Registro de Imóveis. Caução. Em que pesem divergências doutrinárias acerca da natureza jurídica da caução locatícia prevista no art.38, § 1º da Lei nº 8.245/91, ou seja, se trata de direito real ou de direito pessoal, bem como seu acesso à matrícula do imóvel, é certo que a caução em bem imóvel deve ser formalizada como hipoteca , bem como instrumentalizada por escritura pública, sob pena de nulidade absoluta, por ausência de observância a forma prescrita em lei. Processo 1100840-31.2019.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Rational Brasil, Comércio e Distribuição de Sistemas de Cocção Ltda. – Vistos. Tendo em vista que a caução é ato de averbação, nos termos da Lei do Inquilinato (art.38, § 1º) e também da Lei de Registros Públicos (art.167, II, nº 8), recebo determino a conversão do presente procedimento em pedido de providencias. Anote-se. Trata-se de pedido de providências formulado por Rational Brasil Comércio e Distribuição de Sistemas de Cocção LTDA em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, pleiteando a averbação do instrumento particular de caução sobre o imóvel matriculado sob nº 134.000, para a garantia das obrigações especificadas no mencionado instrumento assumidas entre a suscitante, na qualidade de credora, e os fiadores da devedora. Esclarece o Registrador, às fls.35/36, que a referido título foi qualificado negativamente, tendo em vista que a garantia de caução de bem imóvel é exclusiva nos contratos de locação, nos termos do art.37, I da Lei nº 8.245/91, logo, as partes deverão optar pela instituição de hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel, bem como para a validade do negócio jurídico, deve ser lavrada escritura pública perante o Tabelião de Notas, em razão do valor da dívida, nos termos do art.108 do Código Civil. Juntou documentos às fls.37/65. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.68/70). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como a D. Promotora de Justiça. Em que pesem divergências doutrinárias acerca da natureza jurídica da caução locatícia prevista no art.38, § 1º da Lei nº 8.245/91, ou seja, se trata de direito real ou de direito pessoal, bem como seu acesso à matrícula do imóvel, é certo que a caução em bem imóvel deve ser formalizada como hipoteca , bem como instrumentalizada por escritura pública, sob pena de nulidade absoluta, por ausência de observância a forma prescrita em lei. Neste contexto, dispõe o art.108 do CC: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renuncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Pais”. E ainda de acordo com o documentos juntado às fls.21/27, a requerente é credora da importância de R$ 504.371,25 (quinhentos e quatro mil, trezentos e setenta e um reais e vinte e cinco centavos), tendo sido avençado entre as partes que a devedora venderia mencionado imóvel para liquidar a dívida, bem como o bem seria dado em caução e os fiadores poderiam ser executados caso a dívida não fosse quitada em dezoito meses. Logo, diante do montante envolvido, é imprescindível a instrumentalização do ato por escritura pública. Neste contexto, ao contrário do que faz crer a suscitante, os artigos 37 e 38 da Lei do Inquilinato, referem-se à possibilidade de ser oferecida caução de imóvel com garantia locatícia, desde que escolhido o direito real correspondente, qual seja, a hipoteca. De conformidade com o citado art.38, § 1º , a caução não se confunde com a hipoteca, cuidando-se de modalidade de garantia criada pela lei e que, de acordo com o art. 40, inc. III, da Lei do Inquilinato, uma vez que não impede a alienação e faz cessar a garantia dada. Apenas dá publicidade de eventual interessado de que aquele bem foi dado em garantia no contrato de locação, arcando eventualmente com as conseqüências dela. Acerca da presente hipótese a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça decidiu: “Registro de Imóveis – Garantia contratual – Caução em bem imóvel – Averbação – Possibilidade exclusivamente na hipótese de locação – Previsão excepcional em lei especial (Lei nº 8.245/91, art.38, § 1º) – Nos demais casos, deve ser formalizada como hipoteca, passível de registro – Inteligência do art.167, inciso II, item 8, da Lei nº 6.015/73 – Averbação viável apenas quando a caução incide sobre direitos relativos a imóvel, pois, se incidente sobre o bem em si mesmo, será imperativa, em regra, a feição hipotecária – Qualificação de acordo com a situação tabular existente ao tempo da apresentação do título – Recurso provido – Acesso negado” (Processo nº 110/2005 – CGJ/SP, Des. José Mário Antonio Cardinale, publ. 01.04.2005). Ainda, como bem exposto pelo registrador, se fosse aplicável ao caso a Lei nº 8.245/91, não se poderia averbar a caução, tendo em vista a existência de dupla garantia no contrato, quais seja, caução e fiança, o que expressamente proibido, nos termos do art.37 da referida lei. Conclui-se que se a pretensão envolver a constituição de um direito real, será necessária a apresentação de uma escritura pública de hipoteca (art.108 do CC), ocasião em que o registrador praticará o registro do titulo (art.167, I, item 1 da Lei de Registros Públicos). Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Rational Brasil Comércio e Distribuição de Sistemas de Cocção LTDA em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: RENATO DE OLIVEIRA RAMOS (OAB 266984/SP) (Acervo INR – DJe de 25.11.2019 – SP)
