A formalização das normas e registro em cartório são fundamentais para o cumprimento e gestão dos condomínios
A convenção condominial pode ser caracterizada como um conjunto de normas preestabelecidas pela legislação (tendo sua instituição prevista no Código Civil Brasileiro) que rege a estrutura basal de um condomínio. Em razão disso, é constituída por temas fundamentais, sendo eles: a forma de condução de assembleias, o procedimento de convocação e quórum exigido para as deliberações; o rateio referente às despesas ordinárias e extraordinárias provenientes do condomínio entre os condôminos; o modo de divisão de quotas, bem como de pagamento das contribuições; a forma definida para administração; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e, por fim, o regimento interno (Art. 1.334 do Código Civil).
Conforme acima explicitado, o regimento interno integra a convenção de condomínio. Também conhecido como regulamento, consubstancia-se em um conjunto normativo que recai sobre assuntos decorrentes do cotidiano condominial, estabelecendo-se regras de boa convivência entre os condôminos. Por se tratar de normas de maioria subjetiva, podem variar de acordo com as características de cada condomínio.
Como exemplo de regras que possam ser determinadas em regimento interno, destaca-se as de definição de horários para uso das áreas comuns de lazer, definição do modo de utilização das áreas comuns, como modo secagem de roupas, determinações acerca de animais domésticos, entre outros quesitos peculiares do condomínio.
Não obstante as diferenças acima apontadas, destacam-se que ambos os institutos se diferem sobre a sua constituição, que deve observar requisitos essenciais, como o estabelecimento de quórum. O quórum para alterar uma convenção é de dois terços dos votos de todos os condôminos (Art. 1.351 do CC). O quórum do regimento interno, por sua vez, deverá ser observado de acordo com o estipulado na própria convenção.
Acerca da representatividade normativa da convenção condominial e do regimento interno, assim assevera J. Nascimento Franco em sua obra Condomínio:
“A convenção é a lei interna do edifício e, por isso, de obediência obrigatória por todos os seus ocupantes. Pode-se dizer que a convenção e o regulamento interno são as normas que devem ser observadas dentro do condomínio, o pacto firmado entre os condôminos (e até mesmo entre os não condôminos), no qual, traz a forma como irão conviver no ambiente condominial. Assim, todos aqueles que adentrarem no condomínio, inclusive terceiros (prestadores de serviços, funcionários, visitantes etc.), estarão submetidos e deverão respeitar às regras internas do condomínio.” (Condomínio. 5ª ed. São Paulo: RT, 2005, p. 19.)
Conforme expõe o autor, importante destacar que tanto a convenção, como o regulamento e as atas de assembleias são referenciais normativos que detêm aplicação imediata e obrigatória entre os condôminos, quando devidamente aprovados em assembleia, não sendo necessária solenidade ou registro para tanto.
Nesse sentido, já se posicionou o STJ, por meio do enunciado da Súmula n° 260: “Convenção de Condomínio Aprovada – Relações entre os Condôminos – Eficácia. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Para que seja assegurada a sua oponibilidade contra terceiros, a convenção contendo o regimento deverá ser submetida ao cartório de imóveis competente, conforme predispõe o parágrafo único do Art. 1.333, do Código Civil.
Contudo, não se deve olvidar que há inúmeros condomínios sem convenção registrada em serventias de registro de imóvel. A maioria detém regimentos internos com normas desatualizadas. Tais fatos, por si, prejudicam a aplicação e fiscalização das regras pela administração e sindicância, levando a outros imbróglios, como empecilhos à abertura de contas bancárias, regularização e abertura de CNPJ, dentre outras situações que denotam formalidades. Destarte, é absolutamente recomendável a instituição, formalização e atualização dos instrumentos que disciplinam a convivência entre os condôminos.
Diante de todo o exposto, sublinha-se que a convenção é a norma substancial de um condomínio, sendo o regimento interno a ela continente; isto é, trata-se uma parte essencial de sua estrutura. Por fim, assevera-se que o síndico tem o dever de cumprir e fazer cumprir às regras internas do condomínio (art. 1.348, IV, do Código Civil).
