Como todos sabem, a usucapião é a forma de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pela posse qualificada somada ao lapso temporal exigidos em Lei.
Acontece que existem inúmeras modalidades de usucapião sobre a propriedade imobiliária, cada qual com requisitos próprios, são elas: usucapião extraordinária, ordinária, especial rural, especial urbano, usucapião familiar, todas reguladas no Código Civil. E ainda temos Usucapião Urbana Individual prevista na Lei 10.257/2001, Usucapião Coletiva prevista na Lei 10.257/2001, Usucapião Administrativa prevista nas Leis 10.257/2001 e 11.977/2009. E, por fim, a usucapião Constitucional art. 183 da Constituição Federal.
Aqui vamos nos ater apenas a usucapião familiar, introduzida pela Lei 12.424/2011 que incluiu o artigo 1.240-A no Código Civil. Esse importante instituto jurídico é pouco difundido e conhecido pela população brasileira.
A usucapião familiar nasceu para pacificar conflitos entre ex cônjuges e companheiros, garantir o direito à moradia a unidade familiar e a pessoa.
O grande diferencial da usucapião familiar é baixo tempo de posse exigido pela Lei, que são 2 anos. É o menor prazo entre todas as espécies de usucapião.
O prazo de 2 anos começa fluir a partir da separação de fato do vínculo conjugal ou da união estável. Nesses dois anos deve necessariamente existir o abandono do lar do ex cônjuge ou companheiro (a).
O abandono deve ser voluntário, imotivado e definitivo.
Nesse caso, não vale saída forçada da outra parte, seja por determinação judicial ou forçada pelo cônjuge ou companheir@. Além disso, o abandono deve ser imotivado, ou seja, saiu para evitar brigas e desentendimentos. Porém, em qualquer hipótese, deve aquele que saiu do lar reivindicar seus direitos sobre a propriedade, como por exemplo, a partilha, venda forçada do bem ou aluguel no prazo de 2 anos a contar da sua saída.
Caso o abandonante continue contribuindo para a manutenção da propriedade com o pagamento de impostos, despesas condominiais ou reformas, estará ele praticando ato possessório que pode afastar o direito de usucapião.
A usucapião familiar contempla ainda outras limitações, são elas:
1) o imóvel, não pode ser superior a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados);
2) serve apenas para imóvel urbano;
3) a pessoa que for pedir a usucapião não pode ter outro imóvel urbano ou rural;
4) o imóvel deve ser utilizado para moradia própria do ex conjugue ou companheiro, logo, não pode alugar para terceiros, devendo ter obrigatoriamente a posse direta do imóvel.
5) para ter direito a usucapião familiar, a propriedade deve ser dividida entre os ex conjugues ou companheir@s. Assim, o regime de bens influência no direito a usucapião familiar.
QUANTO A REGIME DE BENS
Dentre as limitações da usucapião familiar elencadas acima, vamos discorrer mais sobre a do regime de bens.
O artigo 1.240-A diz que “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)”
A expressão “cuja propriedade dívida com ex-conjuge ou ex companheiro”, implica dizer que, a depender o regime de bens ou disposição contratual o imóvel pode pertencer a um só cônjuge ou companheiro, de sorte que não é possível a usucapião familiar, pois a norma legal exige que seja a propriedade dividida entre ex-conjuge ou ex companheiro pouco importante se um detém 5% da propriedade e outro 95%, deve essencialmente, ter parte do imóvel para se valer da usucapião familiar, do contrário, terá que se socorrer de outra modalidade de usucapião.
Na união estável, caso não exista estipulação contratual, na omissão aplicam-se as mesmas regras da comunhão parcial de bens.
QUANTO A USUCAPIÃO SOBRE OS DIREITOS POSSESSÓRIOS
Questão curiosa, ocorre quando o casal detém a posse longeva e qualificada para usucapião sobre um determinado imóvel, mas não requereram a declaração da usucapião durante a união.
Neste caso, o ex conjugue ou companheir@, se preenchidos os requisitos da usucapião familiar, poderá pleitear a usucapião sobre os direitos possessórios do seu ex, e concomitante requerer a declaração a usucapião da propriedade plena do imóvel contra o proprietário registral do imóvel.
