V EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO CARLOS.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN, EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 27 de agosto de 2019.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação Cível nº 0007858-09.2018.8.26.0566
Apelante: J P V EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Carlos
VOTO Nº 37.777
Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Ações penais movidas contra sócios da ex-proprietária do imóvel – Crime contra o patrimônio – Art. 168-A, inciso I, do Código Penal – Ações penais suspensas em razão de parcelamentos realizados com fundamento em lei posterior à consolidação dos valores devidos – Recusa que não decorreu da existência de risco patrimonial aos adquirentes dos lotes – Situação excepcional que autoriza o registro pretendido do loteamento – Recurso provido para julgar a dúvida improcedente.
Trata-se de recurso de apelação interposto por JPV Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra a r. sentença de fls. 2.856/2.859, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registros de Imóveis e Anexos da Comarca de São Carlos, mantendo a recusa do registro de loteamento em razão da existência de ações penais em face dos sócios da anterior proprietária do imóvel a ser loteado.
Sustenta a apelante o cabimento do registro em razão da inexistência de ações penais em face dos sócios da atual proprietária e que as ações penais em face dos anteriores titulares de direitos não impede o registro em virtude das ações penais estarem suspensas em razão do parcelamento do débito, da falta do trânsito em julgado e a necessidade da inscrição das ações penais na matrícula em razão do princípio da concentração dos atos na matrícula (fls. 2.864/2.930).
A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 2.950/2.953).
É o relatório.
Na sessão anterior, manifestei-me, pelo não acolhimento do inconformismo recursal, de modo resumido, pelos seguintes fundamentos:
O artigo 18, incisos III e IV, e seus parágrafos 1º e 2º da Lei n. 6.766/79, estabelecem:
III – certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV – certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
(…)
§ 1o – Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2o – A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
Desse modo, nos termos do artigo 18, parágrafo 1º, da Lei n. 6.766/79, compete exigir as certidões previstas no inciso IV, alínea “d”, também quanto aos titulares de direitos reais, nos dez anos anteriores à data do pedido de registro de loteamento.
A não aplicação do disposto no artigo 18, inciso III, alínea “c’, com relação aos anteriores titulares de direitos reais, tão só indica a possibilidade do registro, mesmo com a presença de ações penais, desde que o requerente comprove que as ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes na forma do parágrafo 2º do referido artigo.
Na estrita dicção legal, não caberia essa exceção legal (possibilitando o registro) acaso as ações fossem com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública e, envolvessem o atual proprietário (loteador) e não os antecessores.
Seja como for, as ações penais são referentes aos sócios da anterior proprietária, sem relação com a atual proprietária.
As certidões criminais atinentes aos anteriores titulares de direitos reais sobre imóvel envolvem quaisquer ações de natureza penal; a preocupação legal é a potencial possibilidade de prejudicarem os interesses dos adquirentes dos lotes.
Assim, as certidões penais dos antecessores de direitos reais abrange qualquer crime, com os efeitos acima referidos.
Essa compreensão não destoa dos precedentes deste Col. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 100326-0/7, da Comarca de Franca, de que foi relator o e. Desembargador Luiz Tâmbara, j. 03/04/2003, que teve a ementa a seguir transcrita:
Registro de Imóveis – Dúvida – Registro de Loteamento – Existência de ação penal pendente contra o anterior proprietário, com sentença condenatória ainda não transitada em julgado, por crime previsto na Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Inteligência do artigo 18, inciso III, da Lei n.º 6.766/79 – Prova de que o fato delituoso diz respeito a imóvel diverso daquele objeto do loteamento – Denúncia por fato superveniente à aquisição pela atual proprietária – Indicação de existência de lastro patrimonial para eventual responsabilização no âmbito civil – Registro possível, em caráter de excepcionalidade – Recurso provido.
Nessa perspectiva, a existência de ações penais em face dos sócios da anterior proprietária, em regra, impede o registro.
A previsão legal não exige o trânsito em julgado e sim o mero trâmite da ação penal, o que é consentâneo, no aspecto econômico, com o protesto de títulos, ou seja, são indícios de dificuldades econômicas que poderão afetar o interesse dos adquirentes dos lotes.
Esse entendimento foi externado no voto do Des. Maurício Vidigal, Corregedor Geral da Justiça à época, na Apelação Cível: 0078848-38.2009.8.26.0114, j. 20/10/2011, conforme segue:
Não é preciso que haja condenação. A ação penal já é bastante para obstar o registro. É o que estabelece a lei, como ensinam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei: “No que tange às certidões de ações penais, se positivas em relação a crimes contra o patrimônio e a crimes contra a administração pública, o registro do parcelamento ficará proibido (Como Lotear uma Gleba, 1ª ed., São Paulo, 2001, pág. 146).”
A tese de que a exigência legal viola os princípios constitucionais da presunção da inocência e da individualização da pena não pode ser apreciada nesta esfera administrativa, porque a ultratividade da decisão constituiria verdadeiro controle concentrado de constitucionalidade, que só pode ser exercido pela via própria, conforme entendimento já assentado neste E. Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 97.021-0/0, 3.346-0, 4.936-0 e 20.932-0/0.
Não obstante, esse óbice (certidões criminais) pode ser afastado nos temos do artigo 18, parágrafo 2º, da Lei n. 6.766/79, assim, compete ao requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes.
A loteadora, apesar de indicar o valor de aquisição do imóvel a ser loteado, não esclareceu a repercussão econômica dos débitos que originaram as ações penais e tampouco sua condição financeira de modo a comprovar a exclusão da possibilidade de prejuízo aos adquirentes dos lotes.
Nada foi mencionado especificadamente a respeito.
A recorrente referiu existência de garantia, bem como, o julgamento de precedente anterior quanto aos mesmos antecessores proprietários da gleba (a fls. 2.893/3.002 e 3.004/3.006).
A garantia referida, não mencionada nas razões recursais, não modifica minha compreensão inicial, porquanto é atinente às obras de infraestrutura do loteamento, previstas no artigo 18, inciso V, da Lei n. 6.766/79, a saber:
V -cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
Essa garantia, portanto, não se refere à aquisição do imóvel (gleba) e não afasta possíveis danos aos futuros adquirentes dos lotes em razão de eventuais dívidas dos anteriores titulares do direito real de propriedade.
Ainda que essa garantia demonstre boa condição financeira não seria bastante para o risco da perda da propriedade adquirida até mesmo por garantir obrigação diversa da assumida perante a municipalidade.
Nessa linha, permaneceria hígido o raciocínio pertinente ao dano potencial e eventual decorrente das dívidas que originaram as ações penais relatadas nos autos. Especialmente, por não se haver mencionado de modo expresso a situação patrimonial da atual proprietária frente às eventuais dívidas dos anteriores titulares de direito real.
Não obstante, na Apelação Cível: 0004484-82.2018.8.26.0566, j. 28.05.2019, de minha relatoria, este C. Conselho Superior da Magistratura decidiu:
Conforme a nota de devolução de fls. 09, o registro do loteamento “Residencial Salto do Monjolinho” foi negado porque José Roberto Ayres Monteiro, Maria Christina Ayres Monteiro e José Carlos Balthazar, que são sócios de “Novo Tema Empreendimentos Ltda.”(fls. 566), ex-proprietária do imóvel, figuram como réus em ações penais.
Ao suscitar a dúvida o Sr. Oficial de Registro de Imóveis esclareceu que a recusa do registro decorreu do Processo nº 0000302-61.2001.4.03.6115, relativo a ação penal por crime contra o patrimônio que tem curso na 1ª Vara Federal de São Carlos (fls. 01).
As certidões de fls. 23 e seguintes demonstram que o imóvel objeto da matrícula nº 134.374 do Registro de Imóveis de São Carlos foi de propriedade de “Novo Tema Empreendimentos Ltda.” que o vendeu para a apelante por escritura pública lavrada em 06 de março e registrada em 18 de abril de 2018 (fls. 27).
Por sua vez, os documentos de fls. 596 e seguintes comprovam que os sócios da ex-proprietária do imóvel foram denunciados em ações penais em curso na 1ª Vara Federal da Subseção Judiciária de São Carlos (Proc. nº 000302.61,2001.4.03.6015 – fls. 596/600) e na 2ª Vara Federal de São Carlos (Proc. nº 0000303.46.2001.4.03.6115 – fls. 601/605), como incursos, em tese, nas sanções do art. 168-A, parágrafo 1º, inciso I, do Código Penal.
O Processo nº 0000303-46.2001.403.6115 da 2ª Vara Federal de São Carlos, movido em razão do não repasse de descontos de contribuições previdenciárias em nome da empresa Usina Açucareira da Serra S/A (fls. 601/605), que tiverem os valores de R$ 385.888,65, R$ 94.719,26 e R$ 261.220,53, foi suspenso, por decisão datada de 13 de agosto de 2007, em razão da comprovação do pedido de pagamento parcelado que foi formulado antes da consolidação administrativa do débito, como decorre da certidão de fls. 625/626 que foi expedida em 08 de fevereiro de 2018.
De igual modo, a certidão de fls. 627/628 demonstra que o Processo nº 0000302-61.2001.403.6115, em curso na 1ª Vara Federal de São Carlos, foi suspenso, por decisão de 13 de agosto de 2007, em razão do parcelamento dos débitos pactuado nos termos da Lei nº 9.964/2000 (fls. 627/628) e que, segundo a denúncia reproduzida às fls. 596/600, são referentes à NFLD nº 32.223.768-8 com valor de R$ 357.310,13 em 01 de abril de 1996, e à NFLD nº 32.301.578-7 com valor de R$ 74.649,06 em 27 de outubro de 1998, ambas em nome da empresa Nello Morganti S/A/ Agropecuária (fls. 598).
A suspensão das ações penais, desde o ano de 2007, em razão do parcelamento dos débitos com o INSS autoriza, no presente caso concreto, afastar a existência das referidas ações como impeditivas do registro do loteamento pelo não atendimento do previsto no art. 18, inciso III, alínea “c”, e seu § 2º, da Lei nº 6.766/79.
Importa observar, ainda neste caso concreto, que o parcelamento dos débitos que originaram as ações penais foram autorizados por lei subsequente às datas em que consolidados os seus respectivos valores (Lei nº 9.964/2000 – fls. 626 e 628) e, mais, que não há notícia de repercussão desses débitos em relação ao patrimônio da ex-proprietária do imóvel uma vez que a certidão de fls. 573, com validade até 03 de junho de 2018, demonstra a inexistência de inscrição de débitos da empresa “Novo Tema Empreendimentos Ltda.” na dívida ativa da União.
Além disso, para garantir a realização das obras de infraestrutura do loteamento, com valor estimado de R$ 11.550.855,97, a empresa “Novo Tema Empreendimentos Ltda.” constituiu em favor do Município hipoteca que recaiu sobre o imóvel objeto da matrícula nº 134.373 do Registro de Imóveis da Comarca de São Carlos (fls. 377/383), o que denota a existência de patrimônio que poderá responder por suas obrigações, de modo a preservar os adquirentes dos lotes.
E as obrigações decorrentes das referidas ações penais, em caso de descumprimento dos parcelamentos realizados, em tese não superarão os valores que ainda forem devidos ao INSS.
Disso decorre a solução ora adotada que, embora excepcional, não destoa dos precedentes deste Col. Conselho Superior da Magistratura, como se verifica no v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 100326-0/7, da Comarca de Franca, de que foi relator o e. Desembargador Luiz Tâmbara, j. 03/04/2003, que teve a ementa a seguir transcrita:
“EMENTA: Registro de Imóveis – Dúvida – Registro de Loteamento – Existência de ação penal pendente contra o anterior proprietário, com sentença condenatória ainda não transitada em julgado, por crime previsto na Lei do Parcelamento do Solo Urbano – Inteligência do artigo 18, inciso III, da Lei n.º 6.766/79 – Prova de que o fato delituoso diz respeito a imóvel diverso daquele objeto do loteamento – Denúncia por fato superveniente à aquisição pela atual proprietária – Indicação de existência de lastro patrimonial para eventual responsabilização no âmbito civil – Registro possível, em caráter de excepcionalidade – Recurso provido”.
Ressalvo, por fim, que a excepcionalidade da solução adotada no presente caso não é afastada pelo art. 55 da Lei nº 13.907/2015, porque não beneficia os adquirentes dos lotes por contratos não registrados.
No presente julgamento o imóvel a ser loteado foi adquirido da empresa Novo Tema Empreendimento Imobiliários (a fls. 13) e o óbice apresentado pelo Sr. Oficial foi justamente a existência das ações penais nº 0000302-61.2001.4.03.6115 e Proc. nº 0000303.46.2001.4.03.6115 (a fls. 304/2818), em curso perante 1ª e 2ª Varas Federais de São Carlos, respectivamente; movida em face dos Srs. José Roberto Ayres Monteiro, Maria Christina Ayres Monteiro e José Carlos Balthazar (a fls. 02).
As situações fática e jurídica são idênticas.
Nessa quadra, modifico o pensamento externado no início deste julgamento colegiado para convergir com o mencionado precedente.
Desse modo, em virtude dos documentos de fls. 98/103 comprovarem a suspensão das ações penais, desde o ano de 2007, em razão do parcelamento dos débitos com o INSS, no presente caso concreto, também afasto a existência das referidas ações como impeditivas do registro do loteamento pelo não atendimento do previsto no art. 18, inciso III, alínea “c”, e seu § 2º, da Lei nº 6.766/79.
Importa observar, igualmente, que o parcelamento dos débitos que originaram as ações penais foram autorizados por lei subsequente às datas em que consolidados os seus respectivos valores (Lei nº 9.964/2000).
Por fim, reitero que o princípio da concentração dos atos na matrícula constante do art. 54 da Lei nº 13.907/2015, não tem aplicação neste julgamento ante a incidência, por especialidade, da disposição contida no artigo 18 da Lei n. 6.766/79, justamente, para proteção dos futuros adquirentes dos lotes.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida improcedente.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator.
