Recente alteração legislativa aprovada no Senado Federal flexibiliza as regras ao aumentar o limite de livre para até quinze módulos fiscais
A aquisição de terras rurais por estrangeiros é tema controverso que voltou à pauta no último dia 15 de dezembro de 2020, quando o Senado aprovou o Projeto de Lei nº 2.963/2019 (“PL”), que objetiva facilitar a aquisição de propriedade e qualquer modalidade de posse de terras rurais por estrangeiros.
O PL revoga integralmente a Lei Federal nº 5.709/1971, que impõe diversas restrições aos estrangeiros e às empresas brasileiras equiparadas às estrangeiras, aquelas que possuem maioria de capital social estrangeiro.
Atualmente, aos estrangeiros e às empresas brasileiras equiparadas é livre a aquisição de área não superior a três módulos de exploração indefinida. A extensão de cada módulo varia de 5 a 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural e a aquisição por sucessão legítima.
Fora dessas duas hipóteses, a aquisição de imóvel rural por estrangeiros e equiparados deve se dar por autorização do órgão competente, o Instituto de Colonização Agrícola e Reforma Agrária (INCRA) ou o Congresso Nacional, de acordo com a extensão da área.
A recente alteração legislativa aprovada no Senado Federal busca flexibilizar tais regras, aumentando o limite de livre aquisição para até quinze módulos fiscais, por pessoa física ou jurídica, respeitado o limite de ¼ da superfície do município em que se situam as áreas rurais. As pessoas (físicas ou jurídicas) de uma mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias de mais de 40% desse ¼ da superfície municipal.
A legislação vigente também restringe a destinação a ser dada aos imóveis rurais adquiridos por estrangeiros, ou seja, obrigam os adquirentes à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização, devidamente aprovados pelo Ministério da Agricultura.
A alteração legislativa proposta busca liberar os adquirentes estrangeiros da obrigação de apresentação e aprovação de projeto de exploração, deixando-os livres para o uso dos imóveis rurais, devendo, no entanto, dar a devida função social à propriedade.
Os estrangeiros pessoas físicas, desde que casados sob o regime de comunhão parcial de bens com brasileiros, também serão liberados das restrições previstas no PL em questão, equiparando-os àqueles casados sob o regime da comunhão total de bens, hipótese já prevista na legislação vigente
No que diz respeito ao arrendamento de áreas rurais, ou qualquer modalidade de posse, exclusivamente para os estrangeiros, os contratos deverão ser firmados apenas por prazo determinado.
Para as organizações não governamentais (ONG´s), fundos soberanos constituídos por recursos advindos de outros países e fundações particulares, as aquisições de imóveis rurais e qualquer modalidade de posse deverão ser autorizadas pelo Conselho de Defesa Nacional.
Para as pessoas jurídicas brasileiras constituídas ou controladas direta ou indiretamente por estrangeiros, quando o imóvel rural se situar no Bioma Amazônico, a aquisição também deverá ser autorizada pelo Conselho de Defesa Nacional.
A aprovação do Conselho de Defesa Nacional estará dispensada na hipótese de execução ou exploração de concessão, permissão ou autorização de serviço público, incluindo atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica, ou a concessão ou autorização de uso de bem público da União.
Outro ponto importante do PL, refere-se à exceção feita à garantia hipotecária, ou seja, as restrições previstas para a aquisição e outras modalidades de posse não serão aplicáveis à hipoteca, o que certamente traria mais segurança aos cartórios de registros de imóveis ao proceder com os registros de garantia à estrangeiros, com a ressalva de que a propriedade será resolúvel e o imóvel deverá ser alienado para terceiros no prazo máximo de quatro anos, a contar de sua adjudicação, sob pena de perda da eficácia da aquisição.
No entanto, o PL ainda não tratou de temas como a aquisição por usucapião, doação e contratos de parceria rural.
A lavratura de escritura pública será ato obrigatório para a aquisição de imóvel rural por estrangeiro e todas as obrigações de atualização cadastral perante o Incra, Receita Federal e demais cadastros rurais deverão ser observados, devendo o contribuinte inclusive informar o sócio controlador e a sua nacionalidade na base de dados dos sistemas.
O PL aguarda votação na Câmara dos Deputados e, se aprovado, convalidará todas as aquisições e arrendamentos de imóveis rurais havidas durante a vigência da lei nº 5.709/1971 por pessoas jurídicas brasileiras controladas direta ou indiretamente por estrangeiros.
