Este artigo pretende expor ao conhecimento do leitor o que é a usucapião extrajudicial, mostrar como é elaborado esse documento, qual/quais requisitos, qual/quais cartórios tem condição de elaborar, qual documento necessário, quem de fato pode usufruir deste mecanismo. Mostraremos quais documentos, e alguns modelos que podem ser utilizados para protocolar a usucapião extrajudicial.
1. INTRODUÇÃO
Neste artigo, veremos brevemente como surgiu o instituto “usucapião”, quais suas modalidades, e falaremos detalhadamente acerca da usucapião extrajudicial, ou seja, aquele que é expedido pelo cartório de Notas sem a necessidade de judicializar uma ação para tal feito.
É valido lembrar que a usucapião tem por objetivo a aquisição da propriedade de um bem, seja ele, móvel ou imóvel, utilizando o decorrer dos dias/meses/anos para este feito. Existem diferentes formas de se fazer isso, nosso foco principal, será a usucapião extrajudicial, mas devemos saber que existem ainda o usucapião administrativo, e o usucapião judicial.
O novo Código de processo Civil acrescentou o artigo 216-A à Lei nº 6015/73, criando um novo jeito para o reconhecimento da aquisição imobiliária utilizando-se da usucapião extrajudicial, que se passa através de uma via administrava devendo ser percorrida no Registro de Imóveis onde está localizado o imóvel.
Os notários de imóveis devem avaliar provas que falaremos a seguir tais como as provas fáticas, documentais, testemunhais e outras; levando ao trabalho do cartório de registro uma nova visão, visão esta que é pouco familiar aos profissionais que atuam neste ramo. Os registradores de imóveis, para deferirem o pleito de reconhecimento de usucapião administrativa, necessitam previamente, verificar se todos os requisitos foram supridos para a consumação da usucapião extrajudicial. Tal fato exigirá um profundo estudo sobre as várias formas existentes de usucapião.
Dito isto, os servidores desta área devem estudar afundo a respeito de todas as espécies de usucapião, entre elas: extraordinária, ordinária, tabular, familiar, especial rural, especial urbana e coletiva urbana; sendo que isto também incluirá o estudo da posse.
2. REFERENCIAL TEÓRICO
Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial da ao usucapindo a opção de não enfrentar todo aquele processo oneroso e demorado do judiciário para aquisição da propriedade do bem. Tendo em vista que a usucapião foi inserida no CPC com intenção de diminuir os processo judiciais deste tema. Porém, caso queira, é possível a utilização da via judicial para este feito.
Esse procedimento é realizado em um cartório de Notas, visando a economia e celeridade processual, localizado na mesma comarca onde o bem esta localizado e em sendo caso de o imóvel ocupar mais de uma comarca, qualquer uma deles é competente para lavrar a usucapião. É necessária a presença do advogado, e deve existir harmonia entre os envolvidos, a qualquer sinal de litígio, o Oficial de Registro compõe uma mediação a fim de chegar a um acordo, caso obtenha êxito, segue com o procedimento, em persistindo a desavença não será possível o prosseguimento pela via extrajudicial, sendo as partes encaminhadas para o judiciário.
Neste sentido usamos o artigo 5°, LXXVIII Constituição Federal de 1988, que dispõe:
“A todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação”.
Existem alguns requisitos para que o posseiro possa dar entrada na usucapião extrajudicial, esses requisitos estão elencados no art. 216-A da lei de Registros Públicos. Que foi incorporado ao CPC pela lei de registros e tem a seguinte redação.
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
Neste ponto é necessário fazermos uma divisão no assunto para melhor esclarecimento. Primeiro é importante saber que existem requisitos referente a propriedade para usucapião regulados pelo nosso CC nos artigos 1238/1244 e ainda requisitos para o procedimento da usucapião, essa sim regulada pela regra do 216A da LRP.
Á principio as regras gerais da usucapião devem ser seguidas, com uma ou outra exceção que trataremos a seguir.
É necessário ter a posse do imóvel, como seu, por no mínimo, 15 anos, sem oposição, sem interrupção, neste caso independente do titulo de boa-fé. Sendo o posseiro o realizador das obras/serviços produtivos, esse tempo cai para 10 anos.
Ao passo que caso o posseiro não possua outro imóvel, e não sendo a área superior a 50 hectares na zona rural e 250m² na área urbana, acontece que na área rural é necessário que o posseiro utilize a propriedade para seu trabalho e/ou de sua família edificando nela sua moradia. E no caso da área urbana, utilizado-a como sua moradia juntamente com a família, se houver.
E no caso de possuir o imóvel com exclusividade, sem interrupção, oposição, por pessoa que não tenha a propriedade de outro imóvel, não sendo a área superior a 250m², sendo outrora essa propriedade era dividida com ex-cônjuge (ou similar) que abandonou o lar, neste caso apenas 02 anos basta para o requerimento. Visto que neste caso o casal tem a espécie de copropriedade, desta forma quando ocorre o abandono do lar por uma das partes, o que ficou via de consequência, passa a ter a posse integral e exclusiva do bem; desta forma o que permaneceu no imóvel, via usucapião adquire a parte daquele que abandonou o lar, nos termos do art. 1.240 A do CC.
Art.1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011).
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2 o (VETADO) . (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Tendo feito a aquisição com justo titulo e boa-fé, contínua e incontestadamente, é necessário um prazo de 10 anos.
Tendo sido a aquisição onerosa da propriedade do imóvel, sendo contínua e sem contestação, com boa fé e justo titulo, tendo o registro no cartório, cancelado posteriormente, e tendo estabelecido moradia ou investimento de interesse social e econômico no prazo de 05 anos.
Neste sentido podemos entender como justo titulo, nos dizeres de Lenine Nequete, segundo a doutrina francesa, “todo o ato realizado de forma adequada visa transferir o domínio/direito real que se trata, porém deixa de produzir seu efeito pelo fato de ser o transmitente senhor da coisa/direito, impossibilitando então a alienação do bem/direito”.
No direito brasileiro Orlando Gomes nos trouxe um conceito mais abrangente, definindo justo título como sendo “o ato jurídico raso, que tem por objetivo habilitar alguém a adquirir a propriedade, porém por motivos de força maior deixa de produzir seus efeitos, a titulo de exemplo ele cita a existência de um determinado erro na forma de aquisição do bem de modo que a aquisição deixa de produzir os efeitos necessários”.
Já para Pedro Nunes o justo titulo seria “aquele que se apresenta com uma aparência ativa de legitimidade. Ele conceitua individualmente cada palavram, ou seja, para ele titulo, em usucapião, deve-se considerar apenas o título da posse e para ser justo basta tão somente legitimar a posse, nos termos da legislação vigente. Sendo assim, justo título da posse é aquele documento que legitima a consciência do possuidor. Tendo o justo título para posse aquele que ocupa o imóvel como ânimo de dono.”
Tanto a pessoa física quando as jurídicas podem dar entrada, mas é necessário um esclarecimento quanto a figura do espólio: não é possível aos herdeiros solicitarem a usucapião extrajudicial. Neste caso, o correto a se fazer é a transmissão e união das posses, mas esse é tema de outro artigo.
Para se dar inicio ao procedimento, é necessário seguir alguns passos, em petição redigida e assinada por advogado, expender os fatos que dão fundamento ao pedido, traduzindo, deve-se narrar os fatos desde a aquisição, como se procedeu essa aquisição, se houve alguma cessão de direitos a posse daquele bem. Seria de grande valia fundamentar na lei o pedido, ou seja, citar o artigo, a lei, que dá base ao requerimento. E por fim, mas não menos importante, requerer que sejam citados, via edital, os possíveis interessados, para que havendo desacordos apresentem o devido recurso, e também, para que as Fazendas Publicas tomem ciência do feito. Requerer o deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião, e ainda o registro da aquisição da propriedade na matricula do imóvel.
Ao chegar ao cartório de notas é necessária a apresentação da ata notarial, que deve conter, a qualificação do requente, contendo nome, estado civil, se houve algum casamento/divorcio, se sim, qual regime de bens, se existe alguma união estável, e se foi adotado regime diverso ao da comunhão parcial nesta união, informar o tempo que está de posse daquela propriedade, lembrando que pode existir algumas variações de acordo com cada caso.
É valido ressaltar que de acordo com a lei, quanto ao tempo que é informado pelo requerente, que o bem se encontra sob a posse deste, não esta coberta pela Fé Pública do Tabelião, uma vez que cabem ao requerente e seu advogado anexar as devidas provas quanto à posse mansa e pacifica.
É necessário apresentar também declarações de vizinhos que confirmam os fatos, as datas informadas na inicial, declaração do requerente informando que não tem conhecimento de eventual ação de possessória ou qualquer outra envolvendo o bem usucapiendo, planta e memorial descritivos devidamente preenchidos pelo profissional habilitado, prova de anotação de responsabilidade Técnica feita pelo profissional do CREA, prova de recolhimento de taxa. Anuência dos titulares reais, caso exista, e os demais requisitos previsto no art. 216A da lei 6015/73, transcrito acima.
Nosso próximo passo é apresentar uma lista de modelos que podem ser utilizados na confecção da usucapião extrajudicial, dentre os quais podemos citar em primeiro lugar a Ata Notarial:
Segundo o conceito de Antonio Escartin Ipiens, “a Ata Notarial é o instrumento público autorizado por um notário competente, devidamente requerida por uma pessoa com interesse legítimo, que deve ser fundamentada nos princípios da função pública e responsável, imparcial e independente, tendo por objeto uma realidade ou um fato visível ao notário, a fim de que tal instrumento caracterize uma prova documental em um possível processo judicial posterior, cabe lembrar que pode acontecer deste documento possuir outras finalidades que não vem ao caso cita-las, prevista também no art. 216 – A, inciso I:
Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência).
Documentos Necessários para Procedimento de Usucapião Extrajudicial.
(Logomarca do cartório)
ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, SOLICITADA POR Sr. …(NOME DO SOLICITANTE), REGISTRADA NA FORMA ABAIXO.
Saibam quantos este público instrumento de ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL virem, que aos ..(dia) de ..(mês) de .. (ano), xx/xx/xxxx, em diligência ao endereço do solicitante, SR. …. (Nome, endereço, Estado civil, se existe união estável, se existe algum divórcio), foi requerida a lavratura da presente ATA NOTARIAL, prevista no artigo 1.071, inciso I, do CPC. Compareceu ainda neste ato na qualidade de ADVOGADO DO SOLICITANTE, Dr. …(nome), …( Nacionalidade), …( Estado Civil), advogado inscrito na OAB/UF sob o nº …., com endereço comercial situado na …(nome da rua, nº, Bairro, Cidade, Estado). Pelos solicitantes me foi dito sob pena de responsabilidade criminal e Civil, que os documentos apresentados nos originais para lavratura deste ato, são autênticos e verdadeiros. Os presentes identificados e reconhecidos por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé. E perante o mesmo Tabelião, pela presente ATA NOTARIAL DE JUSTIFICAÇÃO DE POSSE PARA FINS DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, a fim de constituir prova material com presunção de verdade, nos termos dos artigos 215 e 217, do Código Civil, que estabelecem:”Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena e Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas”; foi solicitado o comparecimento deste Tabelião de Notas ao endereço residencial do Sr. … (solicitante), sendo ali constatados os seguintes fatos: I – a contar da data de .. de …. de … (dd/mm/ano), o Sr. (requerente) possui o imóvel urbano, (neste ponto é possível citar algum eventual contrato, recibo de compra e venda, ou qualquer outro tipo de documento que efetuado a transmissão dessa posse ao solicitante, sendo agradável citar um contrato de compra e venda “conforme contrato de compra e venda firmado entre… nome, datas, testemunhas); constituído por um Lote nº …, na rua …, … Bairro, … Cidade, …. Medindo a área de …(metros quadrados), sendo que de frente faz divisa com a Rua …., medindo … (metros), ao lado direito faz divisa com a propriedade do sr. …(nome do vizinho), medindo …(metros) ao lado esquerdo faz divisa com a propriedade do sr. …(nome do vizinho), medindo …(metros), e nos fundos faz divisa com a Av. (nome da avenida), medindo ….(metros), registrado sob o nº na inscrição mobiliária; II – que de acordo com as informações prestadas pelas pessoas que fazem divisa com imóvel descrito acima e reconhecidas por mim, pela documentação pessoal que me foi apresentada, de cujas identidade e capacidade jurídica dou fé: 1- de frente, após a rua, Sr. …. (nome e qualificação completa); 2- do lado esquerdo, Sr. …. (nome e qualificação completa); 3- do lado direito, Sr. …. (nome e qualificação completa); 4- dos fundos, após a rua, faz divisa com o Sr.(nome e qualificação completa). Sendo que esses que foram citados são os proprietários dos bens mencionados; os mesmos informam que conhecem a pessoa do Sr. (solicitante), e afirmam que o solicitante tem a posse pacifica do imóvel acima descrito há mais de … (quantidade de anos) sem qualquer interrupção ou objeção de terceiros e ainda que desconhecem a existência de qualquer ação judicial que envolva o referido bem; III – que o imóvel encontra-se localizado em área … (urbana) na … (nome da rua), com uma área total de … (metros quadrados), medindo … (metros) de frente, ao lado esquerdo medindo … metros, ao lado direito … metros, tudo de acordo com o memorial Descritivo, planta do território e anotações de responsabilidade técnica – ART, apresentadas nestas Notas; IV – que o imóvel citado é de propriedade desconhecida ou pertence a Sr. … (solicitante, conforme certidão expedida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis da cidade de … (cidade/Estado); V – O Sr. … (solicitante) declarou que nunca existiu nenhum tipo de contestação ou impugnação por parte de quem quer que seja, exercendo uma posse pacifica, mansa e contínua, sem nenhuma oposição, durante todo esse tempo de … (anos), sendo cabível neste caso a tipificação do usucapião ordinário comum do art. 1242 do CC; VI – que o solicitante declara que sempre agiu como possuidor desde que entrou para o imóvel praticando atos como se dono fosse, estabelecendo naquele local moradia para si e para sua família; VII – que o Sr. (solicitante) não é proprietário de nenhum outro imóvel, independente de ser urbano ou rural, e que possuindo o referido imóvel por tempo suficiente para ensejar a prescrição aquisitiva pelo usucapião extrajudicial, informando que o valor venal do imóvel junto a Prefeitura Municipal de … (cidade onde está situado o imóvel) é de R$ …. ( reais). Pelo Sr. Solicitante me foi apresentado ainda, para comprovação do lapso temporal de sua posse, os documento que segue: 1- Carnês de IPTU do imóvel com o devido comprovante de pagamento/certidão de tempo de contribuição do IPTU; 2- Declarações do imposto de renda: Declarações do imposto de renda dos exercícios de … a … (ano de quando entrou na propriedade até a data atual). Onde o Sr. (solicitante) declarou ter a posse do referido imóvel há anos; 3- Comprovantes de endereços dos últimos 10 anos: comprovantes em nome do Sr. (solicitante) relativos a pagamentos de energia, água, telefone, entre outros, comprovando a posse do imóvel por mais de …( quantidade de anos); 4- Planta atualizada com anotação de responsabilidade técnica. Apresentando planta atualizada do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica – ART – CREA/UF nº ….,assinada pelo engenheiro responsável ……(nome do engenheiro), na data de ….(data); 5- Certidão negativa de feitos ajuizados relativas a ações cíveis reais, pessoais e reipersecutórias: expedidas por meios eletrônicos – Poder Judiciário do Estado onde se encontra a propriedade – certidão nº …, expedida no dia … . 6- certidão negativa municipal, expedida pelo sistema eletrônico da prefeitura de ….(cidade), nos conformes da secretaria municipal de finanças – Certidão nº …, referente ao imóvel devidamente inscrito neste município sob o nº …, com data de …. Pelo Advogado do Sr. (solicitante) me foi dito e declara por este ato, que prestou assistência jurídica ao mesmo e ainda que acompanhou todos os passos para lavratura da presente ATA NOTARIAL. Por fim, o Sr. (solicitante) deste ato declara, sob as penas da lei: A- que todas as declarações afirmadas nesta ATA NOTARIAL são verdadeiras, sendo informado acerca das sanções cíveis e criminais em caso de falsa declaração; B- que requer e autoriza o senhor Oficial de Justiça sr. …(nome do oficial)do cartório de Registro Geral de Imóveis, a pratica de todos os atos registrais em sentido amplo, nos termos do artigo 1.071 CPC que inseriu o 216-A; C- que o Sr. (solicitante) foi instruído por seu advogado de todos os termos do artigo 1.071 do CPC, que regula esse procedimento; D- que aceita esta ATA NOTARIAL em todos os termos e conteúdo. De acordo com o art. 7º, do provimento nº18/2012, do CNJ, que nos relata que será procedido o cadastro do ato dentro do prazo legal junto à Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados, Também de acordo com art. 14, do provimento nº 39/2014 CNJ, Devidamente assinado pelo Excelentíssimo Senhor Doutor conselheiro Guilherme Calmon, onde na presente data foram realizadas buscas, junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, situação em que não foi encontrada qualquer anotação de Indisponibilidade de Bens em nome do Sr. … (solicitante) ou fato que impediria a lavratura deste ato, de acordo com o relatório de Consulta de Indisponibilidade emitido às hh:mm (horas) do dia dd/mm/aaaa. (data) – Código HASH: ….., deste modo encerro a lavratura desta ATA NOTARIAL, nos termos do artigo 6º e 7º inciso III da lei dos notários, e ainda com os art. 364 e 365, II, do nosso CPC que estabelecem: “Art. 364. O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário declarar que ocorreram em sua presença. Art. 365. Fazem a mesma prova que os originais: (…) II – os traslados e as certidões extraídas por oficial público, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas”. Lavrada a presente ATA NOTARIAL e lida em voz alta à parte, achou em tudo conforme, aceitou e assina, comigo Tabelião, dispensada a presença de testemunhas, consoante o Artigo 215, Parágrafo 5º, do Código Civil. Eu, …(nome do tabelião) Tabelião, que fiz digitar, subscrevo e assino em público e raso. DOU FÉ. Selo Digital do Ato nº …, Emolumentos: Total (R$____).
Em Testº … da verdade.
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Nome – Tabelião
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Nome
SOLICITANTE
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Nome
ADVOGADO – OAB/UF Nº….
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Nome
Vizinho 1
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Nome
Vizinho 2
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Nome
Vizinho 3
Após exemplificar a ata notarial, veremos um modelo da planta de um imóvel que neste caso deve ser apresentada de acordo com o memorial descritivo, visto que um documento confirma o outro. Melhorando no entendimento, digo que a informação descrita na planta deve compatibilizar plenamente com a do memorial descritivo.
O memorial descritivo trata-se de um documento que retrata o projeto a ser realizado ou que já existe, ou seja, onde está localizado cada item da edificação, o memorial não se trata do projeto em sim, mais objetiva a descrever todo o seu desenvolvimento, item a item.
Vamos aqui citar algumas informações que podem ajudar a enriquecer o memorial, primeiramente descrevermos a área do imóvel, quantos por cento existe de área construída, a equipe técnica responsável pela obra e documentação, detalhes da fundação do imóvel, qual parte do imóvel é de alvenaria, se existe alguma divisória de PVC, se a cobertura é de concreto, ou de telha, informações a cerca da pintura do imóvel, informações dos canos de água para distribuição dentro do imóvel.
Esse memorial trata-se de um documento profissional, portanto deve ser escrito de acordo com uma linguagem técnica e formal. E ainda o profissional que desenvolver esse documento, deve sempre escrever se esquivando da pessoalidade no texto. A título de exemplo, quando dizer “eu imaginei a cor branca nas paredes para clarear a sala” é preferível dizer que ” as paredes brancas para realçar a claridade no ambiente”.
A planta trata-se do desenho do imóvel contendo cada medida, onde são encontrada as portas, janelas, delimitando cada espaço, conforme mostrado no exemplo abaixo:
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Visto isso, vamos agora para a parte de certidões negativas dos distribuidores, que possuem por finalidade a prova de que não existe nenhuma ação de direito real ou pessoal em face daquele imóvel. Garantindo ao tabelião que tem a posse do imóvel por parte do requerente; exercendo essa posse de forma mansa e pacífica. Para requerimento deste documento basta um simples formulário preenchido pelo requerente, conforme consta no modelo a seguir.
ILMO SENHOR OFICIAL DO …. CARTÓRIO DE REGISTRO E IMÓVEIS DA COMARCA DE …..
REQUERENTE…, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG, domiciliado à Rua …., numero, bairro, cidade, estado. Na qualidade de proprietário do imóvel, localizado na rua… bairro, cidade, estado, vem à presença de vossa autoridade, requerer que se faça uma busca neste cartório imobiliário deste referido imóvel de forma regular com a área descrita, qual seja, … m². Restringindo-se nos temos do memorial descritivo e planta baixa em anexo.
Cidade/UF, Data.
_____________________________
FULANO DE TAL.
CPF.
RG.
Com esse requerimento é possível solicitar a certidão negativa do imóvel, no cartório de registro, que é um documento que tem por objetivo comprovar que o imóvel não possui nenhuma restrição juntos aos órgãos públicos e ainda que inexistem ações civis/criminais envolvendo aquele bem. Tal certidão emitida tem a validade de 30 dias.
3. METODOLOGIA
O presente artigo baseia-se em pesquisas bibliográficas, acórdãos do STJ, com intuito de analisamos o tema de forma mais explicativas. Levando em consideração de que se trata de um tema atual, o qual foi incorporado a pouco no nosso Novo Código de Processo Civil de 2015.
4. RESULTADOS
Foram transcritos diversos dados coletados acerca do tema, com a função de esclarecer ao leitor, visto que, por ser um tema relativamente novo, ressalta muitas dúvidas. O publico alvo são os profissionais que atuam nesta área, tantos os advogados, as partes e principalmente os servidores do Cartório de Registro.
5. CONCLUSÃO
Conclui-se a partir deste artigo cientifico que o instrumento da usucapião extrajudicial, sem dúvidas, foi uma grande inovação do estatuto processual. Embora tenha sido criado para simplificar o procedimento, o mesmo dá margem a deferentes interpretações, tornando assim, um pouco complexo. Embora muito agiu se levarmos em conta o processo judicial. Muito embora o instituto da usucapião extrajudicial seja novidade, esse projeto de diminuir o meio judiciário, já era batia na porta com o advento da lei 11.977/2009, que deu luz a usucapião administrativa, é claro que com seus efeitos bem limitados, submetendo-se somente em casos de regularização fundiária urbana. Tal fato ganhou ainda mais força com a MP de nº 2.220, no ano de 2001, visto que esta regulava a aquisição de direitos em face dos públicos, usufruindo da prescrição aquisitiva, todavia só se dava de forma administrativa.
E por último com a atualização do nosso Código de Processo Civil, com vigência desde 16 de março de 2016, trazendo em seu artigo 1.071, introduzindo ao regramento brasileiro o procedimento da usucapião extrajudicial, ou seja dando margem para que seja encontrado uma solução que de forma harmônica sem que o sistema judiciário seja acionado. Vemos então que este instituto surgiu como forma de diminuir os processos judiciais, sendo que quando não há litígio este procedimento pode ser realizado em um Cartório de Notas, visto que todo esse procedimento se passa pelo Registro de Imóveis para BRANDELLI, Leonardo. Usucapião Administrativa – De acordo com o Novo Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p.101. Ainda que o presente trabalho aborde apenas o modo de aquisição da propriedade imobiliária pela via extrajudicial, houve uma ampliação da usucapião para qualquer direito imobiliário usucapível. Ademais, este procedimento abrangerá todas as espécies de prescrição aquisitiva, com exceção da regularização fundiária de interesse social, que segue rito próprio. A usucapião extrajudicial traz uma visão que melhor se adéqua quanto à organização dos cartórios de notas e registros e ainda estes cartórios estão em sintonia com o Direito imobiliário.
E ainda levando em consideração que os cartórios abraçaram a causa tornando muito mais conveniente e agiu usufruir da via extrajudicial. Este processo, o da usucapião extrajudicial, tem por sua natureza jurídica a via administrativa, muito embora, seja possível sua revisão por via processo judicial. Sendo por este motivo que este procedimento não leva a uma litispendência. É valido salientar que mesmo o proce