A iminente entrada em vigor da reforma tributária sobre o consumo, por meio da instituição da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), representa um marco de reestruturação do sistema fiscal brasileiro. A incidência desses novos tributos alcança as operações com bens imóveis, submetendo o vendedor, quando contribuinte — o que pode incluir inclusive a pessoa física em determinados casos —, à obrigação de pagamento, o que suscita uma preocupação essencial: a potencial bitributação do patrimônio imobiliário pré-existente.
Para harmonizar a transição e garantir a observância do princípio da não cumulatividade, o legislador instituiu o redutor de ajuste de imóveis. Trata-se de um mecanismo de natureza fiscal concebido para reconhecer e neutralizar a carga tributária pretérita (como, por exemplo, ICMS, IPI, PIS, Cofins sobre materiais de construção; ISS, PIS e Cofins sobre serviços) já embutida no valor dos bens que compõem o estoque patrimonial do contribuinte. O objetivo principal é evitar que a nova tributação recaia sobre valores já onerados pelo regime anterior promovendo, assim, uma medida de justiça fiscal e equidade na passagem para o novo sistema.
Relevância do tema e pessoas sujeitas à verificação
O redutor de ajuste de imóveis é fundamental por atuar como um desconto fiscal que reconhece o que já foi pago no passado pelos imóveis que constarem no patrimônio do contribuinte quando a reforma tributária entrar em vigor para o setor imobiliário, ou seja, a partir de 1º de janeiro de 2027. A sua verificação e o seu correto dimensionamento impactarão diretamente a base de cálculo e no montante final dos tributos devidos, pois os novos impostos incidirão sobre a diferença entre o valor da venda e o valor do redutor de ajuste. Em linhas gerais, quanto menor for essa diferença, menos IBS e CBS serão devidos.
Estarão sujeitos à verificação e ao conhecimento do redutor de ajuste:
As pessoas jurídicas que possuam imóveis e que ficarão sujeitas ao pagamento do IBS e da CBS nas operações com esses bens (incorporadoras, loteadoras, holdings patrimoniais, empresas patrimoniais).
As pessoas naturais (pessoas físicas) que possuam imóveis e que serão tratadas como contribuintes nas operações com esses bens.
Função e cálculo do redutor de ajuste
O redutor de ajuste opera como um desconto fiscal aplicável à base de cálculo do IBS e da CBS na alienação subsequente de um imóvel que se verificar a partir de 2027. Os novos tributos serão calculados estritamente sobre a diferença entre o valor obtido na venda e o valor do redutor de ajuste.
O cálculo desse dependerá do momento de aquisição do imóvel. A temporalidade da aquisição do bem impõe regimes de cálculo distintos:
Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026: o redutor será o valor de aquisição do imóvel, atualizado pelo índice oficial, no caso, o IPCA. O contribuinte pode, contudo, optar por utilizar o valor de referência, que será obtido a partir do Cadastro Imobiliário Nacional (CNI), esperando-se que este esteja próximo ao valor de mercado.
Imóveis adquiridos após 1º de janeiro de 2027: o redutor será simplesmente o valor de aquisição do bem, também devidamente atualizado até a data da operação de alienação.
Revisão do redutor e seus limites jurídicos
Caso o valor apurado para o redutor de ajuste não esteja compatível com o valor real de mercado do imóvel, o que poderá resultar em pagamento maior de IBS e CBS, o contribuinte terá a faculdade de pleitear sua revisão.
Essa revisão se efetivará mediante procedimento administrativo a ser instaurado junto ao órgão gestor do Cadastro Nacional de Imóveis (CNI), qual seja, a Secretaria da Receita Federal. Por essa via, o contribuinte poderá apresentar elementos técnicos probatórios, como laudo técnico ou avaliação profissional, que demonstrem o valor real de mercado do imóvel. O Fisco, ao acatar a comprovação, poderá corrigir o cadastro.
É essencial sublinhar a distinção jurídica deste procedimento:
Finalidade exclusiva: a revisão do redutor de ajuste é uma correção de valor para que este reflita a realidade, sendo realizada especificamente para efeito de incidência de IBS e de CBS e nada mais.
Não geração de ganho de capital: a correção do fator de reajuste no Cadastro Nacional de Imóveis (CNI) não constituirá reavaliação contábil e, por conseguinte, não gerará a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital, pois não há venda nem acréscimo patrimonial.
Vedação de alteração na DIRPF: o contribuinte não poderá corrigir o valor de aquisição desse imóvel em sua Declaração de Imposto de Renda (IR) para que conste o valor encontrado na avaliação ou o valor corrigido no Cadastro Nacional de Imóveis. A inclusão desse novo valor na DIRPF poderá ser interpretada como verdadeira reavaliação e, por consequência, a Receita Federal terá elementos para cobrar o imposto de renda sobre o ganho de capital. O ajuste deverá ser promovido apenas e tão somente no Cadastro Nacional de Imóveis, com a finalidade específica de reduzir os impactos da incidência do IBS e da CBS daí para frente.
Conclusão
O redutor de ajuste de imóveis consolida-se como uma das inovações de maior relevância na Reforma Tributária para a tutela do patrimônio imobiliário. Sua correta aplicação assegurará a transição para o novo regime sem penalizar o contribuinte com a dupla tributação de bens já incorporados ao seu patrimônio, permitindo que se pague IBS e a CBS com base em valores justos e atualizados.
A diligência na conferência dos valores atribuídos e, quando necessário, a atuação técnica no pleito de revisão administrativa do redutor (mediante laudos técnicos) serão medidas indispensáveis para garantir que o contribuinte realize suas operações imobiliárias sob o manto da legalidade e da justiça fiscal, sujeitando-se à incidências estritamente cabíveis e nada mais.
Referências bibliográficas
BRASIL. Emenda Constitucional n. 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Brasília, DF: Planalto, Presidência da República, 2023.
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CONGRESSO BRASILEIRO DE DIREITO TRIBUTÁRIO ATUAL, 8., 2023, São Paulo. Anais do VIII Congresso Brasileiro de Direito Tributário Atual: desafios do sistema tributário: igualdade, legalidade e repartição de encargos. Coordenadores: Ricardo Mariz de Oliveira et al. São Paulo: IBDT, 2023. 472 p. Disponível aqui.
FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS. Escola de Direito de São Paulo. Núcleo de Estudos Fiscais. Nossa reforma tributária: análise da EC 132/23, do PLP 68/2024 (CBS/IBS) e do PLP 108/2024 (Comitê Gestor, Contencioso do IBS, ITCMD e ITBI). São Paulo: FGV Direito SP, 2024. Disponível aqui.
MARTINS, Ives Gandra da Silva. A reforma tributária em curso. Disponível aqui.
Fonte: Conjur
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