Procedimento poderá ser realizado nos cartórios ou requerido no âmbito judicial
Recentemente uma senhora nos procurou para pedir orientação jurídica, diante de uma ameaça que teria sofrido por parte de uma inquilina, que já residia há mais de 5 (cinco) anos, no imóvel, sem contrato, a tratativa entre ambas era apenas verbal.
Nossa cliente então, orientada a fazer contrato com todos os seus inquilinos (aquele que ocupa de forma onerosa o imóvel) e comodatários (aquele que ocupa o imóvel a título gratuito), porém, aquela referida inquilina não gostou dessa nova forma de contrato escrito, onde constam os direitos e obrigações das partes. E disse: -“como moro aqui há muito tempo tenho direito de pedir usucapião deste imóvel”.
Ocorre que a usucapião é uma forma de transmissão originária da propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória, em que se reconhece o direito de aquisição daquele imóvel, tal procedimento poderá ser realizado nos cartórios, é o que se chama de usucapião Extrajudicial ou Administrativo, ou ainda pode ser requerida no âmbito Judicial. Essa escolha vai depender de quais os documentos que o possuidor do imóvel possui.
Ademais, vale referir que há inúmeras espécies de usucapião, cada uma delas possui alguns requisitos. No entanto, alguns deles são comuns a todas as espécies: 1. a posse precisa ser mansa e pacífica; 2.terras públicas não podem ser usucapidas (objeto de usucapião); 3.precisa ainda haver o animus domini (intenção/vontade de ser dono); 4. Comprovação de tempo mínimo de posse no imóvel, de acordo com cada modalidade de usucapião.
No caso, do inquilino (locatário) e do comodatário, NÃO CABE O PEDIDO DE USUCAPIÃO, devido a ausência de alguns requisitos elementares, dentre eles:
1) a ausência do anmius domini (intenção de ser dono): por essa razão, todo locador de IMÓVEL precisa alugar ou emprestar por meio de CONTRATO ESCRITO BEM AJUSTADO, para tanto, se faz muito necessária a orientação de um advogado (a), para fins de prevenir futuros aborrecimentos;
2) e a ausência da posse, já que o ocupante do imóvel por locação ou comodato não detém a posse, mas sim a mera detenção do bem. A mera detenção é um instituto jurídico de natureza precária e que é mais restrito que a posse. Assim, não se confere ao mero detentor os mesmos direitos do possuidor. Tal entendimento está pacificado na jurisprudência atual, como se verifica na Súmula 619 do STJ, dentre outras.
Conclusão:
“Contrato claro não custa caro!” já diz o ditado, portanto, ao alugar ou emprestar um bem imóvel, procure sempre fazê-lo mediante o instrumento escrito, que contenha cláusulas bem definidas. Para tanto, a orientação jurídica de um advogado especializado é essencial, para se evitar desgastes futuros.
Vale frisar que o Contrato de Locação de Imóveis ou de Comodato ilidem a possibilidade de usucapir o imóvel que está sendo ocupado.
Desta forma, o inquilino não tem direito de requerer a propriedade de um bem imóvel por usucapião, se ele assim agir, patente está a sua má fé, tal conduta deve ser combatida por ação judicial.
