Após alguns anos trabalhando no ramo imobiliário, notei uma dificuldade das pessoas em entender de fato os riscos que cercam as transmissões imobiliárias.
É comum ver pessoas adquirindo imóveis sem se preocupar com a saúde financeira do vendedor e em muitos casos acharem que o fato de o vendedor estar endividado é um ponto favorável, pois lhes garantem vantagens nas negociações.
O presente artigo não tem como finalidade esgotar o tema, tampouco discutir direitos reais, mas sim o intuito de elucidar um pouco mais sobre o tema.
Dentre várias perguntas podemos destacar algumas básicas e mais frequentes como por exemplo: Quais são as certidões necessárias? Por que por que preciso dessas certidões? Ou ainda quais riscos eu corro em não tirá-las?
E são nestes questionamentos simples que este artigo procura se basear.
O sonho da casa própria muitas vezes faz com que utilizamos de todos os recursos disponíveis e isso inclui uma economia de uma vida inteira, por vezes combinada com recursos do fundo de garantia e financiamento imobiliário e ter um prejuízo por falta de uma consulta prévia é a última coisa que alguém quer.
Sendo assim, é primordial que tal aquisição seja feita com cautela e que a documentação seja apresentada e analisada por um advogado experiente, sempre que possível.
Apesar de demandar tempo e algum custo para o comprador dado a grande quantidade de certidões a serem obtidas e analisadas, esta ação é fundamental para demonstrar a boa-fé enquanto adquirente e permitir a manutenção da venda, afastando assim qualquer tipo de penhora sobre o imóvel.
Basicamente se faz necessário a apresentação de documentos relativos ao imóvel e ao vendedor, sendo que em alguns casos há a necessidade de documentos complementares.
Relativos ao imóvel é fundamental que seja emitida uma certidão da matrícula do mesmo pelo Oficial de Registro de Imóveis competente e este é o primeiro passo.
A matrícula do imóvel é equivalente a uma certidão de nascimento, só que no caso do imóvel em questão, é nela que constam informações importantes como o nome do atual proprietário, características do imóvel, localização, existência de ônus e outras informações. Vale ressaltar que cada imóvel possui apenas uma matrícula.
É com base nesta certidão que o adquirente terá certeza de que está comprando um imóvel do real proprietário.
O segundo passo é buscar certidões relativas aos tributos municipais, como por exemplo dívida de IPTU e isso é fundamental, pois este tipo de dívida são chamadas de obrigação “propter rem”, ou seja, acompanham o imóvel mesmo que o fato gerador tenha sido antes da aquisição.
O terceiro passo é levantar a situação do imóvel em relação às taxas condominiais e de associação, pois estamos falando novamente, de obrigação “propter rem” e por fim, analisar a situação jurídica do condomínio no que diz respeito a dívidas previdenciárias e trabalhistas.
Agora partiremos para a análise do vendedor, pois precisamos saber se ele pode ou não dispor daquele bem. É fundamental que esta pesquisa seja feita em nome de todos os vendedores, se for o caso.
A ideia aqui é afastar ou ao menos diminuir os riscos de um futuro credor tentar desconstruir a venda a fim de penhorar o imóvel, para isso é necessário que o comprador prove que adquiriu o imóvel de boa-fé. E para isso se faz necessários alguns cuidados como solicitar as certidões de distribuição de ações judiciais na esfera cíveis, trabalhistas e fiscais em nome do transmitente.
É importante salientar que o intuito de tal cuidado é o de preservar a aquisição e evitar uma possível insolvência do vendedor, o que acarretaria prejuízos ao adquirente.
Outro fator importante é que o fato de o vendedor figurar como réu em algum processo, não é necessariamente um impeditivo para a negociação, porém esta análise deverá ser feita por um advogado experiente.
*Rogério Scaccio – Arquiteto e Urbanista, atua no ramo imobiliário e conta com mais de 12 anos de experiência como Escrevente Qualificador em Cartório de Registro de Imóveis.
