Apelação n° 1200028-21.2024.8.26.0100
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1200028-21.2024.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1200028-21.2024.8.26.0100
Registro: 2025.0001294405
ACÓRDÃO-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante DUNEDIN PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado PRIMEIRO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação e, julgando a dúvida improcedente, determinaram o registro do instrumento particular de fls. 22-34 nas matrículas n.º 101.421 e n.º 113.948 do 1.º RI desta Capital, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1200028-21.2024.8.26.0100
Apelante: Dunedin Participações Ltda
Apelado: Primeiro Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
VOTO N.º 43.992
Direito de empresa e tributário – Procedimento de dúvida registral – Integralização de capital social com bens imóveis – Base de cálculo do ITBI – Valor declarado na operação – Tema repetitivo 1113/STJ – Imunidade do art. 156, § 2.º, I, da CF – Apelação provida.
I. Caso em exame. 1. Recurso interposto contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e, assim, confirmou a exigência que condicionou o registro de alteração contratual, com integralização de capital mediante conferência de imóveis, à comprovação do pagamento de ITBI calculado sobre a diferença entre o valor atribuído ao bem pelas partes e o valor venal de referência estabelecido pelo Município. 2. A recorrente sustenta que a exigência contraria o Tema Repetitivo 1113/STJ e que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do negócio dispositivo, não ao valor unilateralmente estipulado pelo Fisco municipal.
II. Questão em discussão. 3. Definir se o Oficial pode exigir, como condição para o registro de ato de integralização de capital social, a comprovação do pagamento de ITBI calculado com base no valor venal de referência municipal – e, portanto, distinto do valor declarado pelas partes –, e se cabe ao registrador aferir a correção do valor atribuído ao bem integralizado.
III. Razões de decidir. 4. A integralização de capital social por meio de conferência de bens imóveis constitui hipótese de imunidade tributária prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, salvo restrições não configuradas na espécie. 5. A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel em condições normais, que se presume equivaler ao valor do negócio jurídico. 6. O valor venal de referência, estabelecido unilateralmente pelo Município, não tem natureza vinculante, nem se presta a constituir, por si só, parâmetro obrigatório para fins registrais. 7. Não cabe ao registrador violar entendimento normativo do STJ e determinar que o cálculo do ITBI se dê pelo valor de referência, e não pelo valor do negócio jurídico, que somente pode ser afastado mediante processo fiscal adequado. 8. O controle de legalidade confiado ao Oficial não alcança a análise substantiva da base de cálculo do ITBI. 9. O Oficial, ao exigir a comprovação de recolhimento de ITBI com base no valor venal de referência definido pelo Município, excedeu sua competência. 10. A operação econômica realizada se enquadra na imunidade tributária constitucional aplicável às integralizações de capital social, inexistindo, por isso, fundamento para a exigência formulada.
IV. Dispositivo. 11. Apelo provido; dúvida julgada improcedente.
Tese de julgamento: O Registrador de Imóveis não pode exigir a comprovação do pagamento de ITBI calculado com base em valor venal de referência nem revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens imóveis para integralização de capital social.
Legislação relevante: CF, art. 156, § 2.º, I; CTN, arts. 38 e 149; Lei n.º 6.015/1973, art. 289; Lei Municipal n.º 11.154/1991 e Decreto Municipal n.º 55.196/2014, art. 7.º, caput; NSCGJ, subitem117.1. do Cap. XX.
Jurisprudência relevante: STF, Tema 796, RE n.º 796.376/SC, redator para acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020; STJ, Tema 1113, REsp. n.º 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022; TJSP/CSM, Apelação Cível n.º 1009023-43.2016.8.26.0405, rel. Des. Pereira Calças, j. 20.7.2017, e Apelação Cível n.º 1159374-89.2024.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 13.3.2025.
A suscitada/apelante DUNEDIN PARTICIPAÇÕES LTDA. não se conforma com a recusa do registro pretendido – o do instrumento particular de 1.ª alteração de seu contrato social – a ser efetuado nas matrículas n.º 101.421 e n.º 113.948 do 1.º RI desta Capital.
O Oficial do 1.º RI, ao devolver o título prenotado sob o n.º 459.648, condicionou o registro, nos termos da nota devolutiva de fls. 4, à comprovação do pagamento do ITBI referente à diferença entre o valor de integralização do capital social (R$ 2.503.428,00) e o valor venal de referência do imóvel matriculado sob o n.º 101.421 (R$ 4.029.160,00).
Ao suscitar a dúvida de fls. 1-3, reportou-se à legislação municipal – Lei Municipal n.º 11.154/1991 e Decreto n.º 55.196/2014 – especialmente ao valor venal de referência como base de cálculo do ITBI, e ao art. 1.º do parecer normativo nº 1/2021 da Secretaria Municipal da Fazenda, segundo o qual a imunidade prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, não alcançaria o valor dos bens que excederem o limite do capital social a ser integralizado.
Fez, também, alusão ao art. 30, XI, da Lei n.º 8.935/1994, que impõe ao Oficial a fiscalização do recolhimento sobre os atos que pratica.
A r. sentença de fls. 57-63 julgou a dúvida procedente, confirmando a exigência. Irresignada, a interessada apelou. Em suas razões de fls. 99-116, amparou-se no Tema 1113 do C. Superior Tribunal de Justiça, de acordo com o qual a base de cálculo do ITBI é o valor da transmissão imobiliária. Daí o questionamento da exigência e a requerida reversão do juízo de desqualificação registral.
A d. Procuradoria Geral de Justiça, em seu parecer de fls. 138-143, opinou pelo provimento do recurso.
É o relatório.
1. O dissenso versa a respeito do registro do instrumento particular de fls. 22-34, que documenta a 1.ª alteração do contrato social da apelante, por meio da qual, entre outras deliberações, o novo sócio ROBERTO HADDAD, com a anuência da esposa CARMEN LUCIA DE ARAUJO HADDAD, integralizou quotas sociais mediante conferência dos bens imóveis matriculados sob o n.º 101.421 e o n.º 113.948 do 1.º RI desta Capital.
Para fins de integralização, atribuiu-se ao bem imóvel matriculado sob o n.º 101.421 o valor de R$ 2.503.428,00, inferior ao valor venal de referência, equivalente a R$ 4.029.160,00, o que motivou a exigência do Oficial: demonstrar o recolhimento do ITBI, que, nos termos da legislação e da orientação normativa municipal, incidiria sobre a diferença apurada, não alcançada pela imunidade tributária prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF.
A recorrente, entretanto, não se conforma, e com razão. In concreto, a dúvida é improcedente. A r. sentença de fls. 57-63 merece reforma e a apelação, provimento. Em consonância com o resolvido pelo C. Superior Tribunal de Justiça, por ocasião da apreciação do Tema 1113, cujas teses afastam o controle de legalidade exercido pelo Oficial.
2. O art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) dispõe que a base de cálculo do ITBI “é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, diretriz repetida pelo art. 7.º, caput, da Lei Municipal n.º 11.154/1991, e pelo art. 7.º, caput, do Decreto Municipal n.º 55.196/2014, que definem valor venal como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”
Nesse sentido, ao julgar o REsp n.º 1.937.821/SP, sob o regime jurídico dos repetitivos, rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24.2.2022, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou que “a expressão ‘valor venal’ … deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”, não se confundindo, no entanto, necessariamente, com o valor médio de mercado, apurado por critérios de localização e tamanho.
Conforme pontuado, nesse precedente, pelo C. Superior Tribunal de Justiça, a avaliação concreta pode oscilar para cima ou para baixo desse valor médio, dependendo de fatores como benfeitorias, estado de conservação, necessidades e interesses pessoais das partes.
Dessa premissa decorre que o fisco não pode definir previamente o valor do bem imóvel transmitido e, com isso, “dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo”, desconsiderando as particularidades do imóvel e da declaração negocial, peculiaridades quantificadas pelos contratantes, cuja boa-fé é presumida.
É dizer, o Valor Venal de Referência, tal como a Planta Genérica de Valores, ou equivalente, prévia e unilateralmente fixado pelo Município, apontando um valor médio de mercado de cunho estimativo, não se presta a definir a base de cálculo do ITBI; “quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade da declaração prestada”, a do contribuinte, e não para lastrear a glosa do Oficial, a desqualificação registral do título translativo da propriedade imobiliária.
Dentro desse contexto, em atenção assim às variáveis a serem avaliadas na definição do valor do imóvel, o C. Superior Tribunal de Justiça assentou em caráter normativo: … dadas as características próprias do fato gerador desse imposto, a sua base de cálculo deverá partir da declaração prestada pelo contribuinte, ressalvada a prerrogativa da administração tributária de revisá-la, antes ou depois do pagamento, a depender da modalidade do lançamento, desde que instaurado o procedimento administrativo próprio, em que deverá apurar todas as peculiaridades do imóvel … e as condições que impactaram no caráter volitivo do negócio jurídico realizado, assegurados os postulados da ampla defesa e do contraditório que possibilitem ao contribuinte justificar o valor declarado. (sublinhei)
Adiante, ao reforçar que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado, valor relativo, oscilante, arrematou: … presume-se que o valor de mercado … corresponde ao valor da transação informado na declaração do contribuinte …, sendo que … essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no art. 148 do CTN.
Assim sendo, as seguintes teses foram fixadas, então em caráter vinculativo (Tema Repetitivo 1113):
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (sublinhei)
À vista disso, não compete ao Oficial questionar o preço da venda e compra nem, em particular, no que aqui ora interessa, o da conferência de bens imóveis para fins de integralização de capital social, tampouco, consequentemente, a base de cálculo do ITBI daí resultante (orientada pela declaração negocial dos contratantes). Não lhe cabe, sob essa perspectiva, demandar a observância do valor venal de referência e exigir, como condição para o registro, a comprovação do pagamento do imposto de transmissão.
A apuração de eventual divergência pertence ao Fisco, não ao Registrador.
3. Note-se, nesse passo, que não se afirma nem se nega aqui a constitucionalidade da lei municipal. Apenas e tão somente se aponta o contraste com precedente de caráter normativo do C. Superior Tribunal de Justiça a respeito do tema, a ser seguido também em caráter normativo pelos tribunais inferiores.
A questão posta é de sistema jurídico, e não de crise de constitucionalidade. O que se discute, em última análise, é se faz sentido obrigar as partes a impetrarem milhares de mandados de segurança, assoberbando o Poder Judiciário, para fazer valer tema repetitivo do Superior Tribunal de Justiça, que se encontra em contraste com a jurisprudência administrativa que prestigia normas municipais.
Na lição de Karl Engisch, na base de todas as regras hermenêuticas para harmonizar normas aparentemente conflitantes, figura como verdadeiro postulado o princípio da coerência da ordem jurídica.[1]
A esse respeito, é oportuno lembrar que a noção de sistema constitui um dos principais traços do direito ocidental moderno, gerando um novo paradigma científico e substituindo com vantagem o velho critério exegético dos Códigos Civis do Século XIX.[2]
Enfim, prevalece, in concreto, no âmbito dessa jurisdição administrativa, a imunidade tributária, a limitação ao poder de tributar constitucionalmente instituída, prevista no art. 156, § 2.º, I, da CF, de acordo com a qual o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital …”
4. É certo que o Oficial deve, nos termos do art. 289 da Lei n.º 6.015/1973 e do subitem 117.1. do Cap. XX das NSCGJ, fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados. Cabe-lhe, portanto, no exercício de suas funções, apurar o recolhimento dos tributos relacionados aos atos registrais a serem por ele praticados, em especial, o do imposto de transmissão.
O que não lhe é compete – porque não está entre as suas atribuições – é aferir a correção do valor pago, controlar a exatidão do imposto recolhido[3] ou, ainda, sob essa lógica, a do valor atribuído aos bens imóveis conferidos para integralização de capital, que se presume condizente com o mercado, presunção somente afastável pelo fisco em processo administrativo, nos termos do art. 149 do CTN.
É evidente que os valores atribuídos aos bens imóveis incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica podem ser afastados pelo fisco e, assim, ensejar a cobrança de ITBI sobre eventual diferença que verificar, mas essa discussão, seja como for, deve ser, necessariamente, objeto de processo administrativo próprio. Não está entre as atribuições do Registrador exigir, nessa situação, o recolhimento do ITBI.
Aliás, se existe imunidade de jaez constitucional sobre a incidência do ITBI em integralização de capital social como ocorre no caso concreto, não se vê razão lógica ou jurídica para o questionamento feito pelo Oficial, para a exigência por ele formulada.
Em reforço desse entendimento, convém ressaltar que, na hipótese vertente, o valor atribuído ao bem imóvel matriculado sob o n.º 101.421 do 1.º RI desta Capital foi direcionado apenas à integralização do capital social da recorrente, de quotas sociais subscritas pelo sócio proprietário, ou seja, a incorporação concretizada não teve finalidade outra, como, por exemplo, formação de reserva de capital.
Com esses contornos, assim delimitada a controvérsia, a resolução do dissenso em apreço não conflita com o decidido pelo E. Supremo Tribunal Federal no RE nº 796.376/SC, redator do acórdão Min. Alexandre de Moraes, j. 5.8.2020, isto é, não colide com a tese fixada por ocasião do exame do Tema 796.
Portanto, a exigência feita deve ser afastada, e a dúvida julgada improcedente. Nesse sentido, há precedentes desta C. Conselho Superior da Magistratura: Ap. Cível n.º 1009023-43.2016.8.26.0405, rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 20/7/2017, e Ap. Cível n.º 1159374-89.2024.8.26.0100, de minha relatoria, j. 13.3.2025.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação e, julgando a dúvida improcedente, determino o registro do instrumento particular de fls. 22-34 nas matrículas n.º 101.421 e n.º 113.948 do 1.º RI desta Capital.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Introdução ao pensamento jurídico. 6.ª ed. Lisboa: Fundação Kalouste Gulbenkian, p. 313.
[2] Claus-Wilhelm Canaris. Pensamento sistemático e noção de sistema na ciência do direito. 2.ª ed. Fundação Calouste Gulbenkian.
[3] Nessa linha segue a orientação normativa deste C. Conselho Superior da Magistratura: cf. Ap. Cível n.º 268.549, rel. Des. Andrade Junqueira, j. 2.5.1978, Ap. Cível n.º 9.674-0/0, rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, j. 10.6.1989, Ap. Cível nº 28.382-0/7, rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, j. 7.12.1995, Ap. Cível n.º 0002604-73.2011.8.26.0025, rel. Des. José Renato Nalini, j. 20.9.2012, Ap. Cível n.º 1000459-49.2017.8.26.0176, rel. Des. Pinheiro Franco, j. 13.2.2019, Ap. Cível n.º 1001415-15.2021.8.26.0309, rel. Des. Ricardo Anafe, j. 22.11.2021, e Ap. Cível nº 1014481-63.2023.8.26.0577, rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 15.12.2023. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
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