É possível a resolução de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do vendedor (credor fiduciário), ainda que ele já tenha sido registrado na matrícula dos imóveis em exame.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial de uma incorporadora imobiliária que deixou de entregar obras de infraestrutura e serviços urbanos em condomínio, motivo que fez o comprador de um imóvel pedir a rescisão de contrato, com devolução do dinheiro.
No caso, as partes firmaram contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Nele, o próprio bem é dado como garantia em caso de inadimplemento. Esse instrumento público foi devidamente levado a registro na matrícula do imóvel.
Para o vendedor, uma vez lavrada a escritura pública, não seria mais possível discutir o descumprimento do prazo de entrega do empreendimento, pois os efeitos do negócio jurídico já estariam exauridos.
Defendeu também que qualquer inadimplemento deve ser regido pelo procedimento pactuado pelas partes, descrito pelos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997. São as normas que tratam da dívida do fiduciante. Quando não paga, consolida-se a propriedade do bem alienado ao fiduciário.
Relator, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que, na verdade, os efeitos do contrato não se exauriram com o registro em cartório, já que havia ainda obrigações pendentes por parte do vendedor — contrução de infraestrutura nos lotes e implementação de serviços urbanos.
Também destacou a tese de que seria inviável a resolução em virtude da transferência da propriedade para os compradores, após a lavratura da escritura. Isso porque, na prática, não se opera a transferência, se o próprio incorporador dá o financiamento.
“Por esses motivos, é possível a resolução de contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária na hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, ainda que a avença tenha sido registrada na matrícula de registro dos imóveis em exame”, concluiu.
Quando à aplicação da Lei 9.514/1997, ela só seria possível se o inadimplemento fosse do comprador. O caso concreto, por outro lado, é de mora do vendedor. Não se discute as obrigações pactuadas entre as partes no que tange à alienação fiduciária.
“Como o principal efeito advindo do procedimento aludido para o caso de extinção contratual é a consolidação da dita propriedade em nome do credor fiduciário, seria ilógico aplicar a referida regra no caso em que ele próprio se encontra inadimplente”, disse o relator.
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REsp 1.739.994
