O Brasil possui uma extensão territorial gigantesca, sendo em sua grande maioria imóveis rurais. Todo imóvel tem sua “identidade” registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente, ou seja, no município de localização do imóvel. Fato muito comum é encontrarmos imóveis com descrições precárias perante o registro, sendo que, sua “regularização” depende exclusivamente de movimentação do interessado. Por exemplo, um imóvel adquirido há 50 anos atrás, no qual não houve qualquer outra movimentação, seja compra e venda, arrendamento, desmembramento, entre outros, muito provavelmente está irregular perante o Registro de Imóveis no que concerne a sua descrição e confrontações.
É comum encontrar imóveis que conste como divisa do imóvel uma cerca, uma testada, um morro ou ainda, o nome da pessoa física que fazia confrontação limite com a área quando da aquisição.
Todo imóvel rural possui em sua matrícula um código atribuído pelo Incra, ou mais especificamente, nos casos em que há referência ao imóvel no Certificado de CCIR (Cadastro de Imóvel Rural), isso, considerando que, cada imóvel individualizado e identificado terá sua própria matrícula, nos termos do artigo 176, §1º, I, da Lei 6.015/73.
Afim de regularizar o imóvel que ainda conste com a descrição precária na matrícula, um profissional habilitado deverá elaborar e assinar um memorial descritivo, com a respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Incra, nos termos do parágrafo 3º, art. 176 da Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/93.
O Georreferenciamento, é o mapeamento do imóvel rural referenciando os vértices de seu perímetro e definindo sua área e sua posição geográfica que servirá para a regularização registral dos imóveis rurais, e é obrigatório nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência e ações judiciais que versem sobre imóveis rurais, conforme a Lei dos Registros Públicos, e deverá ser certificado pelo Incra.
Embora obrigatório esse cadastro, seu certificado não implica no reconhecimento da propriedade ou a exatidão dos limites e confrontações indicados pelo proprietário, conforme prevê o artigo 9º, §2º do Decreto nº 4.449/2002. Tal certidão emitida pelo Incra descreve a conferência da poligonal em relação a outros imóveis cadastrados no órgão e não a verificação da propriedade.
Sempre mediante provocação do interessado, o Registro de imóveis realizará a consulta e conferência entre a área descrita no memorial e sua correspondência ao imóvel objeto da matrícula, impedindo assim, o uso indevido de áreas pertencentes a terceiros confrontantes, o que violaria os direitos destes.
Ainda, cumpre ressaltar que outro cadastro necessário no momento de regularização dos imóveis rurais é o CAR (Cadastro Ambiental Rural), documento criado junto ao Código Florestal, que visa o controle, monitoramento e principalmente o combate ao desmatamento florestal, trazendo ainda maior transparência entre as áreas brasileiras e as propriedades rurais. O CAR possibilita que o produtor possa realizar a conversão das multas em serviços de preservação, melhoria e recuperação da qualidade do meio ambiente, regularizando o uso de áreas rurais consolidadas, acesso ao crédito agrícola e a programas de incentivo à produção e comercialização.
Portanto, verifica-se que o procedimento para a regularização do imóvel rural compreende não apenas os respectivos Cartórios de imóveis, mas diversas inscrições perante o Governo Federal, incluindo diferentes tipos de cadastro e regularização fiscal, que devem ser cumpridos e atualizados, para que a propriedade rural seja legalmente usada, explorada economicamente e negociada conforme interesse do proprietário, cumprindo sempre sua função social.
