Apelação n° 1000554-70.2025.8.26.0638
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000554-70.2025.8.26.0638
Comarca: TUPI PAULISTA
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1000554-70.2025.8.26.0638
Registro: 2025.0001294391
ACÓRDÃO-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000554-70.2025.8.26.0638, da Comarca de Tupi Paulista, em que é apelante DOMINGOS PIERI JUNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE TUPI PAULISTA.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso de apelação determinando o registro do título, com observação, v u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERNANDO TORRES GARCIA (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), BERETTA DA SILVEIRA (VICE PRESIDENTE), VICO MAÑAS (DECANO), TORRES DE CARVALHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), HERALDO DE OLIVEIRA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E CAMARGO ARANHA FILHO(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 11 de dezembro de 2025.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1000554-70.2025.8.26.0638
Apelante: Domingos Pieri Junior
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Tupi Paulista
VOTO Nº 43.973
Registro de imóveis – Apelação – Dúvida – ITBI – Diferença entre os valores indicados pelo contribuinte e os valores venais de referência – Extrapolação dos limites da função fiscalizatória conferida ao registrador – Recurso provido com observação.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que negou o registro de instrumento particular de alteração de contrato social visando ao aumento do capital social de pessoa jurídica mediante integralização de imóveis de propriedade dos sócios.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se há necessidade de comprovação do recolhimento do ITBI sobre a diferença entre os valores dos bens indicados pela parte interessada no instrumento negocial e os valores venais de referência desses mesmos bens.
III. Razões de decidir
3. A fiscalização devida limita-se à existência do recolhimento do tributo, sendo incabível controle da correção do valor recolhido, em especial quando ausente flagrante irregularidade e diante de situações de fundada dúvida sobe a exigibilidade do tributo. 4. A apresentação de declaração de imunidade expedida pela Prefeitura em que os valores declarados aos bens correspondem às quantias constantes na declaração de imposto de renda da parte interessada dispensa maiores questionamentos por parte do Oficial.
IV. Dispositivo e Tese
5. Recurso provido, com observação.
Tese de julgamento: “A fiscalização do ITBI por Registradores limita-se à existência do recolhimento do tributo, sendo descabido controle sobre o valor recolhido, especialmente quando ausente flagrante irregularidade e diante de situações de incerteza jurídica quanto à exigibilidade do tributo”.
Legislação e jurisprudência relevantes:
– Lei n. 8.935/1994, art. 28; NSCGJSP, Cap. XX, item 117; CF/1988, art. 156, § 2º, I; CTN, art. 148; Lei n. 9.249/95, art. 23.
– CSM/SP, Apelação n. 0002604-73.2011.8.26.0025, Apelação n. 1009023-43.2016.8.26.0405, Apelação n. 1142902-13.2024.8.26.0100 e Apelação n. 1159374-89.2024.8.26.0100; STJ, Recurso Especial n. 1.937.821/SP – Tema n. 1.113; STF, RE 796.376/SC, Tema 796.
Trata-se de apelação interposta por Domingos Pieri Junior contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Tupi Paulista, que manteve a recusa ao registro do instrumento particular de alteração de contrato social nas matrículas n. 6.665, 7.057 e 25.786 daquela serventia (prenotação n. 92.962 – fls.08/09).
A parte apelante sustenta que o julgamento do RE 796.376/SC (Tema 796) tratou da hipótese em que a diferença entre o valor do bem transmitido e o capital integralizado foi destinado à reserva de capital, o que não ocorre no caso; que todo o valor atribuído na operação foi objeto de integralização; que o valor apontado como excedente é referente à diferença entre o valor declarado pelos sócios e o valor venal atribuído pelo Município; que a Municipalidade expediu certidão reconhecendo a imunidade relativa ao ITBI com fundamento no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal; que o Oficial extrapola seu dever de fiscalização (fls.113/119).
A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.146/150).
É o relatório.
De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
“Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Vale ressaltar, ainda, que a dúvida foi suscitada pela apresentante do título e advogada da parte interessada, o que se confirma pela impugnação e pelo recurso de apelação, de modo que não há como se falar em ilegitimidade ou irregularidade processual.
No mérito, o recurso comporta provimento. Vejamos os motivos.
Após atendimento das exigências “a” e “b”, requereu-se a suscitação da dúvida em virtude de discordância com relação ao óbice “c” (nota devolutiva de fls. 08/09):
“(…) c) Apesar de ter sido apresentada a certidão de isenção de recolhimento do ITBI emitida pela Prefeitura Municipal de Tupi Paulista, nos termos do Artigo 100, inciso V, do Código Tributário Municipal, o E. Supremo Tribunal Federal em recente decisão no Recurso Extraordinário (RE) 796376 fixou a seguinte tese:
“A imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do §2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.
Sendo assim, considerando a diferença entre o valor do imóvel e o do capital social integralizado, deverá ser apresentada a guia do recolhimento do valor excedente, devidamente quitada”.
A parte apelante pretende integralizar o capital social de pessoa jurídica mediante conferência de bens pelos seguintes valores: R$ 17.952,63 pelo terreno urbano composto por parte da frente do lote 1 da quadra n. 14, matrícula n. 6.665 (fls.10/12), R$ 21.543,16 pelo terreno urbano composto por parte dos lotes 7 e 8 da quadra n. 14, matrícula n. 7.057 (fls.13/15), e R$ 116.588,04 pela parte ideal correspondente a 50% da área do imóvel objeto da matrícula n. 25.786 (fls.16/22).
Ocorre que o valor venal de referência atribuído pela Prefeitura de Tupi Paulista para o imóvel composto pela parte da frente do lote 1 da quadra n. 14 é de R$ 185.080,40 (fls.54/55) e para o imóvel composto por parte dos lotes 7 e 8 da quadra n. 14 é de R$ 576.926,30 (fls.52/53).
Já a parte ideal correspondente a 50% da área do imóvel objeto da matrícula n. 25.786 tem valor apurado para fins fiscais de R$ 2.007.528,33 (ITR – fl. 70), estando na mesma situação a outra parte ideal correspondente a 50% da área, de propriedade da sócia Edna Marisa Manrique Pieri, à qual foi atribuído o valor de R$ 116.588,04 pela contribuinte e de R$ 2.007.528,33 pelo Poder Público.
Mesmo com a imunidade decorrente do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal[1] devidamente reconhecida pela Municipalidade por meio da declaração de fls. 49/51, o Oficial sustenta que a diferença entre os valores atribuídos pelo interessado e os valores venais de referência justifica a exigência de prova do recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis em suposta conformidade com a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do RE 796.376/SC (Tema 796).
Primeiramente, cabe destacar que são reiteradas as manifestações deste Conselho no sentido de que a fiscalização que cabe ao delegatário de serviço extrajudicial não vai além da aferição da existência ou não do recolhimento do tributo, sendo descabido controle da correção do valor recolhido salvo hipótese de flagrante irregularidade.
Nesse sentido:
“Ao Oficial cabe fiscalizar, sob pena de responsabilização pessoal, a existência da arrecadação do imposto previsto e a oportunidade em que foi efetuada. O montante, desde que não seja flagrantemente equivocado, extrapola a sua função” (CSM/SP – Apelação n. 0002604-73.2011.8.26.0025, Rel. Des. José Renato Nalini, j. em 5/11/2012).
A par da declaração de imunidade expedida pela Municipalidade (fls. 49/51), verifica-se que o valor atribuído pela parte interessada não se mostra flagrantemente incorreto, notadamente diante das teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP (processo paradigma do Tema n. 1.113), sob a sistemática da Repercussão Geral:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.
Em outros termos, no caso em análise, vê-se que o valor declarado pelo contribuinte foi devidamente informado ao Município, que emitiu as declarações de imunidade de fls. 49/51.
E tal declaração de valores não foi aleatória, uma vez que corresponde aos montantes constantes em sua declaração de imposto de renda (fls. 93/95), em total consonância com o artigo 23 da Lei n. 9.249/95.
Indiscutível que os valores atribuídos podem ser afastados pelo fisco, com cobrança de ITBI sobre eventual diferença que verificar, mas essa discussão deve ser objeto de processo administrativo próprio.
Não está entre as atribuições do Registrador, portanto, exigir recolhimento do ITBI se o próprio ente tributante concordou com o pedido de imunidade formulado (fls. 49/51).
Aliás, se existe imunidade de jaez constitucional sobre a incidência do ITBI em integralização de capital social como ocorre no caso concreto, não se vê razão lógica ou jurídica para o questionamento feito pelo Oficial Registrador.
Eventual incidência de tributo ocorreria sobre o ganho de capital entre o valor atribuído pelo proprietário no imposto de renda e o valor atribuído quando da integralização ao capital da pessoa jurídica.
Este C. Conselho Superior da Magistratura já alcançou conclusão idêntica no passado recente:
“Registro de Imóveis – Escritura pública de conferência de bens – Desqualificação – Suposta incorreção da base de cálculo utilizada para o recolhimento do ITBI – Atuação que extrapola as atribuições do Oficial – Dever de fiscalização que se limita ao recolhimento do tributo – Lançamento, ademais, feito pelo próprio sujeito ativo da obrigação tributária, na forma da legislação municipal – Recurso a que se dá provimento” (CSM/SP – Apelação n. 1009023-43.2016.8.26.0405, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. em 20/7/2017).
Embora tenha havido sinalização posterior em sentido contrário (Apelação n. 1142902-13.2024.8.26.0100, j. em 23 de janeiro de 2025), o entendimento de que a fiscalização sobre o valor recolhido é indevida foi retomado quando do julgamento da Apelação n. 1159374-89.2024.8.26.0100, em 13 de março de 2025, notadamente à vista da jurisprudência do STJ (Recurso Especial n. 1.937.821/SP – Tema 1.113).
Note-se que os valores dos imóveis foram direcionados apenas para integralização do capital da sociedade, de modo que ausente qualquer montante destinado a reserva de capital, o que diferencia o caso ora em análise daquele objeto do RE 796.376/SC (Tema 796).
Não há, portanto, indício algum de que a imunidade tributária prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal, não seja aplicável.
Afastada a exigência, é imperioso o registro do título, podendo o Registrador, por cautela, comunicar a Prefeitura de Tupi Paulista a respeito da divergência de valores observada (valores atribuídos com base na declaração de imposto de renda x valor venal de referência), o que possibilitará eventual providência pelo fisco.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso de apelação determinar o registro do título, com observação.
FRANCISCO LOUREIRO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Nota:
[1] “Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (…)
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (…)
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”. (Acervo INR – DJEN de 17.12.2025 – SP)
Fonte: DJE
Deixe um comentário