Em linhas gerais o contrato de gaveta é um instrumento particular, desprovido de validade perante terceiros e de conhecimento público, utilizado para documentar a negociação de um imóvel, e como o próprio nome sugere feito para ficar guardado na gaveta.
Geralmente, envolve a transação de imóveis financiados, cujas figuras substanciais são o vendedor (aquele que firmou legalmente o financiamento junto a instituição bancária, por meio de um contrato de mútuo) e o “gaveteiro” (o comprador que assume o pagamento das parcelas do financiamento em nome do vendedor).
A transferência da propriedade para o “gaveteiro” ocorre somente após a quitação do financiamento, por meio lavratura da Escritura Pública e posterior registro em Cartório.
A popularização desse tipo de contrato no Brasil se deu a partir da década de 80, quando a concessão de crédito imobiliário se tornou demasiadamente restrita e onerosa.
Nota-se que, nos dias atuais ainda é comumente utilizado, devido as dificuldades por vezes enfrentadas pelos interessados nas concessões de financiamento imobiliário, em razão de cadastro negativo junto aos serviços de proteção ao crédito (SPC), e/ou da ausência de comprovação de renda.
Outra vertente para sua utilização que podemos destacar, é como uma estratégia para redução dos elevados custos com transferência junto aos serviços cartorários e a tributação municipal.
Apesar de comum, o contrato de gaveta esconde uma situação irregular e ilegal quando feito sem atenção e cuidado, o que torna o negócio arriscado para ambas as partes, cujo os riscos só se tornam perceptíveis quando as consequências sobrevêm.
De plano, destacamos 05 dos principais riscos das negociações nessas condições:
1) Ocorrência de má-fé de ambas as partes (vendedor e gaveteiro): o primeiro em fazer múltiplas vendas do mesmo imóvel e do segundo em não arcar com as custas do financiamento deixando dívidas em nome do vendedor;
2) O real proprietário do imóvel ser uma pessoa alheia a negociação feita;
3) Existência de dívidas que possam vir a recair sobre o imóvel;
4) Quando da quitação do contrato, o vendedor não ser localizado para a lavratura da Escritura Pública;
5) Qualquer das partes falecer durante o financiamento, e o imóvel encontrar-se envolto a um processo de inventário.
Diante da insegurança jurídica ocasionada por nesse tipo de negociação, algumas Corregedorias de Justiça do país normatizaram em seus Códigos de Normas do Foro Extrajudicial, a possibilidade de averbação dos contratos utilizados por mutuários do Sistema Financeiro de Habitação junto as matrículas dos imóveis perante as Serventias de Registro.
Em Goiás, essa averbação chegou a ser prevista no ano de 2019 no Código de Normas, no entanto, o dispositivo foi revogado, apesar de não ter tido o condão de constituir o direito real, mas sim dar ciência ao negócio jurídico perante terceiros, não foi suficiente garantir a segurança jurídica da transação.
A revogação se deu em consonância com a Lei nº 8.004/1990, que dispõe sobre transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e considera o instrumento irregular uma vez que o mutuário do SFH pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, desde que observado o art. nº 1 da supracitada lei, isto é, com interveniência obrigatória da instituição financeira.
Contudo, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ que esse mecanismo permita a discussão judicial dos direitos e das obrigações assumidos entre as partes, quando for necessário, o que confere ao negócio segurança e amparo.
Toda essa insegurança poderia ser evitada por uma investigação inicial de risco, conhecida também como “Due Diligence”, a qual alertaria o comprador quanto a idoneidade jurídica do imóvel, entre outras questões, de forma a conferir às partes um desenlace assertivo.
Como se pode ver, negociar um imóvel nesses termos por conta própria envolve altos riscos. Por todo o exposto, em nossa humilde opinião, buscar por auxílio jurídico especializado para realização de uma análise de riscos é primordial para conferir real segurança jurídica a toda e qualquer transação imobiliária.
