O sonho da casa própria é o desejo de muitas pessoas, mas, quando chega essa hora, é necessária muita cautela. Isso porque para milhares de pessoas a aquisição da casa própria é umas das aquisições mais importantes de suas vidas.
Seguem algumas orientações quanto ao vendedor (vendedor é quem transmite o imóvel):
1. Documentos pessoais quando o vendedor for pessoa física:
- Certidão de casamento ou nascimento, quando o vendedor for pessoa física (as certidões deverão ser atualizada, dentro do prazo de 30 dias a contar da data da emissão), para que se possa verificar o estado civil do vendedor se o vendedor for casado em regime diferente do legal (o regime legal é o da comunhão parcial de bens, na vigência da lei 6.515/77), deverá apresentar o registro do pacto antenupcial junto ao cartório de registro de imóveis;
- RG e CPF;
- Comprovante de residência;
- Nacionalidade; e
- Profissão.
2. Documentos da empresa (quando o vendedor for pessoa Jurídica):
- Contrato social atualizado registrado na Junta Comercial do estado competente (em via original ou cópia autentica); e,
- CNPJ.
3. Para ambas, pessoa física e jurídica:
- Certidão negativa de débitos emitida pela Receita Federal do Brasil (RFB), para verificar os débitos junto à Receita Federal e junto ao INSS (a RFB concentrou a responsabilidade dos débitos em uma única certidão);
- Certidão da justiça estadual, para verificar eventuais ações cíveis, criminais e de execução fiscal (essas certidões podem ser retiradas no Fórum Estadual) e certidão da justiça federal para verificar as mesmas ações em outra competência (competência federal/Fórum Federal);
- Certidões emitidas pelo Cartório de Protesto (se tiver mais de um cartório de protesto na cidade aonde se encontra o imóvel, pedir a certidão de todos);
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho (no Fórum Trabalhista) e no site do Tribunal da Justiça do Trabalho;
Observações:
- Quando o vendedor for pessoa jurídica, deve-se ler cuidadosamente cada certidão, especialmente as certidões judiciais (das Justiças Federal e Estadual), além de solicitar as certidões dos sócios da empresa, para evitar possível fraude.
- Apresentar todos os documentos em cópias autenticadas ou vias originais.
- Vale lembrar que os devedores respondem pelo cumprimento de suas obrigações com todos os seus bens, sejam eles presentes ou futuros, conforme determina o artigo 789 do Código de Processo Civil. Logo, é imprescindível que o vendedor seja pessoa idônea, moral e financeiramente.
4. Quanto ao imóvel objeto da compra:
- Certidão de matrícula atualizada, emitida no cartório de registro de imóveis competente, para verificar a existência de algum ônus; a situação do imóvel (construção e medida do imóvel coforme consta no local); e, a titularidade do imóvel (quem é mesmo o dono do imóvel);
- Certidão negativa de IPTU;
- Restrições de loteamento e convenção de condomínio arquivado no registro de imóveis competente;
- Quando se tratar de imóvel rural, apresentar CCIR do ano civil, os cinco últimos ITR´s pagos, ou certidão negativa emitida junto ao site da Receita Federal Brasileira – RFB, DIAC e DIAT;
- Laudêmio, quando o imóvel estiver dentro da área pertencente à igreja matriz, deverá recolher o laudêmio que normalmente correspondente à alíquota de 2,5% sobre o valor venal do ano da transmissão.
- Observação: Vale lembrar também que, na hipótese de existir débitos decorrentes tributários ou condominiais, quem responde por esses débitos é o próprio imóvel em razão da existência de obrigação propter rem, que significa obrigação em razão da coisa.
5. Por fim, certificar-se de sua própria documentação:
- Certidão de casamento ou nascimento, quando o vendedor for pessoas físicas (as certidões deverão ser atualizada, dentro do prazo de 30 dias a contar da data da emissão), para que se possa verificar o estado civil do vendedor se o vendedor for casado em regime diferente do legal (o regime legal é o da comunhão parcial de bens, na vigência da lei 6.515/77), deverá apresentar o registro do pacto antenupcial junto ao cartório de registro de imóvel;
- RG e CPF;
- Comprovante de residência;
- Nacionalidade; e
- Profissão. (utilizar o mesmo critério do vendedor)
- Comprovante de renda atualizado (se a compra for efetuada através de alguma instituição financeira);
- Certidão de quitação de tributos federais (se for comerciante);
- Certidões negativas (Justiça Federal; ações cíveis; executivos fiscais; protesto de títulos; débitos CND/INSS; interdição, tutela e curatela; dívida ativa da União se for comerciante).