Apelação n° 1023979-88.2021.8.26.0405
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1023979-88.2021.8.26.0405
Comarca: OSASCO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1023979-88.2021.8.26.0405
Registro: 2025.0001294411
ACÓRDÃO-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1023979-88.2021.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante GALÍCIA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE OSASCO.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação e, nessa linha, julgando a dúvida improcedente, determinaram o registro da escritura de venda e compra de fls. 37-40, prenotada sob o nº 122.517, a ser feito na matrícula n.º 45.547 do 2.º RI de Osasco, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1023979-88.2021.8.26.0405
Apelante: Galícia Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Osasco
VOTO Nº 43.778
Direitos reais – Escritura de Venda e Compra de imóvel – Registro recusado – Dúvida julgada procedente – Apelação provida.
I. Caso em Exame. 1. O Oficial subordinou o registro da escritura pública de venda e compra de imóvel à complementação do pagamento a título de imposto de transmissão. 2. Suscitada a dúvida, foi julgada procedente pelo MM Juízo Corregedor Permanente, em primeira instância. 3. Irresignada, a interessada recorreu. Sustenta não competir ao Oficial o controle da exatidão do valor recolhido. 4. Afirma que o valor do negócio jurídico prevalece sobre o valor fiscal ou sobre o valor de referência, segundo precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
II. Questão em Discussão. 5. A amplitude do controle de legalidade confiado ao Oficial de Registro referente ao recolhimento de tributos decorrentes de atos cuja prática lhe é atribuída. A adequação do entendimento administrativo a precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
III. Razões de Decidir. 6. Não é possível vincular a base de cálculo do ITBI à fixada para o IPTU. 7. A Planta Genérica de Valores e o Valor de Referência não se prestam a definir a base de cálculo do ITBI. 8. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, que se presume equivaler ao valor do negócio jurídico, e no caso concreto, ao preço da venda e compra. 9. Não é atribuição do Oficial de Registro controlar a exatidão do imposto de transmissão recolhido, salvo situação de erro evidente, de flagrante equívoco, situação aqui não configurada. 10. O pagamento do tributo, antecedido de lançamento mediante declaração do contribuinte, foi efetivado com base em guia emitida pelo ente tributante, de acordo com valor por ele apontado, hipótese a desautorizar, a deslegitimar, a fortiori ratione, as exigências feitas, a complementação de pagamento e a retificação da escritura exigidas. 11. Nada impede que o ente tributante apure e faça a cobrança em via própria do valor correto que entende devido. 12. Não cabe ao registrador, no entanto, violar entendimento normativo do STJ e determinar que o cálculo do ITBI se dê pelo valor fiscal ou pelo valor de referência, e não pelo valor do negócio jurídico.
IV. Dispositivo. 10. Recurso provido, dúvida julgada improcedente, registro determinado.
Tese de julgamento: O controle da exatidão do imposto de transmissão não é atribuição do Oficial de Registro, não se presta a condicionar o registro de título, salvo situação de flagrante equívoco.
Legislação citada: Código Tributário Nacional (CTN), arts. 38 e 149; Lei n.º 6.015/1973, art. 289; Lei Complementar n.º 139/2005 (Código Tributário do Município de Osasco), arts. 17, caput, e 46, § 1.º, e 48, caput; NSCGJ, t. II, subitem 117.1. do Cap. XX.
Jurisprudência citada: STJ, REsp n.º 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022 (Tema Repetitivo 1113); CSM/TJSP, Apelação Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978; Apelação Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989; Apelação Cível n.º 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995; Apelação Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012; Apelação Cível n.º 1000459-49.2017.8.26.0176, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 13.2.2019; Apelação Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021; Apelação Cível n.º 1093315-27.2021.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 11.2.2022; Apelação Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023.
O registro da escritura pública de venda e compra do bem imóvel matriculado sob o n.º 45.547 do 2.º RI de Osasco, prenotada sob o n.º 122.517, foi condicionado à complementação do imposto de transmissão, recolhido com base no preço do negócio dispositivo (R$ 1.700.000,00), e à retificação do título, para nele constar o valor venal proporcional do imóvel, R$ 25.368.949,66, então, in concreto, a base de cálculo do ITBI, imposto sobre transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis (fls. 7-8, 11-12 e 16-17).
Ao suscitar a dúvida, requerida pela interessada Galícia Desenvolvimento Imobiliário Ltda (fls. 10, 14 e 19-20), adquirente do bem imóvel, o Oficial justificou: o recolhimento realizado se baseou no valor do negócio jurídico, que, entretanto, é inferior ao valor venal atribuído pelo Município, logo, ponderou, a recusa está fundada na regra do art. 46, § 1.º, da Lei Municipal n.º 139/2005 (Código Tributário do Município de Osasco), no art. 289 da Lei n.º 6.015/1973 e no subitem 117.1. do Cap. XX das NSCGJ, t. II (fls. 1-5).
Irresignada com a r. sentença de fls. 68-69, que julgou a dúvida procedente, a interessada, ora recorrente, apelou. Em suas razões de fls. 72-78, argumentou não competir ao Oficial o controle da correção do valor pago a título de imposto de transmissão, mas apurar, unicamente, se o tributo foi recolhido. No mais, afirmou, a guia de ITBI foi gerada pelo próprio Município de Osasco.
A d. Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 99-100, opinou pelo desprovimento do recurso.
O recurso, inicialmente enviado à E. Corregedoria Geral da Justiça, foi redistribuído ao C. Conselho Superior da Magistratura, o órgão jurisdicional competente para apreciar a apelação, pois a questão controvertida envolve registro de escritura de venda e compra, ou seja, registro em sentido estrito (fls. 101, 108, 112 e 114).
É o relatório.
1. O dissenso versa sobre o registro da escritura de fls. 37-40, título por meio do qual formalizada a venda e compra do imóvel matriculado sob o n.º 45.547 do 2.º RI de Osasco, de propriedade da alienante Sanofi Medley Farmacêutica Ltda, adquirido, pelo preço de R$ 1.730.000,00, pela interessada Galícia Desenvolvimento Imobiliário Ltda, ora recorrente, que não se conforma com a desqualificação registral, a exigida complementação do imposto de transmissão (ITBI), cuja base de cálculo, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, “é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
A apresentação do título, prenotado sob o n.º 122.517, veio acompanhada do comprovante de pagamento do tributo, da guia de recolhimento do ITBI emitida pela Prefeitura Municipal de Osasco, ente tributante, no valor de R$ 44.980,00 (fls. 45-47), calculado com base no valor do negócio, no preço da venda e compra. Segundo ponderou a recorrente, não compete ao Oficial verificar a correção do valor recolhido, tampouco exigir a retificação da escritura para fins de ajuste do valor do negócio.
Conforme o Oficial, o preço da venda e compra, o valor da operação econômica pactuada, não serve de base de cálculo do ITBI, porque inferior ao valor venal do imóvel indicado na Planta Genérica de Valores e na Tabela de Preços de Construção do Município de Osasco, valor venal fixado para o Imposto Predial e Territorial Urbano, valor que, in casu, serve de parâmetro, e que considera uma área maior, então de 140.275,33 m², na qual aquele (o bem imóvel objeto da venda e compra) está inserido, cuja área soma 22.696,51 m² e cujo valor venal, calculado proporcionalmente, equivale a R$ 25.368.949,67.
O Oficial se ampara, em particular, no art. 46, § 1.º, do Código Tributário do Município de Osasco[1], LC n.º 139/2005, que define, como base de cálculo do ITBI, o valor previsto na Planta Genérica de Valores e na Tabela de Preços de Construção, sempre que este for superior ao da transação, ao da operação econômica. Nessa situação, afirma, adota-se a base de cálculo do IPTU, positivada no art. 17, caput, da Lei Municipal Complementar n.º 139/2005[2].
In concreto, no entanto, não tem razão; as exigências devem ser afastadas. A irresignação recursal, logo, procede, a dúvida suscitada é improcedente, em suma, o registro do título se impõe, pelas razões abaixo articuladas, escoradas em precedentes vinculativos do C. Superior Tribunal de Justiça e deste C. Conselho Superior da Magistratura, ambos a deslegitimar, em sua amplitude, o controle de legalidade exercido pelo Oficial.
2. Em conformidade com o resolvido pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no REsp n.º 1.937.821/SP, apreciado sob o regime jurídico dos repetitivos, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022[3], “não é possível vincular a base de cálculo do ITBI à estabelecida para o IPTU, “nem mesmo como piso de tributação” (sublinhei), porque o IPTU leva em conta apenas critérios estabelecidos na Planta Genérica de Valores, padrões de avaliação lastreados em aspectos mais amplos e objetivos, por exemplo, a localização e o tamanho (a metragem) do imóvel, e que não consideram as particularidades de cada operação de transmissão de bem imóvel e, por conseguinte, não refletem seu real valor de mercado.
Embora a lei se refira ao valor venal do imóvel como base de cálculo do IPTU e do ITBI, sua apuração, sua definição, em um e outro caso, difere.
No caso do ITBI, pontuou o C. Superior Tribunal de Justiça, “a expressão ‘valor venal’ contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, valor então que não necessariamente corresponde ao valor médio dos imóveis no mercado, apurado segundo critérios de localização e tamanho, e isso porque
… a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação, os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc) no ajuste do preço.
Daí, no caso do ITBI, o descabimento, a impropriedade do lançamento de ofício, próprio do IPTU (o ITBI, a depender da lei, será lançado por declaração ou por homologação), a impossibilidade do fisco previamente estabelecer o valor do bem imóvel transmitido e, com isso, “dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo”, desprezando, assim, as particularidades do bem imóvel e da declaração negocial, do negócio jurídico dispositivo, peculiaridades quantificadas pelos contratantes, cuja boa-fé é presumida.
Aliás, assim como a Planta Genérica de Valores (PGV), o Valor Venal de Referência, ou equivalente, prévia e unilateralmente estabelecido pelos Municípios, apontando um valor médio de mercado de cunho meramente estimativo, também não se presta a definir a base de cálculo do ITBI; “quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade da declaração prestada”, a do contribuinte, e não para lastrear a glosa do Oficial de Registro, a desqualificação registral do título translativo da propriedade imobiliária.
Sob essa lógica, a do precedente acima reportado, em atenção às variáveis a serem avaliadas na definição do valor do imóvel, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou em caráter normativo:
… dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a prerrogativa da administração tributária de revisá-la, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento, desde que instaurado o procedimento administrativo próprio, em que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel … e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado.
Adiante, ao reforçar que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado, valor relativo, oscilante, arrematou:
… presume-se que o valor de mercado … corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte …, sendo que … essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN.
Nessa linha, as seguintes teses foram fixadas, em caráter vinculativo (Tema Repetitivo 1113):
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (sublinhei)
Dentro desse contexto, não cabe realmente ao Oficial questionar o preço da venda e compra (negócio jurídico dispositivo), a base de cálculo do ITBI daí resultante (pautada pela declaração negocial dos contratantes), impor, ainda que amparado em legislação municipal, a observância da base de cálculo do IPTU ou, conforme o caso, do valor venal de referência fixado pelo Município e, nessa senda, exigir, como condição para o registro da escritura de venda e compra translativa da propriedade imobiliária, a complementação do imposto de transmissão.
Note-se que não se afirma e nem se nega aqui a constitucionalidade da lei municipal. Apenas e tão somente se aponta o contraste com precedente de natureza normativa do Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema, a ser seguido em caráter normativo pelos tribunais inferiores.
A questão posta é de sistema jurídico, e não de crise de constitucionalidade. O que se discute, em última análise, é se faz sentido obrigar as partes a impetrarem milhares de mandados de segurança, assoberbando o Poder Judiciário, para fazer valer tema repetitivo do Superior Tribunal de Justiça, que se encontra em contraste com a jurisprudência administrativa que prestigia normas municipais.
Na lição de Karl Engish, na base de todas as regras hermenêuticas para harmonizar normas aparentemente conflitantes, figura como verdadeiro postulado o princípio da coerência da ordem jurídica (Introdução ao Pensamento Jurídico, Lisboa: Fundação Kalouste Gulbenkian, 6ª Edição, p. 313).
Lembre-se que a noção de sistema constitui um dos principais traços do direito ocidental moderno, gerando um novo paradigma científico e substituindo com vantagem o velho critério exegético dos Códigos Civis do Século XIX (Claus-Wilhelm Canaris. Pensamento Sistemático e Noção de Sistema na Ciência do Direito, 2ª Edição Fundação Calouste Gulbenkian).
3. Se, de um lado, em conformidade com a regra do art. 289 da Lei n.º 6.015/1973, compete ao Oficial, no exercício de suas funções, a “fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”, verificar, consoante regulamenta o subitem 117.1 do Cap. XX das NSCGJ, t. II, o pagamento de tributos relacionados com os atos registrais a serem praticados, em especial, o recolhimento do imposto de transmissão, de outro, não lhe é dado, não é atribuição sua, apurar a correção do valor pago, controlar a exatidão do imposto então recolhido, e, eventualmente, censurar o desembolso feito, salvo flagrante equívoco.
Conforme a iterativa jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura, expressa em antigos e recentes precedentes, “ao registrador compete verificar tão somente o recolhimento dos tributos relativos aos atos cuja prática lhe é atribuída, pois não lhe cabe discutir o valor recolhido, matéria de interesse exclusivo da Fazenda Pública, a quem a lei reserva os meios próprios para haver do contribuinte diferenças de recolhimento de impostos que entenda devidas. …” (Apelação Cível n.º 1000459-49.2017.8.26.0176, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 13.2.2019).
Nesse sentido, a propósito, inspirando-a e forjando-a, a Apelação Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978 (“se o recolhimento foi inferior ao devido, a matéria diz respeito ao fisco … e não ao oficial do Registro de Imóveis”), a Apelação Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989, e a Apelação Cível n.º 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995 (“no caso …, a qualificação do Oficial, na matéria concernente ao imposto de transmissão, não vai além da aferição sobre seu recolhimento, e não sobre a integralidade de seu valor”), prestigiadas, em consolidação dessa intelecção, pela Apelação Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012, pela Apelação Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021, e pela Apelação Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023.
É oportuno ainda realçar, em reforço da impropriedade das exigências discutidas, que, feito o lançamento do imposto mediante declaração do contribuinte, a guia para recolhimento foi emitida pelo ente tributante, pela própria Prefeitura do Município de Osasco, informada dos fatos necessários à determinação do valor do tributo (cf. art. 48, caput, do Código Tributário do Município de Osasco[4]), então do preço da venda e compra e do bem imóvel alienado, ciente (ademais) de seu valor à luz da Planta Genérica de Valores, ou seja, o pagamento foi efetivado com base no valor por ela apontado (fls. 45-47), situação a definitivamente desautorizar o condicionamento oposto pelo Oficial.
Nada impede, evidentemente, de qualquer diferença ser reclamada pela Fazenda na esfera própria, buscada por meio de regular processo administrativo voltado à revisão do lançamento tributário, nos termos do art. 149 do Código Tributário Nacional e de precedente desta E. Corte, expresso na Apelação Cível n.º 1093315-27.2021.8.26.0100, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 11.2.2022.
Em síntese, a complementação de pagamento exigida pelo Oficial e, por conseguinte, a retificação pontual da escritura, para constar o valor venal proporcional do bem imóvel, devem ser afastadas, desconsideradas, ainda mais porque não configurada, in casu, situação de erro manifesto, de flagrante equívoco, relacionada ao recolhimento do imposto de transmissão.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação e, nessa linha, julgando a dúvida improcedente, determino o registro da escritura de venda e compra de fls. 37-40, prenotada sob o n.º 122.517, a ser feito na matrícula n.º 45.547 do 2.º RI de Osasco.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Art. 46. base de cálculo do imposto é o valor da transação ou da cessão dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.
§ 1.º Nos casos em que o valor referido no caput for inferior ao valor previsto na Planta Genérica de Valores e na Tabela de Preços de Construção, adotar-se-á este último para o lançamento.
[2] Art. 17. A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é o valor venal do imóvel, que será apurado com base na Planta Genérica de Valores e na Tabela de Preços de Construção, até o dia 31 de dezembro do ano que anteceder ao lançamento.
[3] Há, convém ressalvar, Recurso Extraordinário pendente de exame (RE n.º 1.412.419).
[4] Art. 48. Nas transmissões ou nas cessões, o contribuinte, antes da lavratura da escritura ou do instrumento, conforme o caso, comparecerá ao setor competente da Administração, com a descrição completa do imóvel, suas características, localização, área do terreno, tipo de construção, benfeitorias e outros elementos que possibilitem a estimativa de seu valor pelo fisco, que promoverá o Documento de Arrecadação Municipal – DAM. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
Deixe um comentário