Busca-se analisar o fenômeno da incorporação, bem como suas as características de um incorporador para, ao final, ser possível descrever a responsabilidade do proprietário de imóvel que cede sua propriedade em troca de unidades futuras. Para o desenvolver e desfecho deste trabalho utilizou-se, como metodologia, a revisão bibliográfica, através de pesquisa aprofundada, a valoração dos atos praticados pelos proprietários cedentes do imóvel para configurar sua responsabilidade
INTRODUÇÃO
O presente artigo trata da incorporação e dos aspectos necessários para a configuração de um incorporador. E, nesse contexto, surge a figura do proprietário do imóvel que busca ceder seu terreno mediante troca para aquisição de unidades futuras.
Com efeito, pretendeu-se abordar as situações que são passiveis de configurar atos de incorporação e quais seriam os requisitos autorizadores da responsabilidade do proprietário cedente do imóvel. Por fim, por meio de um método investigativo, busca-se trazer uma possível solução para se afastar da imputação de responsabilidade para estes proprietários.
1. CONCEITO DE INCORPORAÇÃO
Conforme o seu sentido geral, incorporar, no direito civil em si, significa agregar uma acessão ao solo, formando um só bem. Por outro lado, no direito imobiliário significa movimentar os fatores de produção para construir e vender unidades imobiliários em construção de um imóvel coletivo.
Rizzardo conceitua a incorporação como sendo:
Há uma atividade de coordenação e consecução de edificações, visando à venda das unidades que as compõem, que se faz no curso da construção, dando-se a entrega depois de concluídas. No terreno, criam-se frações ideais, que ficam vinculadas às unidades imobiliárias que são construídas, tudo vindo a formar tantas novas propriedades quantas forem as unidades vinculadas a uma parcela do terreno, tanto que é procedida a averbação da construção e unidade receberá a individuação e a respectiva matrícula no Registro de Imóveis.
Conforme artigo 29 da lei 4.591/64, incorporador seria qualquer pessoa física ou jurídica, seja comerciante ou não, mesmo que não tenha efetuado a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, a depender do caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Com esta definição e a extensão promovida pelo artigo 30 da lei 4.591/642, qualquer pessoa plenamente capaz e com disponibilidade de bens pode ser considerado incorporador.
2. PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA INCORPORAÇÃO
A atividade de construir pode ou não estar presente na figura do incorporador, tendo em vista que o mesmo pode delegar esta função. O traço fundamental desta atividade é, em verdade, a alienação de frações ideais, objetivando sua vinculação a futuras unidades imobiliárias.
Nesse sentido, de acordo com Chalhub3, a incorporação imobiliária é atividade naturalmente atribuível ao proprietário do terreno, pois se trata de uma atividade caracterizada pela transmissão da propriedade, mediante venda.
3. RESPONSABILIDADE DOS PROPRIETARIOS QUE CEDEM SUA PROPRIEDADE EM TROCA DE UNIDADES FUTURAS
Com efeito, a incorporação pode se dar em casos que a mesma é realizada por construtor ou por corretor. Neste caso, quando o proprietário do terreno tenha permutado por unidades imobiliárias a serem construídas no local, sem atuação na atividade de incorporação, não poderá ser responsabilizado por atos de incorporação, tendo em vista que o mesmo não teve participação.
A jurisprudência atual vem se posicionando neste sentido, uma vez que o proprietário do imóvel que apenas permutou o terreno não pode ser solidariamente responsável pela incorporação, tendo em vista que ele não praticou os atos necessários para configurar esta atividade. Abaixo um julgado do STJ sobre o tema:
CONCLUSÃO
Ante o exposto, conclui-se que, apesar da incorporação está intimamente ligada a propriedade do imóvel, nos casos em que o proprietário não desenvolver os atos pertinentes a incorporação, o mesmo não pode ser responsabilizado por isso. Neste sentido, cabe ao proprietário responsabilizado de forma equivocada demonstrar que não se encaixa nos requisitos para configurar um incorporador.