Se você já participou de um leilão ou está pensando em arrematar um imóvel, a recente decisão do STJ trouxe uma importante mudança.
O que diz a decisão do STJ?
De acordo com a tese fixada pelo STJ, “diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”.
Na prática, isso significa que os editais de leilão não podem transferir para o arrematante a obrigação de quitar tributos como IPTU e taxas municipais pendentes, cujos fatos geradores ocorreram antes da arrematação. Esses débitos devem ser sub-rogados no valor pago pelo imóvel em juízo, protegendo o arrematante de eventuais ônus financeiros inesperados.
Por que essa decisão é tão importante?
Até essa decisão, era comum encontrar editais de leilão que incluíam cláusulas transferindo ao arrematante a responsabilidade por dívidas tributárias do imóvel. Na prática, isso criava uma insegurança para quem desejava participar do leilão, pois o comprador poderia acabar pagando mais do que o planejado devido a dívidas acumuladas pelo antigo proprietário.
O STJ deixou claro que o CTN, recepcionado pela CF com status de lei complementar, prevalece sobre regras de editais que tentem impor uma responsabilidade tributária ao arrematante. Segundo o art. 130, parágrafo único, do CTN, nos casos de arrematação em hasta pública, os débitos tributários sub-rogam-se no preço pago pelo imóvel, ou seja, o valor depositado em juízo é usado para quitar as dívidas, e o arrematante recebe o bem livre de ônus.
Como funciona a sub-rogação?
A sub-rogação garante que o valor pago pelo imóvel no leilão seja usado para cobrir as dívidas existentes. Assim, o arrematante não herda débitos anteriores à arrematação. Caso o valor da arrematação não seja suficiente para cobrir todas as dívidas, o restante deve ser cobrado do antigo proprietário.
Essa regra é essencial para proteger o arrematante e incentivar a participação em leilões judiciais, que são, muitas vezes, a única solução para recuperar valores de dívidas de antigos proprietários. Além disso, evita que o comprador tenha que lidar com a responsabilidade por tributos acumulados de um imóvel que ele sequer possuía à época.
Mudança de jurisprudência: O que isso significa?
Antes dessa decisão, era comum que tribunais entendessem que, ao participar de um leilão, o arrematante aceitava as condições do edital, incluindo o pagamento de dívidas tributárias pendentes. A nova tese do STJ alterou esse entendimento, e por se tratar de um julgamento repetitivo (Tema 1.134), a decisão tem efeito vinculante para todos os processos futuros.
No entanto, devido à mudança de entendimento, o STJ modulou os efeitos da decisão. A tese só valerá para leilões com editais divulgados após a publicação da ata do julgamento. Para ações judiciais e pedidos administrativos pendentes, a tese se aplica de imediato.
O que isso significa na prática para o arrematante?
- Maior segurança jurídica:
A decisão garante que o arrematante não seja surpreendido por débitos tributários inesperados, protegendo-o de cláusulas abusivas em editais de leilão. - Sub-rogação no valor do imóvel:
O valor depositado em juízo pelo arrematante será utilizado para quitar dívidas tributárias pendentes, respeitando a ordem de preferência entre os credores, como trabalhistas e fiscais. - Participação mais atrativa em leilões:
Com a certeza de que o imóvel será adquirido sem ônus, os leilões judiciais tornam-se uma opção mais segura para investidores e compradores.
A decisão reforça a legalidade e a proteção ao comprador
O STJ foi categórico ao afirmar que a ciência ou a concordância prévia do arrematante em assumir débitos tributários, mencionada no edital, não pode prevalecer sobre o que diz o CTN. O princípio da legalidade, pilar do sistema tributário, foi reafirmado, garantindo que apenas a lei – e não cláusulas editais – pode estabelecer obrigações ao contribuinte.
Como destacou o ministro Teodoro Silva Santos, “a sub-rogação da dívida no preço pago pelo imóvel protege tanto o arrematante quanto a Fazenda Pública, que mantém seu direito de cobrar o crédito fiscal, mas dentro dos limites legais.”
Exemplo real: Dívida de IPTU não pode ser transferida
Nos recursos especiais julgados ( REsps 1.914.902/SP, 1.944,757/SP e 1961835/SP), o STJ analisou casos de débitos de IPTU atribuídos aos arrematantes em editais de leilão. Em todos os casos, o tribunal determinou que o arrematante não poderia ser responsabilizado por essas dívidas, reforçando que a regra do CTN prevalece sobre qualquer previsão editalícia.
“A base legal do artigo 130, parágrafo único, do CTN assegura que o arrematante receba o imóvel livre de débitos tributários anteriores, sendo inválida qualquer cláusula em edital que contrarie essa regra.”
(STJ, REsp 1.914.902/SP, julgado em 09/10/2024)
Conclusão
A decisão do STJ representa uma vitória para os arrematantes de imóveis em leilão, reforçando a confiança nesse tipo de transação e garantindo proteção contra dívidas tributárias anteriores à aquisição. Ela também reafirma o princípio da legalidade, mostrando que cláusulas em editais não podem se sobrepor à lei.
Se você está pensando em participar de um leilão, saiba que agora há mais segurança jurídica para arrematar imóveis sem assumir dívidas que não são suas. Mas lembre-se: estar bem informado e contar com orientação especializada é essencial para garantir que o processo seja feito de forma tranquila e sem surpresas. Afinal, proteger seus direitos é o primeiro passo para um investimento seguro.
Fonte: Migalhas
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