O pedido pelo recorrente pela afetação dos Recursos Especiais: REsp 1.667.842/SC e REsp 1.667.843/SC, culminaram na suspensão da tramitação de milhares de processos em todo território nacional, inclusive os que tramitavam nos juizados especiais
1. Resumo
Em julgamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos (tema 985), o Superior Tribunal de Justiça a partir do precedente do Supremo Tribunal Federal no RE 422.349, segundo o qual, se preenchidos os requisitos do artigo 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não poderia ser obstado por legislação infraconstitucional mediante o estabelecimento de módulos urbanos na área em que o imóvel estivesse situado, fixou a tese de que o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos não pode ser impedido em razão de a área discutida ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
Pacificado o entendimento pela decisão vinculante supramencionada, milhares de ações antes suspensas nos tribunais do país poderão ser resolvidas com a aplicação do precedente qualificado.
2. Controvérsia acerca do módulo mínimo municipal na usucapião extraordinária – STJ tema 985
A questão fora submetida a julgamento no tema/repetitivo 985 do Superior Tribunal de Justiça, cabendo ao Tribunal definir se o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento de seus requisitos específicos, poderia ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
O pedido pelo recorrente pautado na afetação dos Recursos Especiais: REsp 1.667.842/SC e REsp 1.667.843/SC, culminou na suspensão da tramitação de milhares de processos em todo território nacional, inclusive os que tramitavam nos juizados especiais (art. 1.037, II, CPC), obstando inclusive a propositura de novas ações, bem como a sua distribuição, não se aplicando, todavia, o sobrestamento às transações efetuadas ou que viessem a ser concluídas.
O recorrente defendia a impossibilidade de aquisição da propriedade por meio de usucapião, sempre que a área do imóvel fosse menor do que o módulo urbano estabelecido pela legislação municipal.
No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu pela possibilidade da aquisição da propriedade por meio de usucapião extraordinária, mesmo quando a área usucapienda representasse área inferior à estabelecida pelo módulo urbano fixado em legislação municipal.
3. Precedente do supremo tribunal federal no RE 422.349 – Módulo mínimo na usucapião especial urbana
Irresignada, a parte vencida recorreu perante o STJ, que diante da celeuma firmou tal entendimento fundando-se em precedente da Terceira Turma do STJ, que enfrentou matéria semelhante cristalizada pela seguinte tese perfilhada: O reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel. Menciona-se, ilustrativamente, a seguinte ementa
Veja-se que o precedente paradigma tem como objeto, pleito pelo indeferimento do pedido declaratório sob o fundamento de que o imóvel usucapiendo apresenta área inferior à estabelecida na legislação infraconstitucional que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e nos planos diretores municipais.
4. Módulo mínimo municipal
Veja-se que no caso concreto, a celeuma se pauta na área do lote usucapido, quando o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina proferiu entendimento de que o fato de o imóvel possuir área inferior ao módulo estabelecido em lei municipal não obsta o processamento da ação que visa à usucapião extraordinária, constituindo mera irregularidade administrativa.
Por essa perspectiva, necessário asseverar, pois, que o Código Civil não exige que o imóvel tenha sido objeto de regular parcelamento do solo e atenda às posturas municipais e aos preceitos urbanísticos, situação que, caso acolhida, elegeria mais um requisito, não explicitado na legislação federal, para a aquisição da propriedade pela usucapião. Com efeito, transcreve-se a ementa abaixo
O recorrente apontou violação aos arts. 1.238, caput, do Código Civil; 4º, § 1º, da lei 6.766/79; e 2º, caput, VI, “c”, e 39 da lei 10.257/01, sob o argumento de que não é possível a aquisição da propriedade por meio de usucapião, sempre que a área do imóvel for menor do que o módulo urbano estabelecido pela legislação municipal.
5. Usucapião extraordinária
Destarte, em relação às questões urbanísticas relativas ao direito à moradia, e ao cumprimento da função social da propriedade, necessário se faz notar que há parâmetros já definidos que devem ser considerados para a formação, planejamento e organização de cidades mais justas.
Por outro lado, tais critérios urbanísticos são desconsiderados pelo Código Civil na hipótese de declaração de usucapião extraordinária, quando este aduz em seu artigo 1.238, que a usucapião extraordinária pode ser reconhecida para aquele que exercer, durante 15 anos, posse mansa, pacífica e ininterrupta. Podendo pleitear ao juiz que declare a propriedade por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Evidencia-se, portanto, que a modalidade de usucapião extraordinária consiste em uma forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada. Para que o possuidor do imóvel tenha direito a usucapião extraordinária, são necessários, portanto, que possua o bem pelo prazo igual ou superior a 15 (quinze) anos, além de exercer posse mansa, pacífica e ininterrupta da propriedade.
6. Conclusão
Portanto, diante do preenchimento dos requisitos legais para aquisição originária da propriedade pelo autor da ação, o STJ negou provimento ao recurso especial para, em consonância com as instâncias ordinárias, afirmar a inexistência de impedimento para que imóvel urbano, cuja área, ainda que inferior ao módulo mínimo estabelecido pela legislação municipal, possa ser objeto da usucapião extraordinária prevista no art. 1.238 do CC/02 e seu parágrafo único, sem qualquer outra restrição.
Para os fins repetitivos, foi fixada a seguinte tese: “O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão da área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.”