Em outro artigo já tratamos sobre o direito de preferência na renovação do contrato de arrendamento, ou seja, quando, no término do contrato, o arrendador tem propostas de terceiros e o arrendatário quer permanecer no imóvel, valendo-se de seu direito de preferência. Para saber mais sobre essa situação, acesse aqui. O objeto deste artigo é o direito de preferência do arrendatário em relação à AQUISIÇÃO da propriedade no curso do contrato de arrendamento rural.
Neste caso, a expressão utilizada pela lei é o direito de preferência em relação a “alienação” do imóvel, ou seja, em qualquer forma de transmissão onerosa da propriedade poderá haver o direito de preferência. Assim, ainda que a transmissão seja feita através de venda direta ou alienação judicial, por exemplo, sendo esta onerosa, é de ser reconhecido o direito de preferência do arrendatário.
Como funciona o direito de preferência para aquisição do imóvel rural arrendado?
O proprietário que queira vender imóvel arrendado deverá levar, ao conhecimento do arrendatário, as condições e bases da proposta de compra e venda recebida. Essa notificação deverá seguir os parâmetros legais, como o comprovado recebimento pelo arrendatário.
Recebida a notificação, o arrendatário poderá manifestar sua recusa ou, nos 30 dias subsequentes, exercer seu direito de preferência nas mesmas bases informadas na notificação recebida. Neste caso, a venda deverá ser realizada ao arrendatário.
E se não houver notificação?
Se o proprietário não conceder o direito de preferência ao arrendatário, este poderá depositar o preço e haver para si o imóvel, desde que o faça no prazo de 6 (seis) meses do registro da venda. Esse pedido é feito através de uma ação própria, onde se pode pedir, inclusive, a manutenção da posse do imóvel até final solução da demanda.
Importante observar que o prazo de 6 meses para exercício da preferência não é da data da venda, mas sim do REGISTRO da escritura de compra e venda, o que nem sempre coincide com a data do negócio. Todavia, nada impede que o arrendatário que tenha conhecimento do negócio exerça antes seu direito de preferência. O que a lei dispõe é o dia do fim, ou seja, o prazo fatal para tanto.
O arrendatário que quiser exercer a preferência deverá observar exatamente as condições em que foi realizado o negócio, e não aquela que lhe foi proposta. Isto é, se ele foi notificado da venda do imóvel por R$ 2 milhões, mas no final o imóvel foi escriturado por R$ 1 milhão, o direito dele é sobre o valor efetivo da venda, ou seja, R$ 1 milhão.
Muito importante esse ponto: para exercício do direito de preferência, o arrendatário deverá tomar como base o valor efetivo da venda, ou seja, aquele informado na Escritura Pública de compra e venda.
O depósito do preço é requisito essencial para interposição da ação, até mesmo para que se possa pleitear tutela de manutenção de posse. E, pelo menos em tese, se a venda for parcelada, o preço deverá continuar sendo depositado, como se o arrendatário estivesse realmente comprando o imóvel.
A preferência é em relação ao valor ou também em relação às condições do contrato?
A preferência do arrendatário em adquirir o imóvel deve ser considerada em relação ao valor e as condições do contrato. Todavia, a lei dispõe que é o proprietário quem deverá expor as condições do negócio, ou seja, se a notificação constar apenas o valor do imóvel e prazo para pagamento, não se poderá exigir futuramente que o arrendatário cumpra as demais condições, como a prestação de garantias ou outras obrigações especiais.
Por isso, importante que notificação seja feita de forma pormenorizada e juridicamente pensada por um advogado, para que o proprietário não venha a ter problemas no futuro.
Em caso de propriedade em condomínio, como funciona a preferência?
Em propriedades com existência de condomínio, os condôminos possuem prevalência de direito em relação ao arrendatário. Assim, em um imóvel que possui 5 proprietários e 1 arrendatário, se um dos proprietários resolver vender a sua parte, ele deverá oportunizar a preferência primeiro aos demais condôminos e depois ao arrendatário, sendo que o direito daqueles prevalece sobre este.
E se a área tiver mais de um arrendatário?
Outra situação bastante comum é a venda de imóvel onde existe mais de um arrendatário. Nesse caso, a legislação dispõe que a preferência (aquisição) somente poderá ser exercida para toda área. Ou seja, o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área. Neste caso, qualquer um dos arrendatários poderá exercer a preferência para adquirir a área toda.
Tomamos por exemplo uma área de 1000 hectares onde 600ha são arrendados para João, 300ha para Marcos e 100ha para Geraldo. O proprietário resolve vender a propriedade e todos são notificados. Se João e Marcos não quiserem, Geraldo poderá exercer a preferência para compra dos 1000 hectares.
A lei, todavia, é omissa na seguinte situação: no exemplo acima, se João e Geraldo (dois dos três arrendatários) resolverem exercer a preferência. Nesse caso, ou as partes deverão entrar em acordo, ou a situação se encaminhará para as vias judiciais.
Alienação Judicial
A venda do imóvel em hasta pública é uma espécie de alienação. Por isso, aplica-se neste caso a regra do art. 15 do Decreto 59.566, sendo a qual o adquirente fica sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante, permanecendo hígido o contrato de arrendamento ou parceria.
Muito se discute sobre o exercício da preferência em caso de hasta pública, ou, em outras palavras, o momento que o arrendatário poderá exercer essa preferência. Embora haja divergências jurisprudenciais, a tendência é que o entendimento se consolide no sentido de que o arrendatário seja intimado para comparecer no leilão, momento em que poderá, preço a preço, exercer sua preferência.
Conclusão
O proprietário que queira vender imóvel arrendado deverá tomar as precauções legais com eventual direito de preferência do arrendatário. É um ponto que costuma ter disputas judiciais e de onde já vimos, na prática do dia a dia, vários negócios serem desfeitos por mau uso ou abuso do direito de preferência.
O arrendador/proprietário que queira vender sua área deverá tomar o cuidado de oportunizar ao arrendatário a notificação para exercício do direito de preferência. E, para que não tenha dores de cabeça, ou seja responsabilizado civilmente no futuro, deverá fazer com expressão da realidade e com toda delimitação contratual. O profissional habilitado para formular notificação é o advogado, por isso, sempre tenha em mãos um parecer jurídico sobre a questão.
Já para o arrendatário que queira adquirir a área, é importante que o acompanhamento do seu aceite e da formação do contrato seja feito também através de um advogado. O contrato de compra e venda de imóveis rurais geralmente envolve altos valores, por isso, importante estar amparado juridicamente.
E, para o terceiro que queira adquirir área rural, é muito importante que tenha conhecimento da existência de arrendatários no imóvel e de eventual interesse em exercer ou não o direito de preferência. Lembre-se de que, em eventual ação de preferência movida pelo arrendatário, o terceiro adquirente poderá ficar sem a área (caso o arrendatário consiga liminar para manutenção da posse) e, pior, sem dinheiro, pois o valor depositado pelo arrendatário em Juízo ficará bloqueado até que se resolva o processo.
