Não existe previsão em lei que obrigue o comprador de um imóvel a responder pelas dívidas do antigo proprietário quanto à taxa de manutenção.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial ajuizado pela associação de proprietários de um loteamento urbano que visava obrigar o comprador de uma das unidades a pagar a dívida do antigo proprietário, pela taxa de manutenção.
A cobrança da mesma está prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Com isso, quem adquire unidade tem a obrigação de fazer o pagamento.
No caso dos autos, o proprietário anterior não pagou, e por isso a associação moveu ação de cobrança, que culminou em arresto da unidade e leilão judicial. Os compradores requereram o levantamento do arresto, mas a associação afirmou que isso só seria feito após o pagamento das dívidas da taxa de manutenção do antigo proprietário.
Segundo a associação, o registro do contrato padrão no Cartório de Registro de imóveis vincula toda a cadeia de adquirentes, de modo que os recorridos devem responder pelas dívidas do proprietário anterior.
A jurisprudência do STJ, no entanto, indica que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais. Além disso, elas não alcançam quem não é associado ou que não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.
Assim, ainda que o registro do contrato padrão com previsão de taxa de manutenção no Cartório de Registro de Imóveis imponha aos adquirentes de unidades o pagamento da mesma, isso só vale a partir da aquisição.
“Com efeito, conforme se extrai da leitura do artigo 29 da Lei 6.766/1979 não existe previsão expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários mas, tão somente, que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção”, afirmou o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator.
Por outro lado, destacou, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, o faz expressamente e de forma inequívoca, o que não é o caso da taxa de manutenção.
“O fato de o contrato padrão ter sido levado a registro, permitindo que seja consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção e não de que responderiam por débitos de antigo proprietário, que nem sequer era o titular do domínio na época da arrematação”, concluiu.
A votação foi unânime, conforme voto do relator. Votaram com ele os ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Tarso Sanseverino.
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REsp 1.941.005
