Lembre-se sempre de que a boa-fé se presume e a má-fé se prova
Um grande número de pessoas, no Brasil, sonha em ter um imóvel próprio. Porém, nem todos os imóveis, após a compra efetiva, são devidamente transferidos. Alguns compradores, com o intuito de evitarem despesas com os cartórios e com o Imposto Sobre a Transmissão (ITBI) ou ocultarem patrimônio, apenas colocam o contrato de promessa de compra e venda dentro da gaveta e se intitulam proprietários.
Entretanto, a transferência do imóvel só ocorre com o Registro da Escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Logo, só é proprietário quem realmente estiver com o imóvel registrado em seu nome.
Como assim? Eu comprei de boa-fé e ainda corro riscos? E se eu só fizer a escritura não vale nada? Só vale depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Só então a matrícula estará em nome do novo proprietário.
O registro que se dá por meio de escritura pública é, talvez, a única forma de se evitar problemas, caso um terceiro alegue ser o proprietário do imóvel.
Por que talvez? Porque alguns compradores, na ânsia de fecharem o negócio, esquecem do trabalho pré-compra, que é o mais importante: conferir se este imóvel não possui qualquer gravame ou pendência – ação de execução por IPTU e taxas condominiais e está penhorado; ação de usucapião; ação de algum herdeiro que envolva o imóvel ou qualquer outro tipo de ação. Até ação trabalhista e criminal. E, no momento de lavrar a escritura e registrar, dispensam as certidões dos Tribunais, por exemplo.
Então, mesmo que o comprador tenha o imóvel registrado em seu nome, poderá perdê-lo? Cada caso é um caso. Já ouviram falar que no direito tudo depende? Infelizmente, no Brasil, o princípio da segurança jurídica não tem o mesmo significado para todos.
Para evitar um depende, a melhor saída para quem quer ser proprietário de um bem imóvel, tanto rural como urbano, independente do tamanho, é se certificar de que a documentação do bem está toda correta. E este “se certificar” não é o interessado na compra simplesmente considerar que o corretor de imóveis (que tem obrigações legais) confira todos os documentos. É o próprio comprador conferir ou solicitar a alguém da sua família ou seu advogado ou alguém de confiança.
Já ouviram aquele ditado de que um homem prevenido vale por dez, por cem, por mil?
Como podemos minimizar os riscos?
1) Quando houver interesse em um imóvel, o primeiro passo é ter em mãos a certidão do imóvel atualizada (expedida ontem), expedida no Cartório de Registros de Imóveis, para saber quem realmente é o vendedor (proprietário) e se não há averbações e registros na matrícula que poderão lhe prejudicar mais tarde.
2) Saber se o proprietário também é o possuidor do imóvel é de extrema importância, a fim de se deparar futuramente com uma citação de uma usucapião.
3) Em seguida, veja como estão os tributos (IPTU – urbano e ITR e CCIR – rurais) e taxas condominiais, se o imóvel estiver localizado em um condomínio. Peça as certidões negativas tanto para a Prefeitura – Secretaria da Fazenda, quanto para o Condomínio.
4) Se o imóvel for de pessoa jurídica, solicite a certidão negativa da Fazenda Pública Federal – certidão de quitação de tributos e contribuições federais da pessoa jurídica e dos sócios; Estadual – ICMS; Municipal – certidão de tributos mobiliários PF, PJ e sócios; Certidão negativa do INSS – PJ; Certidão no Cartório de Protestos.
5) Solicite as certidões de distribuição em nome do vendedor no TJ, TRT e TRF no local do imóvel e do seu domicílio. Em alguns casos, podemos descobrir uma situação de insolvência por meio dessas certidões, evitando, portanto, possíveis prejuízos com a conclusão do negócio.
6) Se o imóvel estiver locado, veja se no contrato de locação há cláusulas expressas de permanência e preferência.
7) Veja se a matrícula possui condomínio de proprietários. Se houver, certifique-se de que a todos os outros coproprietários foi dado o direito de preferência. Caso não tenha sido dado, os coproprietários têm direito, no prazo de 180 dias, a adjudicar o imóvel. Essa regra vale tanto para imóvel urbano quanto rural.
8) Após conhecer o imóvel, tanto real quanto documental, e estar certo de que nada há de errado, detenha-se no contrato de promessa de compra e venda. Observe as cláusulas com atenção para evitar surpresas, principalmente a descrição e a matrícula do imóvel; o valor acordado; a forma de pagamento; se a posse será imediata – caso não seja, especifique a data e as penalidades para o descumprimento; em caso de inadimplência, penalidades como juros e multas e outros.
9) Documentos pessoais dos vendedores – CPF, RG, CNPJ (se for pessoa jurídica).
10) Se a venda estiver sendo feita por procuração outorgada por escritura pública, sem que haja conflito entre o mandante e o mandatário, não há problema algum. A única coisa é cientificar-se de que o mandatário está vivo e de que não foi revogada para que seja válida.
11) Não formalize a compra e venda e faça pagamento sem ter certeza do estado civil do vendedor, pois, caso seja casado, o cônjuge deve também assinar, dependendo do regime de casamento. Então, exija a certidão de casamento. E, caso a pessoa alegue ser solteira, então a certidão de nascimento atualizada.
12) Em caso de usufruto, o usufrutuário também deve renunciar ao usufruto para que o imóvel possa ser vendido.
13) Assinado o contrato, faça a escritura no Cartório de Notas e faça constar as certidões indicadas acima, bem como que sejam arquivadas no Cartório. Não admita que, na escritura, conste que foi dispensada a apresentação se está sendo apresentada. Essa informação pode lhe solucionar problemas e a falta dela causar problemas.
14) Em seguida, faça o registro no Cartório de Registro de Imóveis do local em que se encontra o bem. Essa é a melhor forma de se evitarem problemas até com vendedor mal-intencionado.
15) Em caso de o comprador não querer fazer a escritura simultaneamente à compra, reconheça firma no contrato de promessa de compra e venda. Assim garantirá a veracidade da data em que o negócio foi firmado.
DICA – Se o proprietário do imóvel for menor, sem autorização judicial, sem ser ouvido o MP, até os 16 anos, ou sem ser emancipado, dos 16 aos 18 anos, evite criar problemas para a sua vida e procure outro imóvel.
Efetivado o registro, o imóvel tem um novo proprietário com a faculdade de usar, gozar, e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme o artigo 1228/Código Civil.
Lembre-se sempre de que a boa-fé se presume e a má-fé se prova. Se, por ventura, após o registro do imóvel houver problemas judiciais e alegada a má-fé do comprador, comprovada a cautela no levantamento desses documentos, o problema poderá ser resolvido de forma mais rápida.
