O valor de ITBI a ser pago é a pergunta feita constantemente pelos compradores de imóveis da capital paulistana. Isso porque o Município de São Paulo inovou ao cobrar o ITBI – imposto sobre a transmissão de bens imóveis – com base em uma suposta pesquisa mercadológica que não reflete, na maioria das vezes, o real valor de mercado dos imóveis negociados. Trata-se do chamado Valor Venal de Referência – “VVR”.
Embora a discussão não seja recente, ela está cada vez mais presente, pois, com a crise no setor imobiliário dos últimos anos, o valor da negociação e venda dos imóveis diminuiu sensivelmente. E a diferença do valor do imposto a pagar pode representar um verdadeiro deal breaker, já que o valor total da operação imobiliária fica sensivelmente maior, desestimulando o negócio.
Passemos a um exemplo: um imóvel está sendo negociado por R$ 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil reais). O “VVR” atribuído pela Prefeitura é de R$ 2.250.000 (dois milhões, duzentos e cinquenta mil reais). Considerando-se o valor da negociação, o imposto a pagar seria de R$ 45.000, ao passo que se utilizando do valor atribuído pelo Município de São Paulo, se chegaria ao valor de R$ 67.500, representando uma diferença de R$ 22.500.
E exatamente pelos valores serem tão discrepantes é que o contribuinte buscou o Poder Judiciário para resolver a questão. E o Tribunal de Justiça de São Paulo pacificou o entendimento de que o ITBI não pode ser cobrado com base no “VVR”.
Mas atenção, o Poder Judiciário não vem permitindo que o valor a ser pago a título de ITBI seja o menor valor dentre os três possíveis (VVR x valor do imóvel para fins de IPTU x valor da negociação). É preciso que o valor da negociação seja igual ou superior ao valor do imóvel utilizado para a cobrança do IPTU.
Esta medida foi adotada para se evitar fraudes na venda e compra de imóveis e para que não haja uma drástica redução da arrecadação municipal. Mesmo com a decisão final do Tribunal de Justiça, a Prefeitura continua a cobrar o imposto considerando o valor venal de referência.
Por essa razão, na hora de comprar o imóvel, o contribuinte deve ficar atento a valor cobrado pelo Município e procurar a Justiça a fim de valer os seus direitos antes de fechar a negociação.
*Beatriz Prince de Rasi, sócia-fundadora de CGRC Advogados, mestre em Direito Tributário Internacional e da União Europeia pela Universidade de Uppsala e mestranda em Direito Comercial Internacional pela Universidade de Helsinque.
