Introdução
Como corolário do Acesso à Justiça de forma célere e eficaz, o legislador ordinário tem trazido à tona, nos últimos anos, leis com o objetivo de desjudicializar procedimentos em que não existam lides, concedendo atribuições aos Delegatários de Registros Públicos.
Sob o aspecto do Acesso à Justiça, não se pode enfrentar o tema sob o enfoque apenas da intervenção do Judiciário. A visão mais moderna sobre o tema traz a ideia de que o exercício da jurisdição não é exclusivo do Poder Judiciário.
Assim, fica a lição de Humberto Dalla Bernardino de Pinho (2016, p.322):
O Novo Código de Processo Civil trouxe, em seu art. 3º, o comando de que “não se excluirá da apreciação jurisdicional ameaça ou lesão a direito”, enquanto o texto constitucional, em seu art. 5º, XXXV, entende que “a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”. Embora haja similitude entre as duas redações, uma leitura mais atenta revela que o comando infraconstitucional busca oferecer uma garantia mais ampla, extrapolando os limites do Poder Judiciário, a quem incumbe prestar a jurisdição, mas não como um monopólio.
Percebe-se nesse trecho do ilustre professor e doutrinador que ocorre uma renovação e releitura do acesso à justiça cabendo ao legislador criar ferramentas que desafoguem o Poder Judiciário para que este possa, com duração razoável de Processo e efetivações das tutelas jurisdicionais, se imiscuir apenas nas Ações que envolvam litígios.
Uma dessas ferramentas criadas foi a previsão no novo Código de Processo Civil da inclusão do artigo 216-A na Lei 6015/73, possibilitando a declaração de Usucapião na forma extrajudicial.
Reza o artigo 1071 do novo Código de Processo Civil:
Art.1071- “O Capítulo III do Título V da Lei 6015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescido do seguinte artigo 216-A.”
Já o acréscimo do artigo 216-A da lei 6015/73, tem a seguinte redação no seu caput:
Art. 216-A- “Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que será processado diretamente perante o cartório de registros de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado (……)”.
Observa-se um grande avanço realizado pelo legislador ordinário, preocupado com a obtenção de direitos, procurando facilitação ao acesso à justiça.
Incumbiu-se ao Registrador de Imóveis a realização do procedimento, análise e decisão acerca das questões relativas à usucapião.
Nos dizeres de Leonardo Brandelli (2016, p.17):
O registrador pode e deve presidir os processos de reconhecimento da aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião em que não há lide, por ser atividade que lhe é mais afeta do que ao juiz.
Cumpre esclarecer, no entanto, que tal mudança legislativa não trouxe o afastamento da matéria ao Poder Judiciário. O interessado apenas passa a ter a opção de utilizar-se da via judicial ou extrajudicial para o reconhecimento e a declaração da aquisição imobiliária pela Usucapião.
Da usucapião extrajudicial
Para fins de complementação da regra prevista no artigo 216-A da lei 6.015/73, o Conselho Nacional de Justiça expediu o Provimento 65 de 2017, estabelecendo diretrizes para o procedimento dos Serviços de Registros de Imóveis, visando uma harmonização e unificação de procedimento em todas as Serventias em âmbito nacional.
Conforme esclarecido na fase introdutória, o legislador atribuiu a competência para tais procedimentos ao Registrador de Imóveis do local onde se situa o imóvel.
Possui legitimidade para formular o pedido de reconhecimento da usucapião aquele que está na posse e, supostamente, possui uma posse 'ad usucapionem'. Tal requerimento deve ser feito através de um Advogado ou Defensor Público. Deve atender, no que couber, aos requisitos da petição inicial previstos no artigo 319 do Código de Processo Civil, e conter as seguintes informações: a) modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional; b) a origem e as características da posse; c) a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrências; d) o nome e o estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo; e) o valor atribuído ao bem em questão (valor venal ou de mercado).
Previamente ao requerimento, o interessado deve procurar o Tabelionato de Notas do local do imóvel para realizar um instrumento público denominado Ata Notarial de justificação de posse para fins de Usucapião.
Esta Ata Notarial servirá para constatar a posse, o tempo desta e dos antecessores, conforme o caso, aplicando-se o disposto no artigo 384 do novo Código de Processo Civil.
Nos dizeres de Leonardo Brandelli (2016, p.74):
O objeto da Ata Notarial é, portanto, um fato jurídico captado pelo Notário, por intermédio de seus sentidos, e transcrito no documento apropriado; é mera narração de fato verificado, não podendo haver por parte do Notário qualquer alteração, interpretação ou adaptação de fato, ou juízo de valor.
É a partir da Ata Notarial que se formarão as provas necessárias para o ulterior reconhecimento da aquisição da propriedade por Usucapião.
Realizada a Ata Notarial, caberá ao interessado instruir o requerimento feito pelo seu assistente jurídico, com os seguintes documentos, além da própria Ata Notarial: a) planta e memorial descritivo realizados por um Engenheiro com ART quitada; b) certidões judiciais acerca do imóvel e dos interessados; c) procuração com poderes especiais outorgados ao assistente jurídico; d) documentos complementares que comprovem a posse ou justo título, se houver; e) certidão que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel; f) anuência dos confrontantes e de eventuais titulares de direitos reais inseridos na matrícula.
No que tange à necessidade de anuência de eventuais titulares de direitos reais inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo ou na dos confrontantes, a lei 13.465 de 2017 trouxe uma alteração recente ao parágrafo segundo do artigo 216-A da lei 6.015/73, para prever que, caso tais anuências não constem na planta ou memoriais descritivos apresentados, caberá ao Registrador notificar pessoalmente ou através do Correio com aviso de recebimento, para que se manifestem no prazo de quinze (15) dias, valendo eventual silêncio como concordância. Completando esta situação, a mesma lei, trouxe no parágrafo treze do citado artigo, o dever do Registrador de proceder, caso tais titulares de direitos reais estejam em lugares incertos ou não sabidos, à Notificação por Edital, mediante publicação por duas (02) vezes em jornal de grande circulação, para, a partir daí, iniciar-se o prazo de quinze dias para eventual manifestação.
Quando se tratar de imóveis rurais, deve-se verificar se será necessário ou não que se apresente o Georreferenciamento do imóvel. A exigibilidade está prevista no decreto Federal 4449 de 2002, que regulamenta a .ei 10.267 de 2001. O artigo 10 do referido Decreto trata do tema e em seus incisos traz as hipóteses e prazos para a realização do Georreferenciamento. Hoje em dia, apenas os imóveis rurais acima de 100 hectáres é que tem que ter o Georreferenciamento, conforme o disposto no inciso V do artigo 10 do Decreto Federal 4449 de 2002. Para imóveis abaixo de 100 hectares, portanto, basta a apresentação de planta e memorial descritivo elaborados por Engenheiro ou Agrimensor com a ART quitada.
Outra peculiariedade referente aos imóveis rurais é que também tem que ser apresentados como condição para o futuro registro, o CCIR (Certificado do Cadastro de Imóvel Rural) junto ao INCRA e o CAR (Cadastro Ambiental Rural) do imóvel, constando a área de reserva legal do imóvel.
A partir da apresentação de tais documentos ao registrador de imóveis, caberá a este fazer a prenotação do procedimento e cobrar os emolumentos respectivos.
Cumpre destacar aqui que, o prazo de prenotação, ao contrário dos procedimentos comuns de registros de imóveis, não são apenas de 30 dias. O legislador previu no artigo 216-A, § 1º da lei 6.015/73 que o prazo de prenotação fica prorrogado até que haja a análise do pedido pelo Registrador, acolhendo ou não a pretensão.
Após a prenotação do pedido, cabe ao Registrador fazer a autuação deste Procedimento, tornando-os uma única peça documental, com termo de abertura, numeração e rubrica de todas as folhas. A partir daí, todos os atos à serem praticadas pelo registrador deverão ser certificados nos autos.
Protocolado o requerimento com todas as documentações presentes e autuados, caberá ao Registrador de Imóveis fazer a sua primeira qualificação jurídica. Cabe destacar aqui que a qualificação jurídica é um corolário do Princípio da Legalidade e, é neste instante que ele faz uma análise primária de conformidade do título ou documento com o ordenamento jurídico pátrio. Verificará se estão presentes os requisitos da legitimidade ativa prevista em lei, se os documentos acostados nos autos provam a prescrição aquisitiva do imóvel, e se foram apresentados todos os documentos exigidos na lei.
Se não estiverem presentes quaisquer desses elementos citados, o Registrador fará uma nota devolutiva fundamentada, devolvendo os documentos ao interessado. Por sua vez, caso o interessado não concorde, poderá requerer que o Registrador realize o Procedimento de Dúvida, nos moldes do artigo 198 da lei 6.015/73.
Se foram apresentados todos os documentos e a análise probatória constatar que existe a posse 'ad usucapionem' com o cumprimento específico do prazo pra aquisição da usucapião na modalidade pretendida, o Registrador fará uma primeira qualificação positiva, certificando nos autos e dando prosseguimento devido ao Procedimento.
Cabe ressaltar aqui que o Registrador de Imóveis dentro da sua atribuição e independência pode solicitar ao interessado que apresente novos documentos com o intuito de reforçar o conjunto probatório qualificador da posse.
Após essa primeira análise e estando todos os documentos em ordem, estando todos os confrontantes e supostos titulares de direitos reais inseridos na matrícula concordes e anuentes, caberá ao Registrador notificar os entes públicos, União, Estado ou Distrito Federal e Município, de acordo com o previsto no § 3º do artigo 216-A da lei 6.015/1973.
Com relação à esta fase procedimental, os Entes Públicos terão o prazo de 15 dias para se manifestarem à respeito do bem ser público ou não. A finalidade da notificação aos Entes Públicos é tão somente de afastar a possibilidade do bem ser público e não privado. É mister reforçar aqui que não são usucapíveis bens públicos assim como bens chamados fora de comércio.
Se o ente publico ficar silente dentro do prazo de 15 dias, isto implicará desinteresse tácito, que deverá ser certificado pelo Registrador e o Procedimento continuará no seu tramite normal.
Havendo discordância de algum dos Entes Públicos, ficará vedada a Usucapião pela via extrajudicial, cabendo ao Registrador fazer uma qualificação negativa e remeter os autos ao Juízo competente, por força do previsto no artigo 216-A, § 10 da lei 6.015/73.
Assim, uma vez passada essa fase e se não tiver demonstração do interesse público por parte de quaisquer dos Entes Públicos, deve o Registrador de Imóveis publicar em jornal de grande circulação do Município local um Edital contendo um resumo do Procedimento e com a descrição do imóvel para fins de publicidade. Através desta publicação, toda a sociedade vai tomar ciência da realização do procedimento. São os legitimados passivos incertos.
Nos dizeres de Leonardo Brandelli (2016,p.100):
Há, porém, os legitimados passivos incertos que são as pessoas que possam eventualmente ter algum direito afetado pelo acatamento do pedido de usucapião, mas que não são inicialmente conhecidas ou identificadas.
Nesse diapasão, o legislador trouxe a previsão de um prazo de 15 dias para que estes legitimados incertos possam se manifestar reivindicando eventual direito conflitante com o do requerente.
Se existir alguma impugnação dos chamados legitimados incertos, caberá aqui também ao Registrador encerrar o Procedimento e encaminhar os autos ao juízo competente.
Por outro lado, se passado este prazo sem que tenha havido impugnação, poderá o Registrador dar seguimento ao procedimento, certificando nos autos do Procedimento tal situação.
Cabe destacar aqui a controvérsia doutrinária existente à respeito da forma de contagem dos prazos tanto para a manifestação dos Entes Públicos quanto para manifestação dos chamados legitimados incertos. Parte da doutrina trata dos prazos à serem contados em dias corridos, sob o fundamento de que tal entendimento seria consentâneo com a dinâmica e celeridade que exige o procedimento. No entanto, a doutrina majoritária tem entendido de que tais prazos devem ser contados em dias úteis. Baseiam-se na previsão do artigo 15 do Código de Processo Civil pra chegarem à essa conclusão. Segundo este artigo, na ausência de normas que regulamentem processos eleitorais, trabalhistas ou administrativos, as Disposições do Código de Processo Civil devem ser aplicadas supletiva e subsidiariamente. Conjugam esse artigo com o artigo 219 do Novo Código de Processo Civil que trata da matéria de contagens de prazos, determinando a contagem em dias uteis.
Passada a fase das notificações para manifestações dos entes públicos e de eventuais legitimados incertos, chega-se a fase da qualificação final do Registrador de Imóveis. Estando o pedido formal e materialmente em ordem, deverá o oficial aceitar o pedido de forma fundamentada e realizar o registro.
Cumpre destacar aqui que a existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel não impede o registro da aquisição da propriedade por usucapião, tendo em vista ser modalidade de aquisição originária.
No entanto, quando se tratar de imóvel rural, o adquirente deve apresentar os seguintes documentos: recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural; Certificado de Cadastro do Imóvel Rural junto ao INCRA e certificação do INCRA de que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas e legais previstas na lei 10.267/2001 e seus decretos regulamentadores.
O registro da Usucapião é modalidade de registro “stricto sensu” e não averbação como prevê o Provimento 65 de 2017 do Conselho Nacional de Justiça. Houve um flagrante erro de técnica legislativa. As aquisições imobiliárias são objetos de registros e não de averbações.
Nesse sentido, Leonardo Brandelli (2006, p.107):
Restando provada a aquisição do direito real imobiliário pela usucapião, e, sendo assim, acolhido pelo Oficial de Registros o pedido da parte, deverá ser praticado um registro 'stricto sensu' de usucapião, nos termos dos artigos 167,I, e artigo 28 da lei 6.015/73.
Por se tratar de modalidade de aquisição originária, portanto, direito novo, o usucapiente recebe um imóvel desembaraçado e livre de quaisquer ônus reais ou gravames que porventura recaiam sobre o imóvel.
Também não incide o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), imposto de competência Municipal para instituir e cobrar em decorrência da modalidade de aquisição.
Outra questão importante é que nesta modalidade de aquisição de propriedade não é necessário que a identificação do imóvel seja coincidente com a constante na matrícula; basta que a nova descrição contenha elementos mínimos de especialidade que possibilitem a abertura da matrícula.
Se o imóvel usucapido for de fração ou parte de um imóvel matrículado, como pode acontecer em imóveis rurais, deve-se fazer a averbação de destaque na matrícula de origem e abrir nova matrícula só para esta área usucapida com o consequente registro da aquisição. Nesses casos, não será obrigatório a exigência da descrição especializada da área remanescente. Caberá, posteriormente, ao proprietário da área remanescente regularizar a descrição do seu imóvel.
No caso da usucapião ser da totalidade de imóvel já matriculado, proceder-se-à a ao registro da aquisição na própria matrícula já existente. Volto à ressaltar aqui que o Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça trata da hipótese como caso de averbação junto à matrícula. No entanto, a melhor doutrina entende que é caso de registro por se tratar de direito real de aquisição de propriedade mesmo que esse registro tenha natureza declaratória.
Nesse sentido, Luiz Guilherme Loureiro (2019, p.907):
Há, evidentemente, flagrante erro de técnica legislativa, pois a norma refere-se a conceitos técnico-jurídicos de forma errônea. A usucapião, como forma de aquisição de propriedade imóvel (ou outro direito real imobiliário), é objeto de registro (e não averbação).
Portanto, seria caso de registro da aquisição com fundamento no artigo 167, I e artigo 28 da lei 6.015/73.
Considerações finais
O presente trabalho tratou da Usucapião Extrajudicial apenas no seu aspecto procedimental. Procurou-se introduzir tratando-o como uma hipótese decorrente do fenômeno crescente da desjudicialização em busca do acesso à justiça célere e eficaz.
Foi uma grande inovação do legislador ordinário trazer a possibilidade de Usucapião de Imóveis na forma extrajudicial sem limitar quais as modalidades de usucapião possíveis. Nesse diapasão, a doutrina majoritária entende que tal procedimento se aplica a todas as modalidades de usucapião existentes.
Há de se destacar aqui que não há que se falar em inconstitucionalidade, muito pelo contrário. Seu amparo constitucional está no artigo 5º, LXXIII da Carta Magna. Prescreve este dispositivo que a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a duração razoável do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação. Assim, para os casos em que não haja conflito de interesses em que a atividade estatal é de administração pública de interesses privados, o legislador ordinário tem permissão para trazer esta matéria para a seara extrajudicial. É a busca do Acesso à Justiça no seu conceito material.
Acertou também o legislador ao entregar o procedimento à presidência do Registrador de Imóveis. Conforme Leonardo Brandelli, em sua doutrina, o Registrador de Imóveis é o “gatekeeper' dos direitos reais e obrigacionais imobiliários com eficácia real.
Nos termos de Leonardo Brandelli (2016, p.17):
É o Oficial de Registros de Imóveis, dentre todos os profissionais de direito, aquele a quem a usucapião não litigiosa de bens imóveis é mais afeta pela própria natureza jurídica da função registral imobiliária.
O Registrador de Imóveis é um Delegatário de Serviços Públicos, aprovado em concurso público de provas e títulos, nos moldes do comando constitucional do artigo 236 da Constituição da República Federativa do Brasil, com atribuição de registrar atos que criem, modifiquem, extinguem ou declarem direitos referentes à imóveis. Portanto, é o profissional qualificado à depurar juridicamente os direitos reais e obrigacionais com o intuito de dar publicidade e de gerar a produção dos efeitos necessários.
Sem dúvidas de que a declaração de Usucapião Extrajudicial foi acertadamente atribuída ao Registrador de Imóveis e configura um importante instrumento de regularização fundiária, possibilitando também ao usucapiente a possibilidade de exercer a função social do imóvel e econômica com acessos à financiamentos e créditos imobiliários.
REFERÊNCIAS
BRANDELLI, Leonardo. USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA. São Paulo. Saraiva. 2016.
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado, 1988.
CENEVIVA, Walter. LEI DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES COMENTADA. São Paulo. Saraiva, 2010.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. REGISTROS PÚBLICOS. TEORIA E PRÁTICA. Salvador. Jus Podium, 2019.
FARIAS, Cristiano Chaves. DIREITO CIVIL. TEORIA GERAL. Salvador. Jus Podium, 2005.
PINHO, Humberto Dalla Bernardino de. A DESJUDICIALIZAÇÃO ENQUANTO FERRAMENTA DE ACESSO Á JUSTIÇA NO CPC/2015: A NOVA FIGURA DA USUCAPIÃO POR ESCRITURA PÚBLICA. Revista Eletrônica de Direito Processual. Acessível no site: https://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/redp/article/view/26605.
SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. Curitiba. Juruá Editora, 2018.
*Marcelo da Silva Borges Brandão é notário e registrador do Ofício Único de Varre-Sai/RJ. Pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
