Os Fundos de Investimento Imobiliário, mais conhecidos no mercado financeiro brasileiro como “FII”, estão cada vez mais sendo procurados pelos brasileiros que investem em bolsa e pode-se dizer que há uma tendência extremamente positiva de crescimento. Principalmente pelo fato de que a regulação brasileira garante segurança jurídica aos investidores.
A Lei Federal nº 8.668/1993 disciplina o regramento dos FIIs no Brasil e estabelece que a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) é a responsável por autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração de Fundos Imobiliários no Brasil. Todas as instituições que se propõem a atuar como gestoras dos FIIs devem ser previamente autorizadas pela CVM. Há também um regramento, previsto em lei, para aqueles fundos que são lastreados em aplicações financeiras, os chamados “fundos de papel”.
Em linhas gerais, os FIIs podem ser estruturados no mercado de capitais de diversas formas, como os já citados fundos de papel, os quais são aplicações em títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Créditos Imobiliários (LCIs). A forma clássica são os “fundos de tijolo”, os quais se constituem como investimentos em ativos físicos (tangíveis), como shoppings, galpões logísticos, centros de distribuição ou lajes corporativas. Uma terceira modalidade são os FIIs híbridos, que são uma mescla das modalidades “papéis” e “tijolos”, o que os torna veículos diversificados e voltados a uma maior gama de investidores.
Quando um FII é constituído e faz uma oferta de ações destinada à captação de recursos financeiros para adquirir títulos sólidos ou não, isto é, de “papeis” ou de “tijolo”, tais ativos passam a pertencer ao patrimônio do Fundo e, quando tais ativos são constituídos em imóveis, tais bens ficam mantidos no patrimônio do FII sob a propriedade fiduciária de sua gestora.
Importante observar que tanto o patrimônio quanto os frutos e rendimentos do fundo não se comunicam com o patrimônio da gestora que administra os ativos então investidos, a fim de que os investimentos aplicados no Fundo não possam ser comprometidos por eventuais problemas financeiros suportados pela gestora e/ou seus sócios.
Tais características dão segurança jurídica à estrutura dos FIIs e viabilizam que este veículo financeiro possa diversificar o portfólio de investimentos tanto para os novos investidores que estão começando agora quanto para os veteranos do mercado de capitais brasileiro.
A segurança jurídica dos fundos é reforçada ainda na medida em que as gestoras não podem conceder empréstimos, adiantar rendas futuras aos quotistas e prestar aval ou fiança com os ativos e valores que foram captados e estão sob a administração do fundo, assim como outras restrições previstas em lei.
A lei também garante o capital dos investidores se as gestoras eventualmente renunciarem ao mandato que possuem ou se forem descredenciadas pela CVM, destituídas pela assembleia de quotistas ou submetidas a procedimento de recuperação judicial e extrajudicial. Nestes casos, os ativos do fundo e suas aplicações são mantidos vigentes, iniciando-se então um procedimento de substituição da gestora, para que o FII continue suas atividades normalmente.
Os FIIs possuem especial atratividade ainda pela própria natureza do investidor brasileiro. Há muitos anos que a aquisição de imóveis é considerada um investimento sólido e com baixo risco no Brasil. No entanto, com o advento dos FIIs e de outros institutos existentes pelo mundo, tal modalidade de investimento está se adaptando aos novos formatos, de modo que investir em fundos pode sim continuar sendo considerada uma modalidade de investir em imóveis de uma maneira mais sofisticada e com mais benefícios.
Por exemplo, se um investidor pretende adquirir um imóvel residencial ou comercial para renda, ele terá que desembolsar a quantia integral do bem, além de custear todos os emolumentos e tributos, como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), para registrar o imóvel em seu nome.
Se este mesmo investidor resolver adquirir cotas de diversos FIIs que possuem em seu portfólio ativos imóveis que geram renda, não precisará despender a mesma quantia. E ainda tem a vantagem de ter liquidez numa eventual venda, feita por meio eletrônico na bolsa de valores. Além disso, não precisa custear os tributos e despesas administrativas que são de praxe na compra de um imóvel tradicional. E não corre o risco de ter de aguardar uma possível locação de seu bem. Isso sem falar nas despesas naturais que bens imóveis geram para sua manutenção, o que no caso dos Fundos Imobiliários são tratados pela gestora que muitas vezes possui a expertise necessária para tanto.
Dessa forma, os fundos imobiliários são instrumentos de investimentos dotados de segurança e validade jurídica, de modo que seu regramento foi constituído para dar segurança aos investidores e fomentar a economia do país.
*Leandro Mello é sócio do Braga Nascimento e Zilio Advogados, coordenador do departamento de Direito Imobiliário.
