Apelação n° 1010746-27.2025.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1010746-27.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1010746-27.2025.8.26.0100
Registro: 2025.0001294382
ACÓRDÃO-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1010746-27.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MMS PONGILUPPI PARTICIPAÇÕES LTDA., é apelado 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1010746-27.2025.8.26.0100
Apelante: MMS Pongiluppi Participações Ltda.
Apelado: 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO Nº 43.994
Direito registral – Apelação – Registro de imóveis – Procedência do recurso.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta contra sentença que manteve a recusa de registro de contrato constitutivo de sociedade limitada, em que integralizado o capital social com imóveis. A sentença exigiu comprovação de pagamento do ITBI.
II. Questão em Discussão
2. Discute-se se a exigência de comprovação do pagamento do ITBI sobre a diferença entre o valor do bem indicado no negócio jurídico e o valor de referência desse mesmo bem.
III. Razões de Decidir
3. O Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, fixou as seguintes teses para o Tema Repetitivo 1113: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. Prevalecendo o valor do negócio informado pelo interessado e sendo de competência do Fisco Municipal exigir eventual diferença de tributo, mediante o processo administrativo próprio, não há como se legitimar a exigência do Oficial de Registro de Imóveis pela comprovação do recolhimento do ITBI sobre a diferença entre o valor do imóvel indicado no negócio jurídico e o que consta no Município a título de valor venal de referência, notadamente quando o contribuinte demonstra ter comunicado ao Município acerca da transferência do bem a título de integralização de capital por valor inferior ao valor venal de referência.
4. Nada impede que o ente tributante apure e faça a cobrança em via própria do valor correto que entende devido.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido.
Tese de julgamento:
Não é atribuição do Oficial de Registro controlar a exatidão do imposto de transmissão recolhido quando o contribuinte demonstra que cientificou o Fisco Municipal a respeito do negócio jurídico, a quem cabe, nos termos das teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça para o Tema Repetitivo 1113, tomar providências para eventual cobrança de diferença do ITBI.
Legislação Citada:
Lei nº 6.015/73, art. 289; Código Tributário Nacional, art. 148, art. 149.
Jurisprudência Citada:
STJ, Tema Repetitivo 1113;
Apelação Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978;
Apelação Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989;
Apelação Cível n.º 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995;
Apelação Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012;
Apelação Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021;
Apelação Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023;
Apelação Cível n.º 1093315-27.2021.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 11.2.2022.
Trata-se de apelação interposta por MMS PONGILUPPI PARTICIPAÇÕES LTDA. (fls. 111/122) contra a r. sentença (fls. 86/92), proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente do 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou procedente a Dúvida suscitada pelo Oficial, mantendo o óbice ao ingresso, no fólio real, do instrumento particular de constituição de sociedade, por meio do qual houve a integralização do capital social mediante a conferência, pelos sócios, dos imóveis das matrículas nº 93.082, 87.863 e 87.862 daquela serventia.
A r. sentença (fls. 86/92) julgou procedente a dúvida suscitada para manter o óbice registrário, sob o entendimento de que aos registradores imobiliários é imposto o dever de exigir a comprovação do recolhimento do imposto de transmissão de bem imóvel – ITBI para registro da transferência da titularidade do domínio junto à serventia predical, conforme item 117 e subitem 117.1 do Capítulo XX das NSCGJ, do artigo 289 da Lei nº 6.015/73 e do artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional, e, na espécie, há incidência do ITBI sobre a diferença do valor do bem imóvel que supera o capital subscrito a ser integralizado.
Os embargos de declaração interpostos contra a r. sentença foram rejeitados (fl. 104).
Nas razões de recurso, a interessada insiste em que: (i) há reiterado entendimento do C.S.M. no sentido de que a fiscalização que cabe a notários e registradores não vai além da aferição da existência ou não do recolhimento do tributo, cabendo ao ente fiscal zelar pela correção do valor recolhido; (ii) a não incidência do ITBI é ampla e abrange o ato de transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, inexistindo qualquer óbice à sua aplicação em virtude do valor atribuído aos referidos bens ou qualquer outra circunstância a eles relativa; (iii) cumpriu as diretrizes previstas no artigo 23 da Lei nº 9.249, de 26/12/1995, que alterou a legislação do imposto de renda, atribuindo o valor constante da declaração de bens aos imóveis; (iv) as declarações de imunidade expedidas pela Municipalidade, comprovam que o valor atribuído aos imóveis não se mostra flagrantemente incorreto; (v) o Recurso Especial no 1.937.821/SP do S.T.J. (paradigma do Tema no 1.113), fixou as premissas a serem seguidas na integralização; (vi) é aplicável ao caso a imunidade tratada pelo art. 156 § 2º, inciso I, da Constituição Federal; (vii) o valor total atribuído ao imóvel, apurado de acordo com a Lei nº 9.249/1995, é integralmente direcionado à realização do capital social; (viii) inexiste qualquer diferença entre os valores do capital social subscrito e dos bens dados em pagamento para a integralização das quotas sociais; (ix) na legislação que regula a cobrança do referido imposto, não há qualquer disposição quanto a obrigatoriedade da aplicação do valor venal do imóvel; e (x) é inaplicável o entendimento do Tema 796, à espécie.
A Procuradoria de Justiça ofertou parecer pelo não provimento ao recurso (fls. 151/153).
É o relatório.
Apresentado a registro o instrumento particular de contrato constitutivo de sociedade limitada (fls. 24/31), pela qual a sócia Maria Angélica Pongiluppi integraliza quotas sociais da empresa MMS Pongiluppi Participações Ltda. com a transferência de bens imóveis, entre os quais estão os imóveis matriculados sob nos 93.082, 87.863 e 87.862 no 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, sobreveio a nota de exigência nº 942.554, com o seguinte teor (fl. 10):
“- Trata-se de Instrumento Particular de Contrato Social da empresa MMS PONGILUPPI PARTICIPAÇÕES LTDA, formalizado em 18/11/2024 e arquivado na JUCESP sob nº 35265644541, objetivando o registro da conferência de bens referente aos imóveis das matrículas nº 87.862, 87.863 e 93.182, de propriedade de MARIA ANGÉLIA PONGILUPPI.
Conforme Declaração n. 2025-022022/NI, emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo, ingressa em 17/01/2025, os notários e registradores somente poderão aceitar o documento se forem atendidas as seguintes condições:
a) as informações declaradas equivalerem as da transação imobiliária (em especial se a data informada corresponde a data do instrumento);
b) houver prova do recolhimento do ITBI sobre a parcela do valor do imóvel que superar o capital integralizado PN SF nº 01/2021, devendo a guia ser emitida pelo link: ITBI (prefeitura.sp.gov.br).
Continua…
Os imóveis foram integralizados pelos valores de R$ 350.000,00, R$ 90.000,00 e R$ 90.000,00 respectivamente, no entanto, o valor venal de referência atribuído pela Prefeitura Municipal de São Paulo na data da integralização (18/11/2024) são de R$ 518.000,00 e R$ 174.201,00, para cada uma das vagas.
1. Assim, o interessado deverá apresentar a guia e comprovante de pagamento do ITBI, constando o código de barras da transação, incidente sobre a diferença positiva entre o valor venal de referência dos imóveis na data da integralização e o valor declarado para os imóveis no instrumento.
2. Deverá ainda retificar a declaração n. 2025-022022/NI para que conste a data correta do Instrumento Particular ora apresentado, que é 18/11/2024 e não 06/12/2024, como constou.
OBS. Atentar-se quando da reentrada do título quanto a validade da certidão de isenção expedida pela Prefeitura de São Paulo, que é de 30 dias a partir da impressão”.
A r. sentença julgou procedente a dúvida (fls. 86/92), sob entendimento de necessidade da comprovação do recolhimento do ITBI sobre a parcela do valor dos imóveis que superou o montante do capital integralizado.
O óbice deve ser afastado.
Como constou da Nota de Exigência (fls. 10), o apartamento foi integralizado pelo valor de R$ 350.000,00, e cada uma das vagas de garagem, pelo valor de R$ 90.000,00. No entanto, o valor venal de referência atribuído pela Prefeitura Municipal de São Paulo na data da integralização (18/11/2024) são de R$ 518.358,00, para o apartamento, e de R$ 174.201,00, para cada uma das vagas (fls. 64/65).
Diante disso, o Oficial exigiu a comprovação do recolhimento do ITBI calculado sobre as diferenças existentes.
Sem razão, contudo.
O Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses sobre a base de cálculo do ITBI, em caráter vinculativo (Tema Repetitivo 1113):
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (sublinhei)
Dentro desse contexto, não cabe realmente ao Oficial questionar o preço do negócio jurídico dispositivo, a base de cálculo do ITBI daí resultante (pautada pela declaração negocial dos contratantes), impor, ainda que amparado em legislação municipal, a observância da base de cálculo do IPTU ou, conforme o caso, do valor venal de referência fixado pelo Município e, nessa senda, exigir, como condição para o registro do instrumento particular de contrato constitutivo da sociedade MMS Pongiluppi Participações Ltda., por meio do qual houve a integralização do capital social mediante a conferência, pela sócia Maria Angelica Pongiluppi dos imóveis objetos das matrículas nº 93.082 (e não como constou na nota devolutiva 93.182), 87.863 e 87.862 daquela serventia, a comprovação do recolhimento do ITBI sobre a diferença que teria excedido o capital social.
Note-se que não se afirma e nem se nega aqui a constitucionalidade da lei municipal. Apenas e tão somente se aponta o contraste com precedente de natureza normativa do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema, a ser seguido em caráter normativo pelos tribunais inferiores.
A questão posta é de sistema jurídico, e não de crise de constitucionalidade. O que se discute, em última análise, é se faz sentido obrigar as partes a impetrarem milhares de mandados de segurança, assoberbando o Poder Judiciário, para fazer valer tema repetitivo do Superior Tribunal de Justiça, que se encontra em contraste com a jurisprudência administrativa que prestigia normas municipais.
Na lição de Karl Engish, na base de todas as regras hermenêuticas para harmonizar normas aparentemente conflitantes, figura como verdadeiro postulado o princípio da coerência da ordem jurídica (Introdução ao Pensamento Jurídico, Lisboa: Fundação Kalouste Gulbenkian, 6ª Edição, p. 313).
Lembre-se que a noção de sistema constitui um dos principais traços do direito ocidental moderno, gerando um novo paradigma científico e substituindo com vantagem o velho critério exegético dos Códigos Civis do Século XIX (Claus-Wilhelm Canaris. Pensamento Sistemático e Noção de Sistema na Ciência do Direito, 2ª Edição Fundação Calouste Gulbenkian).
Além disso, cabe destacar que são reiteradas as manifestações deste Conselho no sentido de que a fiscalização que cabe ao delegatário de serviço extrajudicial não vai além da aferição da existência ou não do recolhimento do tributo, sendo descabido controle da correção do valor recolhido, salvo hipótese de flagrante irregularidade.
Nesse sentido, a propósito, inspirando-a e forjando-a, a Apelação Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978 (“se o recolhimento foi inferior ao devido, a matéria diz respeito ao fisco … e não ao oficial do Registro de Imóveis”), a Apelação Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989, e a Apelação Cível n.º 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995 (“no caso…, a qualificação do Oficial, na matéria concernente ao imposto de transmissão, não vai além da aferição sobre seu recolhimento, e não sobre a integralidade de seu valor”), prestigiadas, em consolidação dessa intelecção, pela Apelação Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012, pela Apelação Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021, e pela Apelação Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023.
É oportuno ainda realçar, em reforço da impropriedade da exigência ora discutida, que o Município de São Paulo foi informado da incorporação ao patrimônio de MMS Pongiluppi Participações Ltda. de 100% dos imóveis, em integralização do capital, pelos valores de R$ 90.000,00 para cada uma das vagas de garagem e R$ 350.000,00 para o apartamento, conforme a Declaração nº 2025-022022/NI (fls. 38/40), de sorte que nada foi omitido ao Fisco Municipal.
Quer dizer, o Fisco Municipal foi cientificado de que um apartamento de valor venal equivalente a R$ 518.358,00 foi integralizado pelo valor de R$ 350.000,00, assim como as vagas de garagem, cada uma delas de valor venal de R$ 174.201,00, foram integralizadas pelo valor de R$ 90.000,00, nada impedindo, portanto, que a Fazenda busque, na esfera própria, o valor que entenda devido a título de ITBI, desde que o faça nos termos do art. 149 do Código Tributário Nacional e de precedente desta E. Corte, expresso na Apelação Cível n.º 1093315-27.2021.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 11.2.2022.
Indiscutível que os valores atribuídos podem ser afastados pelo fisco, com cobrança de ITBI sobre eventual diferença que verificar, mas essa discussão deve ser objeto de processo administrativo próprio.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar a dúvida improcedente.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
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