A arrematação de um imóvel em leilão é uma excelente oportunidade de investimento, mas frequentemente traz um desafio: a permanência indevida do antigo proprietário no local. Essa ocupação irregular, contudo, não deixa o novo proprietário desamparado. A legislação brasileira prevê mecanismos eficazes para garantir seu direito à posse e impõe penalidades financeiras severas ao ocupante que se recusa a desocupar o bem, tornando a agilidade e a estratégia jurídica cruciais para mitigar prejuízos.
A principal medida para o arrematante é o ajuizamento da “Ação de Imissão na Posse” quando a arrematação se origina de leilões extrajudiciais (retomadas por falta de pagamento das parcelas, em casos de imóveis adquiridos por financiamento garantido por alienação fiduciária, regulado pela Lei 9.514/97). Este é o instrumento jurídico para quem adquire a propriedade, mas é impedido de exercer a posse direta. Com base na documentação robusta – como a carta de arrematação, o comprovante de registro e a matrícula atualizada –, é possível requerer uma medida liminar para a desocupação forçada e imediata do imóvel, antes mesmo do final do processo, acelerando a resolução.
A consequência financeira mais direta para o ocupante irregular é a taxa de ocupação, que funciona como um “aluguel” compulsório. Em casos de leilão extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, essa taxa não é uma mera possibilidade, mas uma obrigação legal expressa no artigo 37-A da Lei nº 9.514/97. A norma estabelece uma taxa mensal correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel (definido no contrato ou para fins de ITBI), devida desde a data da arrematação até a efetiva desocupação. Essa sanção legal visa compensar o arrematante pela privação do uso do bem e desestimular a permanência indevida.
Além da taxa de ocupação, o ocupante que resiste à desocupação será condenado a arcar com todos os custos do processo judicial. Isso inclui as custas processuais e, principalmente, os honorários advocatícios de sucumbência. Estes honorários são pagos ao advogado do autor do processo de Imissão na Posse (a parte vencedora) e são calculados sobre o valor da causa ou o proveito econômico obtido. Na prática, a recusa em desocupar o imóvel de forma amigável resulta em um ônus financeiro substancialmente maior para o ocupante, que, ao final, será obrigado a sair e ainda terá que arcar com todas essas despesas. Não por outra razão acolher uma eventual proposta amigável para desocupação costuma ser o melhor caminho para todos os envolvidos.
A complexidade do procedimento, desde a correta notificação para desocupação voluntária até a execução de uma ordem judicial, exige conhecimento técnico aprofundado. A tentativa de resolver a situação sem a devida orientação pode levar a erros processuais, atrasos e aumento dos prejuízos. A figura de um Advogado Especialista em Direito Imobiliário é o que diferencia um processo de imissão na posse rápido e eficaz (ou mesmo a solução sem um processo judicial) de um longo e desgastante litígio, sabendo utilizar todos os instrumentos legais para acelerar a retomada do bem.
Portanto, a ocupação irregular de um imóvel arrematado sujeita o ocupante a sérias consequências que podem ser evitadas: a desocupação forçada por ordem judicial, o pagamento de uma robusta taxa de ocupação mensal (com base legal no art. 37-A da Lei 9.514/97) e a responsabilidade por todos os custos do processo. Para o arrematante, a mensagem é clara: a lei está ao seu lado, mas a efetividade de seus direitos depende da busca imediata por uma assessoria jurídica qualificada, que transformará o investimento em posse efetiva.
Fonte: Julio Martins
Deixe um comentário