Nos tabelionatos de notas de todo o país, é cada vez mais comum que famílias rurais procurem formalizar a propriedade de pequenas áreas nas quais vivem e produzem há anos. Trata-se, em geral, de imóveis que sustentam a moradia e a subsistência da família, mas cuja área total é inferior à Fração Mínima de Parcelamento (FMP) fixada para a região. Nessas situações, surge a dúvida recorrente: seria possível lavrar ata notarial para fins de usucapião extrajudicial de imóvel rural cuja área não atinge o limite mínimo legalmente previsto para o parcelamento do solo?
A resposta é positiva. A usucapião, como forma originária de aquisição da propriedade, não se confunde com o parcelamento voluntário de imóveis rurais. Ao reconhecer o domínio em favor de quem exerce posse contínua, pacífica e produtiva, o ordenamento jurídico não “cria” um novo lote, mas apenas declara um direito que já se consolidou pelo tempo e pelo trabalho. Por essa razão, uma norma voltada a impedir a fragmentação do solo rural não pode ser utilizada como obstáculo à regularização fundiária de posses legítimas e socialmente úteis.
A função social da propriedade é o eixo interpretativo que sustenta esse entendimento. No campo, ela se traduz na posse-trabalho — o uso produtivo da terra que garante moradia, sustento e pertencimento à família rural. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reafirmado esse princípio, tanto por analogia ao Tema Repetitivo nº 985, que trata de imóveis urbanos, quanto em precedentes específicos para áreas rurais, como o REsp 1.040.296/ES. Em tais decisões, reconhece-se que a legislação sempre se preocupou em fixar a área máxima passível de aquisição por usucapião, para evitar a concentração de terras, mas jamais impôs uma área mínima.
Assim, a inexistência de metragem mínima não é lacuna legislativa, mas escolha consciente do legislador, que privilegia o aspecto qualitativo da posse — o uso contínuo e produtivo — sobre o aspecto quantitativo da extensão da área. Em outras palavras, o que confere legitimidade à usucapião rural é a função social efetivamente desempenhada, e não o tamanho exato do imóvel.
Superada a análise jurídica, o foco se volta ao procedimento extrajudicial. Nessa etapa, o papel do notário é fundamental para assegurar a segurança jurídica e a confiabilidade das provas apresentadas. Diferentemente da via judicial, em que há um processo de instrução e contraditório mais amplo, o reconhecimento notarial exige convencimento sustentado pela robustez documental e pela clareza dos elementos fáticos.
O primeiro passo é a identificação precisa do imóvel. Memorial descritivo, planta e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/RRT) constituem a base do procedimento, garantindo a exata delimitação dos limites e evitando litígios futuros. Ainda que o ITR e o CCIR estejam em nome de terceiros, sua apresentação é relevante para contextualizar a ocupação e demonstrar o uso produtivo da área.
Cumpre lembrar que, conforme a Lei nº 10.267/2001 e seus decretos regulamentares, a partir de 20 de novembro de 2025 o georreferenciamento nos padrões do INCRA será obrigatório para imóveis com área inferior a 25 hectares.
Antecipar essa exigência e orientar o requerente desde o início é medida de prudência e de preservação da eficácia do ato notarial.
O passo seguinte é a comprovação da posse qualificada. O notário deve buscar evidências concretas que revelem o vínculo duradouro e produtivo da família com o imóvel, como notas fiscais de insumos agrícolas, comprovantes de associação a cooperativas, registros de vacinação animal, fotografias da lavoura em diferentes períodos, contas de energia ou água, e até matrículas escolares de filhos na região.
Quando necessário, a diligência in loco representa o ponto alto da atuação notarial. A visita do tabelião ao imóvel — seja para constatar o uso produtivo, seja para ouvir diretamente os possuidores e confrontantes — confere ao procedimento uma camada adicional de fé pública e autenticidade. É nesse momento que a verificação fática complementa a análise documental, consolidando a convicção sobre a realidade da posse.
Em conclusão, a ata notarial para usucapião rural de área inferior à FMP é juridicamente possível, socialmente relevante e plenamente compatível com os princípios constitucionais da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana. O notário, ao lavrá-la, atua não apenas como agente técnico do direito, mas como garantidor da justiça material e da inclusão jurídica no campo.
Fonte: Jornal do Notário
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