Você sabia que ao assinar o contrato de financiamento com alienação fiduciária, você (comprador/devedor) transfere ao credor a propriedade do imóvel, ficando apenas com o direito de morar nele?
A alienação fiduciária foi criada em 20 de novembro de 1997 (Lei nº 9.514). Com ela, ampliaram-se as linhas de crédito, atingindo um número maior de beneficiados e criando oportunidades para a realização do sonho da casa própria.
O Programa Minha Casa Minha Vida foi o grande programa social de incentivo a aquisição de imóveis.
Todavia, é preciso ter um pouco de cautela ao assinar um contrato de alienação fiduciária! Embora facilite o acesso ao crédito, a mesma lei prevê um procedimento rápido para a retomada do imóvel por parte do credor fiduciário em caso de inadimplência do comprador.
A alienação fiduciária é a transferência (resolúvel) da propriedade do imóvel para o credor, ficando o devedor apenas com o direito de utilização deste bem enquanto estiver honrando com as suas parcelas.
Enquanto o comprador/devedor estiver em dia com suas obrigações, honrando o pagamento das parcelas do seu financiamento, este terá o direito assegurado de morar no imóvel, sendo que a obrigação com o credor só se encerrará com a quitação da dívida. No entanto, caso ocorra o inadimplemento do contrato, por falta de pagamento das parcelas, ao credor caberá o direito de retomada do imóvel, que será realizado através do Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel encontra-se registrado.
Assim, caso haja o pagamento total da dívida, cancela-se a propriedade resolúvel do credor e o devedor passa a ser proprietário novamente.
Contudo, no momento em que o devedor deixa de cumprir a obrigação do pagamento de suas parcelas, poderá perder a propriedade do imóvel de forma definitiva, o que, atendidos alguns requisitos legais, poderá ocorrer de forma muito rápida.
A lei 9.514/97 concedeu o prazo de 15 dias para que o comprador inadimplemente, devidamente notificado pelo credor através do Registro de Imóveis, resolva a situação do seu contrato, pagando ou negociando a sua dívida.
Caso decorra este prazo sem que o devedor resolva situação, o credor terá o direito de retomar o imóvel para que este passe para sua propriedade definitiva. No estado de São Paulo, o prazo para o credor retomar o imóvel é de 120 dias, contados a partir do momento em que o devedor, devidamente intimado, não resolveu sua situação no prazo concedido pela lei (15 dias).
Ocorrendo a retomada do imóvel por parte do credor (consolidação da propriedade), ele promoverá 1 ou 2 leilões para a venda ao público em geral. Realizado os leilões e não havendo interessados, a dívida se dá por quitada, ficando o imóvel em nome do credor.
No caso de haver interessado na compra do imóvel (1º ou 2º leilões) e sendo o valor da venda superior à dívida (saldo devedor, juros, penalidades e demais encargos), ao devedor caberá receber do credor o que sobrar dessa venda. Todavia, se o valor da venda for inferior, não caberá ao devedor o recebimento de qualquer valor.
Mas, e se o devedor pagar a dívida a qual foi intimado ou até mesmo negociar diretamente com o credor, como fica a situação do seu contrato? A resposta é simples, o contrato permanece vigente em todos os seus termos e o comprador continua com o direito de morar no imóvel.
Assim sendo, todo interessado deve levar em consideração suas condições financeiras ao adquirir um imóvel e entregá-lo em alienação fiduciária, a fim de que o sonho da casa própria não se torne o pesadelo da perda do imóvel.
