Saiba como a integralização de bens imóveis funciona, suas implicações tributárias e jurídicas e os principais cuidados ao realizar essa operação.
O que é a integralização do capital social?
A integralização do capital social é o processo em que os sócios aportam bens ou dinheiro para formar o patrimônio da sociedade, cumprindo o compromisso descrito no contrato social. Quando realizada por bens imóveis, o processo ganha atenção especial, exigindo cuidados jurídicos e fiscais para garantir segurança às partes envolvidas.
Como funciona a integralização de bens imóveis?
A integralização por bens imóveis ocorre em etapas bem definidas:
Definição no contrato social
Os imóveis devem ser detalhadamente descritos no contrato social ou em um aditivo, informando localização, matrícula, valor e características do bem.
Registro no cartório de imóveis
O registro na Junta Comercial formaliza a sociedade, mas não transfere a propriedade do imóvel. Para que a transferência ocorra, é necessário registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do CC. Sem esse registro, o bem segue no patrimônio do sócio, podendo gerar complicações em inventários ou execuções.
Regime de casamento
Em casos de sócios casados sob comunhão universal de bens, é exigida a anuência do cônjuge. Existe uma controvérsia sobre a necessidade de escritura pública, mas decisões judiciais têm aceitado a autorização expressa no contrato social.
Impactos tributários: Imunidade, exceções e ganho de capital
1. Imunidade tributária do ITBI
A CF/88 (art. 156, § 2º, I) e o CTN (art. 36) garantem imunidade ao ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social.
Exceção à imunidade:
Se a atividade preponderante da empresa for a venda ou locação de imóveis, a imunidade não se aplica. O art. 37 do CTN prevê que, se mais de 50% da receita nos dois anos anteriores ou três anos subsequentes à integralização for proveniente dessas atividades, o ITBI deverá ser recolhido.
2. Valor de integralização e ganho de capital
O sócio pode optar por integralizar o imóvel pelo:
Valor constante na declaração de imposto de renda: Não há ganho de capital.
Valor de mercado: A diferença positiva entre o valor de mercado e o declarado será tributada como ganho de capital, conforme o art. 23 da lei 9.249/95.
A decisão exige análise estratégica, já que o valor na declaração de IR costuma estar desatualizado. A escolha entre valor de mercado ou declarado dependerá do objetivo do sócio e da viabilidade tributária.
Polêmicas tributárias e decisões do STF
1. Imunidade parcial e excedente ao capital social
No RE 796.376 (Tema 796), o STF decidiu que a imunidade ao ITBI não se aplica ao valor que excede o capital social subscrito. O excedente é considerado ágio ou reserva de capital, sujeito à tributação.
Após essa decisão, municípios passaram a verificar o valor de mercado dos imóveis. Quando o valor integralizado é inferior ao de mercado, o ITBI tem sido cobrado sobre a diferença. Essa prática tem sido questionada judicialmente por meio de mandados de segurança, devido à interpretação ampliada da legislação.
2. Imunidade condicionada x incondicionada
No mesmo julgamento, o ministro Alexandre de Moraes destacou que a imunidade prevista no art. 156, § 2º da CF é incondicionada para integralização de capital social, mas condicionada em fusões, cisões ou incorporações.
Apesar dessa manifestação, a tese não possui efeito vinculante, e os tribunais têm decisões divergentes. Em casos específicos, a judicialização pode ser uma alternativa viável para contestar a cobrança indevida do ITBI.
Por que optar pela integralização de imóveis?
A integralização do capital social por bens imóveis é uma opção estratégica para:
- Evitar desembolsos em dinheiro: Utiliza-se ativos imobiliários para compor o capital.
- Fortalecer o patrimônio da empresa: Aumenta a capacidade financeira e patrimonial da sociedade.
- Planejamento tributário: Permite analisar a viabilidade entre valor declarado e de mercado.
Contudo, o processo exige planejamento e suporte jurídico para evitar problemas com registros, impostos e interpretações do fisco.
Conclusão
A integralização do capital social por bens imóveis é uma operação relevante e estratégica, especialmente para sociedades empresariais. Compreender a imunidade tributária do ITBI, suas exceções, a questão do ganho de capital e as polêmicas jurídicas atuais é essencial para evitar riscos e otimizar resultados.
Com orientação jurídica e análise criteriosa do caso concreto, é possível aproveitar os benefícios dessa operação, garantindo segurança patrimonial e jurídica às partes envolvidas.
Fonte: Migalhas
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