A transação é legalmente possível de duas formas. Entenda o assunto
Achou a casa ou apartamento dos seus sonhos, mas descobriu que o proprietário é falecido? A compra do imóvel de herdeiros, ou seja, quando o bem não foi oficialmente transmitido para os novos donos, pode ser feita por meio de alvará judicial ou cessão de direito. Explicamos abaixo como funcionam esses dois procedimentos e citamos alguns cuidados para você fazer um negócio seguro.
Alvará judicial
De acordo com o Direito Sucessório, art. 1784 do Código Civil, quando o dono do patrimônio morre, ocorre a transmissão da propriedade aos seus herdeiros de forma automática e imediata. Mas é necessário que a alienação seja formalizada por meio do inventário.
O inventário é o processo em que se realiza o levantamento de todos os bens e dívidas deixados pelo falecido para que sejam partilhados e transferidos aos herdeiros. Comprar o imóvel de herdeiros ainda nessa fase é possível, desde que o inventariante entre com uma ordem judicial que permita a venda. Essa concessão é chamada alvará judicial.
Quando se solicita o alvará judicial, fica a cargo do juiz decidir pela liberação ou não daquela venda. Ele vai considerar se a transação é realmente necessária antes da partilha, se todos os herdeiros estão de acordo, se o valor oferecido é compatível com o praticado no mercado, entre outros pontos. Essa avaliação fica ainda mais criteriosa na existência de herdeiro incapaz.
Obter um alvará judicial pode ser um processo bem demorado. Por outro lado, é a forma mais segura de comprar um imóvel de herdeiros. Assim que o inventariante estiver com o documento em mãos, já poderá prosseguir com os trâmites de venda em cartório normalmente. E o comprador fica devidamente registrado como novo proprietário do bem.
Cessão de direitos hereditários
Caso o imóvel ainda não esteja em processo de inventário ou o inventariante não tenha solicitado o alvará a tempo, é possível comprar imóvel de herdeiros por meio de cessão onerosa de direitos hereditários.
A cessão de direitos significa basicamente adquirir os direitos dos herdeiros ao patrimônio. Nesse caso, o comprador (chamado cessionário) entra como beneficiário no inventário e até consegue se tornar representante do processo. Assim que fizer o pagamento, poderá tomar posse do imóvel. No entanto, a transmissão do bem para seu nome somente ocorrerá em cartório quando finalizar o trâmite judicial e a partilha for realizada.
O contrato de cessão de direitos deve ser feito em tabelião de notas, com a assinatura de todos os herdeiros. Caso opte por comprar um imóvel de herança dessa forma, procure assistência jurídica. O advogado vai ajudá-lo a analisar e garantir que as principais cláusulas sejam estabelecidas para que a outra parte cumpra o acordo e você não caia em roubadas.
Conheça ainda outros cuidados que se deve ter ao comprar imóvel de herdeiros por cessão de direitos:
- Certifique-se de que o imóvel não seja utilizado para custear dívidas deixadas pelo proprietário falecido.
- O imóvel é de mais de um herdeiro? Tente estabelecer um bom relacionamento com a família para verificar se todos estão de acordo com a venda.