Inicialmente é importante destacar que o instituto da alienação fiduciária de imóvel é uma prática muito comum no mercado imobiliário brasileiro, dada a sua agilidade de execução em casos de inadimplência do devedor, diante da ausência de intervenção do poder Judiciário e da celeridade de sua execução.
A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, a qual define em seu art. 22, que a alienação fiduciária “é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”, ou seja, na alienação fiduciária, o devedor transmite ao credor propriedade imobiliária em garantia de dívida assumida, isto é, o credor (banco) recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma plena. Neste caso, o imóvel comprado fica como garantia da dívida e somente passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido.
Ocorre, que existem situações em que o devedor se vê impossibilitado de efetuar os pagamentos das parcelas correspondentes ao contrato, tornando-se inadimplente. Nessa situação, o devedor será intimado extrajudicialmente, para pagar as parcelas em atraso no prazo de 15 dias e caso o mesmo não efetue o pagamento da dívida no prazo estipulado, abre-se para o credor fiduciário a possibilidade de consolidar-se na propriedade plena do bem.
A consolidação da propriedade imóvel é uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial, onde o credor, no caso a instituição financeira providenciará a averbação de consolidação da propriedade em seu nome, trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora, perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel, objeto do contrato encontra-se registrado, iniciando-se assim o processo de retomada do imóvel.
É importante salientar, que a partir da averbação da consolidação da propriedade do imóvel, o credor consegue leiloar o bem para obter recursos suficientes para pagamento da dívida, repassando o valor que sobrar para o devedor.
Destaca-se que o devedor possui direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida e despesas, até a data da realização do segundo leilão, consoante determina o artigo 27 § 2º-B e §9º da Lei 9514/97.
No entanto, é necessário que o devedor fique atento aos procedimentos realizados no processo de consolidação de propriedade do bem imóvel e no leilão, vez que existem uma série de requisitos para a sua formalização, tais como notificação válida do devedor para purgação da mora, análise dos prazo estipulados pela lei para averbação da consolidação da propriedade, entre outros, sendo que a ausência de alguns dos requisitos poderá invalidar o processo de consolidação de propriedade.
Portanto, se forem observados pelo devedor a presença de alguma irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato, o mesmo poderá mover ação judicial cabível, a fim de postular pela nulidade do procedimento realizado.
