No momento de formar uma família ninguém pensa em separação, certo? Além disso, muitas vezes, o casamento também não está na lista de prioridades de uma parcela considerável dos casais, mas isso não impede a formação de uma família. Por isso, hoje em dia é cada vez mais comum ouvir que um casal vive em união estável.
A união estável é uma forma de reconhecimento da entidade familiar, onde o casal possui convivência pública, contínua e duradoura estabelecida com o objetivo de constituir família. Portanto, um casal pode escolher apenas morar junto, formar uma família, com ou sem filhos, e ter os seus direitos garantidos, mesmo sem o casamento “no papel”.
Nesse sentido, a decisão de formar uma família surge com um grande problema: a escolha de um lugar para morar. Essa é, talvez, a primeira decisão de maior custo financeiro do casal, uma vez que a compra de um imóvel envolve muito planejamento e grandes despesas.
O impasse de escolher um lugar para morar gera uma situação comum no âmbito das famílias brasileiras, em que o casal constrói uma casa no terreno de propriedade de terceiros, normalmente pais ou familiares do marido ou esposa, e, passado um tempo, com o fim da relação conjugal, começa a discussão sobre a divisão do bem.
No inicio, o que parece uma ótima solução pode se tornar motivo de muito desgaste emocional. Vejamos alguns questionamentos frequentes:
- É possível vender um imóvel construído em terreno de terceiros?
- Quando a relação conjugal termina o que acontece com o imóvel?
- Seu marido/esposa diz que você não tem direitos porque a casa foi construída no terreno dos pais dele ou dela?
- Os sogros não aceitam a qualquer tipo de divisão argumentando que a casa está no terreno deles?
SOBRE A CONSTRUÇÃO EM TERRENO ALHEIO:
Terreno alheio ou de terceiros é aquele que não lhe pertence. Ou seja, você não comprou e não possui nenhum documento que possa provar que aquela área é de sua propriedade.
Terreno alheio ou de terceiros é aquele que não lhe pertence. Ou seja, você não comprou e não possui nenhum documento que possa provar que aquela área é de sua propriedade.
Veja: “Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”
Nesse caso, você não terá direito de ficar com a casa– que passa a fazer parte do patrimônio do dono do terreno –, mas deve ser recompensado de alguma forma por essa construção.
A exceção ocorre quando o valor da construção é consideravelmente superior ao valor do próprio terreno, então, você pode adquirir direito ao terreno, caso pague uma indenização ao proprietário. Se não houver acordo sobre a indenização o juiz quem vai determinar esse valor.
Sou casado/tenho união estável, como fica a divisão da casa?
No contexto da união estável, onde a maioria das pessoas não se preocupam em estabelecer o regime de bens, a Lei determina que esse será o de comunhão parcial.
Isso significa que se você e seu companheiro não fizeram nenhum contrato sobre a divisão de bens em caso de separação, entende-se que os bens adquiridos durante a relação serão partilhados de maneira igual. As mesmas regras funcionam para os casamentos que optaram pela regra da comunhão parcial ou universal de bens.
Assim, ainda que a casa esteja edificada em terreno de terceiros (sogro/sogra, por exemplo), a partilha do direito ao imóvel pode entrar na divisão dos bens do casal, mesmo que não seja possível realizar a divisão do imóvel, o qual, como já tratamos, pertence ao dono do terreno.
Quem deve pagar essa indenização, meu ex-companheiro ou os donos do terreno?
A indenização sobre o valor da construção deve ser pleiteada contra os donos do terreno, nesse caso, os sogros. De acordo com STJ – Superior Tribunal de Justiça, esse pedido precisa ser discutido em uma ação autônoma, que não se associa a discussão sobre a divisão de bens do casal.
Além disso, com entendimento pacificado nos tribunais, se aplica por analogia o disposto no art. 1.222 do Código Civil, determinando que a indenização deve ser feita sobre o “valor atual” do imóvel, no estado em se encontra no momento da devolução.
Além disso, com entendimento pacificado nos tribunais, se aplica por analogia o disposto no art. 1.222 do Código Civil, determinando que a indenização deve ser feita sobre o “valor atual” do imóvel, no estado em se encontra no momento da devolução.
E no caso de construção em terreno alheio sem o seu consentimento do proprietário do terreno?
A construção um imóvel sem a permissão do proprietário do terreno, pode configurar a má-fé de quem construiu. Cuidado! Nesse caso, o imóvel, que já faz parte do direito de propriedade do dono do terreno, não é indenizável, e você perde tudo o que investiu na construção.
A única forma de ressarcimento seria comprovando a realização de benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas indispensáveis a própria manutenção do terreno nos termos do artigo 1.220 do Código Civil.