A primeira e principal definição antes de comprar o primeiro imóvel é ter clareza sobre sua destinação. É realmente para você morar? Pretende tê-lo como investimento para receber o aluguel? Ou como formador de poupança para utilizá-lo na troca por um outro imóvel mais adequado ao seu perfil?
Considera que está a um ótimo preço e pretende negociá-lo o mais rápido possível por um preço melhor? Acha que o imóvel irá valorizar nos próximos anos e está adquirindo o bem para obter ganhos futuros com a sua venda?
Segundo o economista Marcos Rambalducci, professor da UTFPR e coordenador do Núcleo de Pesquisas Econômicas Aplicadas da UTFPR/UEL, as análises sobre a compra do imóvel só começam a fazer sentido após todas essas questões acima serem respondidas.
“Se for para ser sua residência, a localização tem papel preponderante, seja pela proximidade com as facilidades comerciais, de deslocamento. Agora, se for como investimento, é preciso lembrar que um imóvel é como um carro retirado da agência – da porta para fora já começa a perder valor. O que valoriza é a localização do imóvel que, para ser lucrativo, tem que compensar a depreciação do imóvel. Portanto, neste caso, é preciso ter a sensibilidade para identificar um endereço que tenha potencial para valorização nos próximos anos”, explica.
Outro fator a ser considerado na aquisição do imóvel é a documentação. “Saber se o imóvel conta com o Habite-se, se não tem pendências como IPTU ou alguma multa, se ele está realmente habilitado para a venda – não está arrestado por débitos judiciais ou em partilha de herança”, lista.
Deve-se ter em mente que o custo da compra de um imóvel vai sempre além de qual o preço dele. A escritura só é lavrada depois do pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Esse tributo é cobrado pela Prefeitura e varia conforme o município, mas geralmente fica entre 2% e 4% do preço do bem. Além disso, é preciso considerar os custos de cartório para o registro.
Na planta
Comprar um imóvel na planta pode ser uma alternativa para o primeiro imóvel, desde que seja analisada a capacidade da construtora entregar o imóvel no prazo estipulado e a idoneidade dela.
“Comprar um imóvel que ainda está sendo construído significa financiar parte do empreendimento junto à construtora, por isso é tão importante saber com quem se está negociando, lembrando sempre que se trata de um investimento de risco e que pode, sim, trazer uma série de dores de cabeça no futuro.”
Mínimo financiado
Uma das dúvidas que mais surgem no momento da compra do primeiro imóvel é: o que é mais indicado? Guardar dinheiro para comprar o imóvel à vista ou financiar?
“Em toda e qualquer decisão desta natureza, o ideal é sempre acumular o maior valor em recursos financeiros para poder comprar à vista ou necessitar de um mínimo de financiamento. Acontece que acumular reservas para a aquisição de um imóvel geralmente ultrapassa o tempo que estamos dispostos a esperar.”
Para tomar a decisão de financiar, é preciso considerar situações muito específicas, como o grau de segurança que lhe dá sua profissão ou emprego, a variação da renda mensal e a situação familiar (se tem filhos em idade escolar, por exemplo).
“Somente a partir dessa análise individual é que se torna possível analisar se vale a pena esperar e poupar, alugar uma casa que permita um mínimo de conforto para sua família enquanto acumula reservas, ou então partir direto para um financiamento.”
Taxas
Atualmente, a taxa média de juros praticada nos financiamentos imobiliários é de 7,16% ao ano, mais a correção da TR (Taxa Referencial), que hoje está em zero. Mas é preciso lembrar que as prestações serão corrigidas pela variação dos juros, atrelados de alguma forma à taxa Selic.
“Portanto, é preciso ter em conta que o percentual de comprometimento da prestação do imóvel em relação a sua renda poderá e irá variar. Então deixe sempre uma folga no seu orçamento para absorver essas variações. Além disso, considere que dificilmente conseguirá financiar 100% do imóvel. Em geral terá que pagar ao menos 20% dele com recursos próprios”, orienta.
No momento de fazer o financiamento, também é preciso considerar o CET (Custo Efetivo Total) ofertado por cada banco. Nesse custo estão incluídos os juros, as taxas de administração, a taxa de amortização e a taxa de seguro. “Cada instituição financeira terá um CET diferente, portanto é imprescindível realizar uma análise comparativa para encontrar a melhor alternativa”, conclui.
Pesquisa
O pintor automotivo João Guilherme de Souza e a assistente financeiro Janaína Caroline Lima Souza pesquisaram por 4 meses antes de comprar o primeiro apartamento, em setembro de 2019, e se mudaram em janeiro deste ano. O motivo da aquisição foi o casamento.
Eles financiaram a compra, já que seria a única forma de fazer a aquisição do bem. “Conversamos com pessoas que já haviam comprado e fomos atrás de duas grandes construtoras que trabalhavam com o programa Minha Casa Minha Vida para saber se eram sérias e se entregariam o apartamento conforme o esperado”, relembra Janaína.
A decisão pela compra do apartamento foi adquirir algo próprio. “Quando quitarmos, poderemos no futuro alugar ou vender e conquistar algo melhor. Foi um passo muito importante e que para nós tem um grande significado, Deus nos abençoou com a conquista”, conclui.
Em construção
A analista de marketing Janaína Ferreira comprou o primeiro apartamento em março do ano passado, em fase de construção, e pretende se mudar em agosto deste ano, quando a construtora entregar as chaves. “Resolvi comprar o apartamento principalmente para me livrar do aluguel, algo que pesa muito. A parcela do financiamento fica menor do que pagar aluguel”, compara.
Ela adquiriu o apartamento com subsídios do programa federal Minha Casa, Minha Vida. “Dei uma entrada e utilizei o FGTS para amortizar o financiamento.”
Antes de buscar informações sobre o apartamento, Janaína procurou saber mais sobre o programa Minha Casa, Minha Vida. “Falei muito com a corretora para saber todas as informações e eu também fiz pesquisas pela internet. Levei quatro meses para fechar a compra.”
Para se decidir sobre o negócio, ela se informou com uma amiga que já havia adquirido apartamento da mesma construtora e também coletou informações com a corretora. “Então achei muito seguro para fazer o melhor negócio.”
Janaína considera a compra do apartamento melhor do que seguir pagando aluguel, já que se trata de um investimento.
“Eu não conseguiria guardar esse dinheiro para futuramente investir em um lar meu. Não teria esse controle financeiro para juntar dinheiro e ficar morando de aluguel para comprar meu apartamento posteriormente”, conclui.
