Apelação n° 1009902-24.2025.8.26.0344
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1009902-24.2025.8.26.0344
Comarca: MARÍLIA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1009902-24.2025.8.26.0344
Registro: 2025.0001294410
ACÓRDÃO-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1009902-24.2025.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante EDVALDO GONCALVES, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MARÍLIA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
APELAÇÃO CÍVEL nº 1009902-24.2025.8.26.0344
Apelante: Edvaldo Goncalves
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Marília
VOTO Nº 44.010
Apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Recurso desprovido.
I. Caso em Exame
Apelação interposta contra sentença que manteve a negativa de registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel, acompanhado do termo de quitação, diante da existência de anterior registro de contrato de compromisso de compra e venda do bem.
O apelante argumenta que o compromisso pode ser registrado, mesmo com registro anterior, e que a vendedora não se opõe ao registro.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em aferir se, à luz dos princípios da continuidade registral e da prioridade, há possibilidade de registrar um novo compromisso de compra e venda, sem o cancelamento do registro anterior.
III. Razões de Decidir
3. O compromisso de compra e venda firmado com terceiro e anteriormente inscrito no fólio real impede o ingresso de novo compromisso de compra e venda, ainda que acompanhado do termo de quitação, sobre o mesmo imóvel, sob pena de ofensa aos princípios da continuidade e da prioridade.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O princípio da continuidade registrária impede o registro de novo compromisso de compra e venda sem o cancelamento do anterior. 2. A regularização da cadeia registral é imprescindível para o ingresso de novo título no fólio real.
Legislação Citada:
Lei 6.015/73, art. 237, art. 251-A.
Jurisprudência Citada:
Apelação Cível 1057235-74.2015.8.26.0100
Trata-se de apelação (fls. 126/130) interposta por EDVALDO GONÇALVES contra a r. sentença (fls. 114/119), proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do Segundo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Marília-SP, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa do registro do instrumento de compromisso de compra e venda e de seu termo de quitação referente ao imóvel identificado como lote 11 da quadra P4 do Núcleo Habitacional Castelo Branco, contendo a casa em tijolos que recebeu o nº 131 da Rua Ocauçu.
A apelante insiste no pedido, aduzindo que o instrumento de compromisso de compra e venda pode ser levado a registro, mesmo existindo precedente instrumento de compromisso de compra e venda celebrado com terceiro e inscrito no fólio real. Alega que a COHAB, proprietária e vendedora do imóvel, não se opõe ao registro, tanto que emitiu uma declaração nesse sentido. Pede, assim, a reforma da sentença (fls. 126/130).
A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recuso (fls. 149/152).
É o relatório.
O registro do Instrumento de Compromisso de Compra e Venda, firmado em 30 de abril de 1972, em que a Companhia Habitação Popular de Bauru figurou como promitente vendedora e Edvaldo Gonçalves figurou como promitente comprador (fls. 10/13), foi negado pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Marília-SP, o qual expediu a nota de devolução de nº 272.612 (fls. 33), com o seguinte teor:
“O presente título é DEVOLVIDO nessa data para que sejam atendidas as seguintes exigências:
1- Providenciar em protocolo próprio o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda nos termos do artigo 251-A da Lei 6015/73 (procedimento de intimação do compromissário Edvaldo).
2- Apresentar fls. 6 e 7 numerada e rubricada pela serventia.
Reapresentar a documentação numerada e rubricada pela serventia (24 fls.).”
Diante da exigência, o ora apelante requereu a suscitação de dúvida (fls. 34/39), que foi julgada procedente, para manter a negativa do acesso do título ao fólio real.
Apesar das razões expostas no recurso de apelação, a manutenção da sentença é de rigor.
Extrai-se da certidão de transcrição 18920, copiada a fls. 69, que: “e) conforme averbação 3 na inscrição 37 (livro 8-A, fls. 43) de 22 de abril de 1972, o imóvel referido acima foi prometido à venda a Antônio Fiamingue, brasileiro, casado, operário, residente em Marília- SP por instrumento particular passado em Bauru-SP em 9 de dezembro de 1969, pelo preço de 5198,12 cruzeiros, com juros de 5% ao ano, em prestações mensais correspondentes a 31% do valor do salário mínimo vigente nesta região. Marília, 15 de setembro de 1971”. (grifei)
Desta forma, vê-se que o compromisso de compra e venda anteriormente firmado com Antonio Fiamingue e devidamente inscrito no registro imobiliário, não foi cancelado, de sorte que, até seu cancelamento, produz todos os efeitos e impede o registro de novo compromisso de compra e venda.
Trata-se de obedecer ao princípio da continuidade registrária, previsto no art. 237 da Lei de Registros Públicos:
“Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
Nesse sentido, é a lição de Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 253):
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente. Ao exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público”.
Como, na espécie, há inscrição anterior de compromisso de compra e venda do mesmo imóvel em favor de Antonio Fiamingue (fls. 69), não cancelada, enquanto vigente essa inscrição, não há como ingressar título contraditório, no caso, o compromisso de compra e venda firmado com o ora apelante, sob pena de violação dos princípios da continuidade e da prioridade registral.
Nos termos da fundamentação da r. Sentença, eventual abandono do imóvel pelo compromissário anterior não supre a exigência legal: a extinção do direito real de aquisição exige título hábil para cancelamento, conforme previsto na Lei de Registros Públicos (por ordem judicial, distrato ou renúncia com participação do titular, ou pelo rito específico do art. 251-A da LRP).
E o termo de quitação e a manifestação da promitente vendedora – COHAB, embora relevantes no plano obrigacional, não dispensam a observância da continuidade na cadeia registral regular.
Ainda que a COHAB tenha retomado o imóvel e novamente o compromissado à venda, deve providenciar título formal para cancelamento da inscrição anterior para viabilizar o ingresso do novo compromisso de compra e venda no fólio real.
Por oportuno, o precedente invocado pela recorrente cuida de situação diversa.
Nos autos da Apelação Cível nº 1057235-74.2015.8.26.0100, julgado em 15 de março de 2016, em que foi relator o Desembargador Manoel Pereira Calças, então Corregedor Geral da Justiça à época, entendeu-se pelo registro de escritura pública de venda e compra de imóvel, não obstante a existência de compromisso de compra e venda inscrito na matrícula imobiliária, mas sob o fundamento de que “o compromisso de compra e venda, ainda que registrado, configura obrigações de natureza pessoal e não transfere a titularidade do domínio, portanto, a propriedade permanece em nome do alienante, razão pela qual não há que se falar em quebra do princípio da continuidade na hipótese de o promitente vendedor e titular do domínio alienar o bem a terceiro por escritura pública e esta for apresentada para registro. O registro do compromisso de compra e venda e das cessões de direitos dá publicidade à relação obrigacional e gera direitos para a parte prejudicada, caso haja sua inobservância” (grifei).
No caso dos autos, há dois compromissos de compra e venda, um já inscrito no fólio real e outro que foi apresentado a registro. A situação é diversa daquela do precedente, em que há um compromisso de compra e venda inscrito na matrícula e uma subsequente escritura de venda e compra apresentada a registro.
Por fim, não há como aplicar o disposto no artigo 26, §6º, da Lei 6.766/79 para o segundo compromisso de compra e venda celebrado acerca do mesmo bem imóvel.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
Deixe um comentário