Artigo: Venda de imóvel de herança: como funciona? – por João Valença

A venda de imóvel de herança exige atenção a regras específicas. Saiba o que a lei determina antes de fechar negócio

Como funciona a venda de imóvel de herança?

Falar sobre herança é entrar em um universo que mistura sentimentos, questões familiares delicadas e uma boa dose de burocracia.

Afinal, quando alguém falece, não são apenas lembranças que ficam, mas também bens, dívidas e responsabilidades.

E entre esses bens, um dos mais comuns é o imóvel herdado, que pode ser uma casa, um apartamento, um terreno ou até mesmo uma propriedade rural.

Mas o que muita gente não sabe é que vender um imóvel de herança não é tão simples quanto parece. É um processo que exige atenção a vários detalhes legais, tributários e familiares.

Neste artigo, vamos explicar o que é herança, como funciona a venda de um imóvel herdado, o que acontece quando os herdeiros não concordam, como o dinheiro é dividido, quais documentos são exigidos e, claro, quando é necessário ter um advogado ao seu lado nesse caminho.

Sabemos que questões jurídicas podem gerar dúvidas, e entender seus direitos é essencial para tomar decisões informadas. Em caso de dúvidas sobre o assunto, entre em contato aqui!

Desse modo, pensando em te ajudar, preparamos este artigo no qual você aprenderá:

• O que é herança?
• Como funciona a venda de um imóvel de herança?
• Como dividir o dinheiro da venda de uma herança?
• Posso vender um imóvel de herança sem inventário?
• A venda de imóvel de herança pode ser anulada depois?
• Todos os herdeiros precisam concordar na venda da herança?
• Quais documentos são exigidos para vender um imóvel de herança?
• Preciso de advogado para vender um imóvel de herança?
• Um recado final para você!
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O que é herança?

Quando falamos em herança, estamos nos referindo ao conjunto de bens, direitos e obrigações que uma pessoa deixa após o falecimento.

Essa herança pode incluir imóveis, veículos, dinheiro em contas, investimentos e até dívidas.

Tudo o que fazia parte do patrimônio do falecido passa a ser transferido para os herdeiros, formando o chamado espólio, que só será partilhado após a conclusão do inventário.

A herança, portanto, não significa apenas algo positivo, pois pode trazer também responsabilidades.

Os herdeiros recebem não apenas os bens, mas também respondem até o limite do patrimônio herdado pelas obrigações deixadas.

Esse é o ponto de partida para entender por que a venda de um imóvel herdado envolve regras específicas. Afinal, enquanto não ocorre a partilha, o bem não pertence exclusivamente a nenhum herdeiro, e todos dividem sua propriedade em conjunto.

Como funciona a venda de um imóvel de herança?

A venda de um imóvel herdado funciona de forma diferente de uma venda comum, já que o bem precisa estar devidamente regularizado no inventário antes de ser colocado à venda.

O inventário pode ser judicial ou extrajudicial e é ele que define quem são os herdeiros e qual a parte que cada um receberá.

Só depois dessa etapa o imóvel passa a estar legalmente em nome dos sucessores e pode ser vendido com segurança.

Quando o inventário é concluído, os herdeiros se tornam coproprietários do imóvel e, nesse momento, a negociação exige a concordância de todos.

Se houver acordo, a venda segue os trâmites normais: escritura pública, recolhimento de tributos e registro no cartório de imóveis.

Se não houver acordo, o impasse pode ser resolvido pela Justiça por meio da extinção de condomínio, em que um juiz determina a venda e a divisão do valor.

Esse processo mostra que a venda de um imóvel de herança depende não apenas da vontade individual, mas também da regularização formal e da participação de todos os herdeiros.

Sem esses requisitos, o negócio não tem validade e pode gerar problemas futuros.

Como dividir o dinheiro da venda de uma herança?

O dinheiro obtido com a venda de um imóvel herdado deve ser dividido conforme a fração ideal estabelecida na partilha.

Isso significa que cada herdeiro recebe o valor proporcional ao que lhe cabe no inventário.

Se a divisão for igualitária, cada um terá direito a uma parte equivalente. Caso algum herdeiro possua uma cota maior, essa diferença será refletida no valor recebido.

Essa divisão é baseada no inventário, que já define as quotas de cada herdeiro.

Por exemplo, em um imóvel vendido por 600 mil reais, se três herdeiros têm direito a partes iguais, cada um ficará com 200 mil.

No entanto, se um deles tiver direito a metade da herança, ele receberá 300 mil, e os outros dois dividirão os 300 mil restantes.

Portanto, o dinheiro da venda de uma herança não é dividido de forma arbitrária, mas sim de acordo com os direitos legais já formalizados.

Esse cuidado evita litígios e garante que todos recebam exatamente aquilo que a lei ou o testamento lhes atribuiu.

Posso vender um imóvel de herança sem inventário?

A venda de um imóvel de herança sem inventário não é recomendada, pois o bem ainda está em nome do falecido.

Enquanto o inventário não for feito, o imóvel não pode ser transferido legalmente ao comprador.

Qualquer negociação realizada nesse momento corre o risco de ser considerada inválida, já que a matrícula continua vinculada ao antigo proprietário.

Existe a possibilidade de se utilizar a cessão de direitos hereditários, em que um herdeiro vende seus direitos sobre a herança, e não o imóvel em si.

Também pode ocorrer a venda autorizada por meio de alvará judicial, quando o juiz entende que a negociação é necessária antes do fim do inventário.

No entanto, essas alternativas envolvem riscos e não garantem a segurança total da transação.

Assim, a forma mais segura e juridicamente correta de vender um imóvel herdado é realizar primeiro o inventário, pagar os tributos devidos e só depois concluir a negociação.

Esse cuidado protege tanto os herdeiros quanto o comprador.

A venda de imóvel de herança pode ser anulada depois?

A venda de um imóvel herdado pode sim ser anulada posteriormente se não forem cumpridas as exigências legais.

Quando a negociação é feita sem a anuência de todos os herdeiros, ou antes da conclusão do inventário, ela se torna passível de questionamento judicial.

O mesmo ocorre quando não é respeitado o direito de preferência, que obriga um herdeiro a oferecer sua parte aos demais antes de vender a terceiros.

Também há situações em que a venda entre familiares, como entre pais e filhos, sem a concordância dos outros herdeiros, pode ser anulada.

A lei prevê um prazo de dois anos para contestar esse tipo de negócio. Isso mostra que não basta apenas formalizar uma escritura para garantir que o contrato seja definitivo.

Portanto, é fundamental que a venda de um imóvel de herança seja feita dentro da legalidade, com o consentimento de todos e com o inventário regularizado.

Caso contrário, a transação poderá ser anulada e gerar prejuízos tanto para os herdeiros quanto para o comprador.

Todos os herdeiros precisam concordar na venda da herança?

Para que a venda de um imóvel herdado seja válida, é necessário que todos os herdeiros concordem com a transação.

Isso acontece porque, após o inventário, cada herdeiro passa a ser proprietário de uma fração do bem.

Como o imóvel não está dividido fisicamente, nenhum herdeiro pode vender a totalidade do bem sem o aval dos outros.

Quando há consenso, o processo é simples e segue o trâmite normal de uma venda imobiliária.

Mas, se um ou mais herdeiros discordarem, é preciso buscar soluções jurídicas, como a extinção de condomínio.

Nesse procedimento, o juiz pode determinar a venda forçada do imóvel e dividir o valor entre os herdeiros conforme as quotas de cada um.

Essa regra garante que nenhum herdeiro seja prejudicado e que todos tenham voz na decisão sobre o destino do patrimônio.

Ao mesmo tempo, mostra que o diálogo entre familiares é essencial para evitar que o caso se prolongue desnecessariamente nos tribunais.

Quais documentos são exigidos para vender um imóvel de herança?

A venda de um imóvel de herança exige uma série de documentos para comprovar a regularidade da transação.

Entre eles, estão:

• a certidão de óbito do falecido,
• o formal de partilha ou a escritura de inventário,
• a matrícula atualizada do imóvel
• e o comprovante de pagamento do ITCMD.

Além disso, é necessário apresentar documentos pessoais dos herdeiros e, muitas vezes, certidões negativas de débitos como IPTU, condomínio e tributos.

Nos casos em que o inventário é judicial, pode ser exigido também um alvará judicial autorizando a venda.

Já nos inventários extrajudiciais, a escritura de partilha costuma ser suficiente. Vale lembrar que cada cartório pode ter exigências específicas, como certidões complementares em nome dos herdeiros.

Organizar essa documentação é essencial para que o processo de venda seja rápido e sem obstáculos. A falta de qualquer um desses documentos pode atrasar a negociação e até inviabilizar a conclusão do negócio.

Preciso de advogado para vender um imóvel de herança?

A participação de um advogado na venda de um imóvel de herança é essencial.

Em primeiro lugar, a lei exige a presença de um advogado tanto no inventário judicial quanto no extrajudicial.

Além dessa obrigatoriedade, o profissional atua para garantir que todas as etapas sejam cumpridas corretamente e que a negociação ocorra de forma segura.

O advogado auxilia na escolha do tipo de inventário mais adequado, acompanha a regularização da documentação, verifica a quitação de tributos e orienta na elaboração da escritura.

Ele também pode intermediar conflitos entre herdeiros e, quando necessário, ajuizar ações para viabilizar a venda, como a extinção de condomínio.

Mesmo quando tudo parece estar em ordem, contar com o apoio de um advogado especializado reduz riscos de contestação futura e evita prejuízos.

Por isso, além de ser uma exigência em muitas situações, o advogado é um aliado indispensável para dar tranquilidade a todos os envolvidos no processo de venda de um imóvel herdado.

Um recado final para você!

Sabemos que o tema pode levantar muitas dúvidas e que cada situação é única, demandando uma análise específica de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Se você tiver alguma questão ou quiser saber mais sobre o assunto, recomendamos a consulta com um advogado especialista.

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Fonte: VLV Advogados